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雷達(dá)財(cái)經(jīng)出品 文|長帆 編|深海

新冠肺炎對(duì)經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)，成為擺在面前的現(xiàn)實(shí)課題。地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游拉動(dòng)作用巨大，是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要抓手，但單純刺激房地產(chǎn)已不合時(shí)宜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，都市圈將是未來一段時(shí)期，中國城鎮(zhèn)化的空間主體形態(tài)，創(chuàng)新+產(chǎn)業(yè)高地是都市圈經(jīng)濟(jì)的新范式。

都市圈已成為國家戰(zhàn)略。2019年2月21日，國家發(fā)改委公布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，從八方面為都市圈培育發(fā)展提供了一整套解決方案，這也意味著我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入下半場(chǎng)，步入都市圈時(shí)代。

2020年伊始，全國多省市對(duì)都市圈建設(shè)展開新一輪部署。即使是在疫情期間，都市圈發(fā)展也未止步。

今年3月17日，《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》要求：“充分發(fā)揮北京城市副中心的輻射帶動(dòng)作用，推進(jìn)通州區(qū)與北三縣高質(zhì)量發(fā)展，實(shí)現(xiàn)功能分工協(xié)同、交通互聯(lián)互通……”

包括北三縣在內(nèi)京津冀都市圈一直是華夏幸福(600340,股吧)的深耕之地，分布著大廠、香河等產(chǎn)業(yè)新城。

華夏幸福是都市圈戰(zhàn)略的積極踐行者。自2002年在固安開始起步，之后相繼在大都市周邊開疆拓土， 2015年末，華夏幸福開始聚焦核心都市圈全面布局。隨著國家都市圈戰(zhàn)略的發(fā)布，華夏幸福的都市圈戰(zhàn)略提速。

有券商研究認(rèn)為，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式高度契合國家都市圈戰(zhàn)略，受益于都市圈發(fā)展紅利，公司具有巨大的發(fā)展空間。

都市圈上升為國家戰(zhàn)略

長期以來，對(duì)于我國城鎮(zhèn)化空間主體形態(tài)一直存在著爭論。從過去幾十年政府官方公布的文件來看，對(duì)于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展空間的認(rèn)識(shí)是摸著石頭過河的過程。城鎮(zhèn)化指導(dǎo)方針從“積極發(fā)展小城鎮(zhèn)”到“以中小城市為重點(diǎn)”再到“增強(qiáng)中心城市承載能力”的階段性變化，反映出我國對(duì)于城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律的認(rèn)識(shí)深化。

華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院通過對(duì)紐約、倫敦、東京、巴黎全球四大都市圈發(fā)展經(jīng)驗(yàn)梳理，認(rèn)為，在人口、產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新方面的“強(qiáng)輻射”加“場(chǎng)效應(yīng)”，人口持續(xù)向城市群和都市圈涌入，創(chuàng)新集中在城市群和都市圈體現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)優(yōu)先在城市群和都市圈增長。以東京都市圈為例，其以日本3.7%的國土面積，吸引了29.8%的人口，并創(chuàng)造了41.5%的GDP。

圖注：國際四大都市圈面積、人口與GDP占全國的比例

根據(jù)華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院的測(cè)算，2018年全國30個(gè)都市圈以4.53%的國土面積承載了32.06%的人口，產(chǎn)生了全國51.61%的GDP。在過去20年里，城鎮(zhèn)化新增人口65%流向了30個(gè)核心都市圈。

方正證券研究認(rèn)為，世界主要國家城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口和產(chǎn)業(yè)向大城市集聚是歷史趨勢(shì)。2016年聯(lián)合國發(fā)布的《世界城市狀況報(bào)告》指出，目排名前600位的主要城市中居住著五分之一的世界人口，對(duì)全球GDP的貢獻(xiàn)高達(dá)60％。

世界發(fā)達(dá)國家都市圈發(fā)展歷程證明，都市圈作為高級(jí)的空間組織形態(tài)，逐漸成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，成為推動(dòng)全國經(jīng)濟(jì)增長的重要力量。

方正證券認(rèn)為，都市圈戰(zhàn)略有利于突破城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)限制，以中心城市帶動(dòng)周圍城市協(xié)調(diào)發(fā)展，打破行政壁壘，促進(jìn)要素自由流動(dòng)。

國家也已意識(shí)到都市圈的重要作用。2019年2月21日，國家發(fā)改委公布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》(下稱《意見》)，從八方面為都市圈培育發(fā)展提供了一整套解決方案。

《意見》明確提出，到2022年，都市圈同城化取得明顯進(jìn)展，梯次形成若干空間結(jié)構(gòu)清晰、城市功能互補(bǔ)、要素流動(dòng)有序、產(chǎn)業(yè)分工協(xié)調(diào)、交通往來順暢、公共服務(wù)均衡、環(huán)境和諧宜居的現(xiàn)代化都市圈；到2035年，現(xiàn)代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影響力的都市圈。

