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今年的雙11，來的比以往更早一些。 在10月21日0點，各種紅包雨，以及APP里各類“減”“折”“惠”和“券”等看似撿便宜的操作，就開始對大家進(jìn)行瘋狂“轟炸”。 如果說普通日用品、衣物之類的優(yōu)惠個百十來塊，大家就仿佛撿了個大便宜似的開心，那么對于大宗商品「房子」來說，雙11也來湊熱鬧，動輒20%折扣還不限購，你心動么？ 今年的雙十一購物盛會，阿里拍賣作為阿里巴巴的線上業(yè)務(wù)平臺之一，法拍房自然不會錯過這班高速列車。  點擊進(jìn)入法拍房頁面，醒目的優(yōu)惠力度看的人心中直癢：最高返現(xiàn)368888元、“不止7折限時拍”~ 法拍房半年漲幅近3倍今年以來，法拍房的熱度不減。 數(shù)據(jù)顯示，截止到今年6月底，全國住宅類法拍房數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了117萬余套，而19年全年全國法拍房成交數(shù)也才還不到30萬套。 短短半年，3倍漲幅，足以證明法拍房勢頭之強(qiáng)勁。 很多業(yè)內(nèi)人都曾發(fā)文，讓大家謹(jǐn)慎購買法拍房，明知其背后風(fēng)險很大，為何大家還是熱情不減呢？ 像下面這套位于合肥的房源，自9月中旬被掛牌起，至拍賣時已有8858人圍觀，228人設(shè)置提醒和6人報名。  6位報名人競價32次，歷時僅1個小時，漲價16.5萬，最終買家以1115000元的價格成功競得。   其實，法拍房的熱度與各地限購有直接關(guān)系。 比如法拍房火熱的杭州，近幾年一直是全國樓市熱點城市，房價漲幅高，又執(zhí)行嚴(yán)格的限購政策，總價相對較低、且不限購的法拍房，或許成為想要在杭州扎根，可又苦于沒有房票的一些人的救命稻草。 從購房者角度來看，法拍房數(shù)量多了，最大的好處就是買房的選擇也多了。 有抵押的法拍房能買么？法拍房既然也是一種商品，那就可以買賣。但是，現(xiàn)在很多人的房產(chǎn)基本上都是有房貸的，也就是說房子是抵押給貸款銀行的，那么對于司法拍賣的房子有抵押怎么辦，我們應(yīng)該怎么繼續(xù)實現(xiàn)債權(quán)呢。 首先，法律并沒有規(guī)定說，抵押的房子不能轉(zhuǎn)讓。也就是說，司法拍賣的房子有抵押也可以辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。 其次，司法拍賣的房子，有抵押也可以辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。法院裁決文書中不注明涂銷原有抵押登記，則房管部門應(yīng)保留原抵押登記，但仍應(yīng)給予辦理產(chǎn)權(quán)過戶，抵押義務(wù)由房產(chǎn)原始人承擔(dān)。  對于有抵押的法拍房，我們?nèi)绾潍@得債權(quán)呢？對此，法律也有明確規(guī)定：
有些人還擔(dān)心，買了法拍房，是否有查封或多次查封有風(fēng)險呢？的確，法拍房是法院依法查封的房源，有可能多次抵押和輪侯查封。但無論有多少抵押，首先認(rèn)的是一抵和一封。 首先賠償?shù)氖且坏謧鶛?quán)人。所以首封法院會去協(xié)調(diào)輪侯法院，逐步解封。通常首封法院拍完完房產(chǎn)拿到案款再組織分配，統(tǒng)一既解除抵押和查封手續(xù)。 當(dāng)然大家也不用太過擔(dān)心，法院在拍賣之前內(nèi)部都會協(xié)調(diào)好分配比例方案，拍后協(xié)調(diào)不統(tǒng)一的問題出現(xiàn)概率較小。 購買法拍房注意事項不同于普通商品房，法拍房購買的時候有很多事項需要注意，不可馬虎大意。 1、法拍房要求付全款 雖然從表面看，法拍房總價比市場上同類房源價格略低，但是，我們購買普通房產(chǎn)首付通常在三成左右，法拍房則對資金要求較高，需要全款。盡管現(xiàn)在有銀行愿意進(jìn)行合作，是通過過橋資金的形式來實現(xiàn)的（先過橋資金進(jìn)行墊付，然后拿到房本后進(jìn)行再抵押）。 2、法拍房房產(chǎn)稅較高 法拍房由于是原房主巨額的債務(wù)原因?qū)е沦Y金鏈斷裂，破產(chǎn)后房產(chǎn)被銀行收回這一性質(zhì)，購房者在購買法拍房之時，除了正常支付買房的錢，還需要交付其他的費用，如：拍賣傭金、契稅、個別房子有土地出讓金需要交，還有房子的可能存在的欠費，水電物業(yè)費之類的，如果資金不夠需要過橋資金的話另外需要擔(dān)保費等。  3、購買法拍房不包售后 在購買商品房的時候，如果出現(xiàn)什么問題，還可以和開發(fā)商或者中介進(jìn)行溝通。如果出現(xiàn)糾紛或者合法權(quán)益受到侵害，可以通過訴訟等手段維護(hù)自己的合法權(quán)益。但是這里要特別注意的是，購買法拍房不一樣：法院只負(fù)責(zé)將房子賣出去,房子賣出去一概不管。如果出現(xiàn)以下問題，法院是一概不管的：