至此，都市圈戰(zhàn)略上升為國家重大戰(zhàn)略，也將是未來20年新型城鎮(zhèn)化的主體形態(tài)，中國進(jìn)入了都市圈發(fā)展的新時(shí)代。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，隨著國家都市圈戰(zhàn)略發(fā)布，各地積極布局都市圈。

今年1月10日，上海市政府網(wǎng)站公布了上海市貫徹《長江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》實(shí)施方案，提出“推進(jìn)上海大都市圈協(xié)同發(fā)展”，加快編制上海大都市圈空間協(xié)同規(guī)劃，圍繞上海和蘇州、無錫、常州、南通、寧波、嘉興、舟山、湖州的“1+8”區(qū)域范圍構(gòu)建開放協(xié)調(diào)的空間格局，發(fā)揮空間規(guī)劃的引領(lǐng)作用，加強(qiáng)在功能、交通、環(huán)境等方面的銜接，促進(jìn)區(qū)域空間協(xié)同和一體化發(fā)展。

1月14日，山東省發(fā)布《山東省人民政府關(guān)于加快膠東經(jīng)濟(jì)圈一體化發(fā)展的指導(dǎo)意見》。該意見提出，山東計(jì)劃實(shí)施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，加快膠東經(jīng)濟(jì)圈青島、煙臺(tái)、威海、濰坊、日照等市一體化發(fā)展，構(gòu)建合作機(jī)制完善、要素流動(dòng)高效、發(fā)展活力強(qiáng)勁、輻射作用顯著的區(qū)域發(fā)展共同體，建設(shè)國際知名的青島都市圈。

今年以來，還有河北、河南、吉林、安徽等多個(gè)省份對(duì)都市圈進(jìn)行戰(zhàn)略部署。

創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)催生都市圈發(fā)展新動(dòng)能

華夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院認(rèn)為，由于城市規(guī)劃的限制，中心城區(qū)空間趨于飽和、人口趨于穩(wěn)定，人口的增量將會(huì)集中在都市圈的外圈層，這是世界上主要都市圈發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，也是中國現(xiàn)在主要核心都市圈發(fā)展的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。比如河北廊坊，在過去的十幾年當(dāng)中增加了100萬人，在未來的十年當(dāng)中，隨著大興國際機(jī)場(chǎng)的運(yùn)行、北京副中心和雄安新區(qū)的建設(shè)發(fā)展，人口還會(huì)繼續(xù)增加。

“從產(chǎn)業(yè)維度看，強(qiáng)化核心城市的創(chuàng)新高度與輻射區(qū)域先進(jìn)制造基地之間的相互影響、相互作用，將是催生都市圈發(fā)展的新動(dòng)能?！比A夏幸福產(chǎn)業(yè)研究院院長顧強(qiáng)表示，華夏幸福持續(xù)以產(chǎn)業(yè)優(yōu)先，助力都市圈協(xié)同發(fā)展，將產(chǎn)業(yè)新城打造成為新的城市群格局中的新增長極。

華夏幸福一直在探索如何依托布局在核心都市圈的產(chǎn)業(yè)新城，發(fā)展創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，為合作區(qū)域?qū)胂冗M(jìn)產(chǎn)業(yè)集群。

核心城市“一小時(shí)都市圈”是華夏幸福的布局重點(diǎn)。

早在2002年，華夏幸福便與固安縣政府采用政企合作的PPP(政府和社會(huì)資本合作)市場(chǎng)化運(yùn)作模式，合作打造固安產(chǎn)業(yè)新城。

隨后，華夏幸福為固安引入新型顯示產(chǎn)業(yè)集群，京東方、鼎材科技、翌光科技、通嘉宏盛等產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)在此集聚。

華夏幸福還在河北霸州、安徽舒城、來安、長豐等區(qū)域進(jìn)行布局，目前新型顯示產(chǎn)業(yè)集群已遍布全國各地，不斷為各區(qū)域發(fā)展注入新動(dòng)能。

此外，依托區(qū)位特點(diǎn)、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、應(yīng)用市場(chǎng)等要素，華夏幸福在江蘇溧水、龍?zhí)?、安徽舒城等地，重點(diǎn)發(fā)展新能源汽車電池、電機(jī)和電控等核心零部件產(chǎn)業(yè)，形成了配套完善的新能源汽車及零部件產(chǎn)業(yè)集群。

2015年末，華夏幸福開始聚焦核心都市圈全面布局。

2019年，國家級(jí)都市圈戰(zhàn)略正式實(shí)施后，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展提速。該年，華夏幸福為合肥、南京等區(qū)域的產(chǎn)業(yè)新城導(dǎo)入了多個(gè)百億級(jí)大項(xiàng)目。

2020年1月，嘉興市首條智能網(wǎng)聯(lián)汽車開放測(cè)試道路宣布落戶嘉善產(chǎn)業(yè)新城。

3月8日上午，與河南省鄭州市僅一河之隔的武陟產(chǎn)業(yè)新城2020年首批項(xiàng)目集中(云)簽約活動(dòng)在“云端”拉開帷幕，15個(gè)項(xiàng)目以“現(xiàn)場(chǎng)+視頻連線”的形式完成簽約，簽約投資額超55億元。