4、查清房產(chǎn)屬性 不管購買什么類型的房屋，都要查清房產(chǎn)的屬性，法拍房也不例外。房產(chǎn)的屬性主要包括：土地的出讓性質(zhì)、使用年限、有沒有辦理過不動產(chǎn)證、稅費繳納、有沒有拖欠等。 在法拍房是否限購這點上，各地現(xiàn)在執(zhí)行的政策，都有一些差異。比如，北京法院拍賣的北京房產(chǎn)，是限購的，所以也需要在競拍前多查證。 當(dāng)然，如果功課做得更詳細(xì)一些，可以查詢被執(zhí)行人是否有其它案子。這里有一個野路子，即看法拍網(wǎng)上的評估報告，找被執(zhí)行人的名字，然后用被執(zhí)行人名字做關(guān)鍵詞，上法院公告網(wǎng)，裁判文書網(wǎng)，被執(zhí)行公告網(wǎng)查。 法拍房過戶流程說到這兒，可能大家還有疑問：如果法拍房拍下來了，之后的過戶流程是什么樣的？和二手房過戶一樣嗎？ 1、法律文書 在法院規(guī)定的時間內(nèi)交完全款，但并不意味著交完全款，房子就是你的了。只有法院出具了《成交確認(rèn)書》和《判決書》，才能從法律效應(yīng)上確定這套房子屬于你。除此以外，還需要法院出具《協(xié)助執(zhí)行通知書》，讓交易中心配合，在沒有上家以及買賣合同的情況下，強(qiáng)制性的將房屋過戶到你名下的法律文書。 2、房產(chǎn)解封 由于法拍房都是被查封以后才會進(jìn)行拍賣的，那么想讓房產(chǎn)過戶到自己名下，第一步就是解除房產(chǎn)的查封。因此，在繳納房產(chǎn)全款后，需要買方第一時間和法院進(jìn)行聯(lián)系，弄清楚法院什么時候才能出具協(xié)助執(zhí)行裁定書，解除房產(chǎn)的查封。 因為之前的盡調(diào)工作已經(jīng)查清了房子的查封情況，一般房子只被一家法院查封，解封的時間不會很久。如果是多家法院查封的情況，還需要和法院進(jìn)行額外的溝通。 3、房產(chǎn)解押 法拍房一般是由被執(zhí)行人抵押在銀行或者各種民間機(jī)構(gòu)那里，因此在解除查封的同時，還需要將房產(chǎn)解除抵押，等于是給了這些房子一個自由身。 這里大家需要區(qū)分一下本地法院和外地法院。本地法院會方便一點，只需要直接和房管局溝通就可以，外地法院抵押的房產(chǎn)可能需要將解抵押委托給本地法院完成。 在房產(chǎn)解封、解押之后，競拍人就可以拿著三書等材料去繳納稅費了。  4、稅費繳納 要知道，稅費繳納是最容易出問題的一個階段，如果拍賣之前的盡調(diào)給力的話，這一步只需要付款就可以了，稅費上文已詳細(xì)提到。但如果沒有仔細(xì)調(diào)查稅費問題，可能就會在這一步才發(fā)現(xiàn)自己原來要繳納這么多意料之外的費用。 5、房產(chǎn)過戶 最后我們就可以拿著各種材料完成最后一步了。一般這時候我們會帶著這些材料（包括但不限于，各地所需的資料可能會有差異，這里以各地政府單位實際通告為準(zhǔn)）： ①法院出具的協(xié)助執(zhí)行通知書 ②法院委托拍賣行拍賣的委托拍賣書 ③拍賣單位與成交人之間簽署的拍賣成交確認(rèn)書 ④法院出具的的法院裁定書 ⑤被執(zhí)行人資料和競拍人資料 ⑥各項稅費的交納證明 最后，回到我們開篇問題，法拍房真的便宜么？如果撿漏，哪種法拍房入手比較好？ 說真的，之前信息不對稱，法拍房確實便宜很多，但是隨著近年來市場逐漸透明，能比市場價便宜10%左右就很不錯了，甚至有些法拍房稅費算下來，會比普通商品房更貴的。 那么，建議大家，如果沒啥大的套利機(jī)會，除非你有解決法拍房這種問題房的特殊手段，否則最好別碰法拍房。 但是，如果拍賣前做了非常詳細(xì)的調(diào)查，確實有些法拍房是可以考慮的，比如貪官的房子，這種只是涉刑查封的房產(chǎn)，房子背后問題少，坑也少。還有就是貸款還不起被銀行收回拍賣的房子，也還可以。 還有一句要寫在結(jié)尾，要特別提醒大家的話，因為有相當(dāng)一部分的法拍房，源自于擔(dān)保，所以： 千萬不要擔(dān)保貸款，哪怕是最親近的人。 |
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