圖注：云簽約現(xiàn)場(chǎng)

此次簽約產(chǎn)業(yè)涵蓋了智能制造裝備、都市食品、汽車配件、醫(yī)藥研發(fā)等高端產(chǎn)業(yè)。而在配套方面，既有健康管理中心等城市配套，也有產(chǎn)業(yè)園供水廠、文旅研學(xué)創(chuàng)意基地、金融港等產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)目。

截至目前，華夏幸福已布局了京津冀、長三角、粵港澳三個(gè)高能都市圈，以及鄭州、武漢、成都三個(gè)高潛都市圈和其他潛力都市圈，形成“3+3+X”布局，覆蓋15個(gè)核心都市圈。

華夏幸福堅(jiān)信得都市圈者得未來

打開華夏幸福官網(wǎng)，首先映入眼簾的是“華夏幸?！a(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商”。

在房地產(chǎn)行業(yè)，華夏幸福一直頗為另類。別的地產(chǎn)商主要是造房子，華夏幸福則是運(yùn)營產(chǎn)業(yè)新城。

華夏幸福通過產(chǎn)業(yè)服務(wù)，獲得了良好的回報(bào)。財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，公司2019年上半年實(shí)現(xiàn)營收387.3億元，同增10.74%；凈利潤84.8億元，同增22.44%。公司去年上半年產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)毛利潤占比達(dá)到54%，業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，對(duì)公司整體業(yè)績貢獻(xiàn)度持續(xù)提升。

華夏幸福在2018年度《致股東信》中表示，未來，我國城鎮(zhèn)化新增人口的三分之二將集中在都市圈，新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)也將主要孕育在都市圈。 都市圈人口紅利大潮并未褪去，數(shù)量紅利將繼續(xù)釋放，質(zhì)量紅利持續(xù)迸發(fā)。

與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將迎來大國蝶變，從全面開花的跟隨型經(jīng)濟(jì)，向核心都市圈引領(lǐng)的創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。

華夏幸福認(rèn)為，都市圈將重新定義中國不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)： 都市圈市場(chǎng)和非都市圈市場(chǎng)， 其中都市圈市場(chǎng)內(nèi)部重構(gòu)加速，呈現(xiàn)高度的圈層分異，將持續(xù)釋放“差異性增值紅利”。其中，內(nèi)圈層和中圈層以城市更新為主，由增量市場(chǎng)轉(zhuǎn)為存量市場(chǎng)，新一代商業(yè)、文創(chuàng)消費(fèi)等新機(jī)會(huì)紛至沓來，醫(yī)療養(yǎng)老、長租公寓等新型不動(dòng)產(chǎn)未來發(fā)展可期；外圈層商品住宅市場(chǎng)有真實(shí)有效需求強(qiáng)力支撐，并將與都市圈內(nèi)圈層高度聯(lián)動(dòng)。

圖注：華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)主要分布圖

“我們堅(jiān)信，得都市圈者得未來！”華夏幸福表示。

雷達(dá)財(cái)經(jīng)注意到，2018年，華夏幸福引入了戰(zhàn)略投資者中國平安(601318)。國泰君安研究認(rèn)為，平安集團(tuán)提供的經(jīng)金融服務(wù)切實(shí)解決了華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城異地復(fù)制擴(kuò)張的過程中因前期資金投入量較大、回報(bào)周期慢所帶來的資金鏈的擔(dān)憂，在平安集團(tuán)的支持下，公司的融資環(huán)境及結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步的改善和優(yōu)化。

對(duì)于華夏幸福的未來，多家券商表示看好。

東吳證券認(rèn)為，華夏幸福走向全國化布局，未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入增速可觀。平安戰(zhàn)略入股有效增強(qiáng)公司資金實(shí)力，潛在業(yè)務(wù)深度合作值得期待。

中泰證券表示，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城主業(yè)積極推進(jìn)，結(jié)算金額穩(wěn)步增長，同時(shí)銷售端非京地區(qū)占比進(jìn)一步擴(kuò)大。認(rèn)為短期住宅銷售下滑，不改公司產(chǎn)業(yè)新城主業(yè)積極健康發(fā)展、園區(qū)模式異地復(fù)制擴(kuò)張成功的長邏輯。

國泰君安研報(bào)指出，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式同樣高度契合國家戰(zhàn)略，公司是都市圈發(fā)展的最佳受益標(biāo)的。公司都市圈戰(zhàn)略進(jìn)入深耕期且收獲在即，“3+3+X”核心都市圈格局以及產(chǎn)業(yè)新城領(lǐng)先的業(yè)務(wù)模式將讓公司在未來的競爭中持續(xù)獲取資源優(yōu)勢(shì)，而在公司充足資金的支持下，公司有望持續(xù)高速增長。

注：本文是雷達(dá)財(cái)經(jīng)（ID：leidacj）原創(chuàng)。

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