什么是法拍房

在史上最嚴(yán)限購的當(dāng)下，如果有一種房子擺在你面前，其價格是市場價的8成，且不受限購影響，甚至還能采用貸款的方式購買，你會不會心動？

絕對不騙你，天下真有這種好事兒，只不過了解它的人非常少罷了，這種房子，是法拍房。

何謂法拍房，顧名思義，就是遭法院強制執(zhí)行拍賣的房子。

那么，好好的房子為什么會被拍賣呢？其實也很簡單，說白了就是它的原主人欠了許多債，或者是做錯了事兒觸犯了刑法，所以導(dǎo)致其房產(chǎn)被法院強制收走。至于這個債嘛，可能是按揭債，也可能是其他。原主人現(xiàn)在沒有履約能力了，還不上錢了，那么他的債主就會向司法申請強制征討，其房子就會被法院收走，委托拍賣行公開拍賣，用拍賣所得來的錢來償還債務(wù)。那么這個被拍賣的房子，就稱為“法拍房”。

特定人群為何對法拍房趨之若鶩

因為法拍房本身的特有屬性，導(dǎo)致部分人群對其趨之若騖。那么，法拍房有什么特別之處呢？

法拍房大多不限購。

隨著史上最嚴(yán)限購令來襲，有大把大把的有錢人想在心儀的城市買套房子，但卻苦于沒有資格。對于這類人群來說，沒有納入限購范圍的法拍房，無疑有相當(dāng)大的吸引力。當(dāng)然，這也是法拍房最核心的優(yōu)勢之一。

不過，隨著部分城市限購政策的進一步加強，法拍房的不限購優(yōu)勢正在逐漸縮小。據(jù)筆者了解，全國范圍內(nèi)，只有北京和深圳目前對法拍房實行了限購，據(jù)說，上海在不久的將來可能也會將法拍房納入限購范圍。

法拍房價格低。

據(jù)米宅統(tǒng)計，大多數(shù)法拍房的價格只是市場價的70-80%左右。我們以北京為例，來看下法拍房的價格。

我們知道，國內(nèi)司法訴訟的周期較為漫長，距法院查封到第一次拍賣往往要一年甚至兩年的時間，因此法拍房第一次拍賣的價格往往是一年前或兩年前的市場價。這個就是實實在在的價差，是未來可以做到剛性兌付的溢價。

法拍房究竟是怎么出價的呢？

根據(jù)人民法院關(guān)于財產(chǎn)拍賣的規(guī)定，第一次拍賣時不得低于評估價的80%。如果出現(xiàn)流拍，二次拍賣時應(yīng)適當(dāng)降低保留價，一般是首拍價格的80%~90%。如果二拍再流拍就將進入三拍，同樣也會繼續(xù)降低保留價，降到二拍價格的80%~90%。

如果三拍也出現(xiàn)流拍情況，房產(chǎn)就由法院直接變賣，如果變賣也未能成功，那么房子將被直接抵押給債權(quán)人。雖然法拍房一般都會低于市場價格，但是品質(zhì)較好的房子，基本在一拍里就被人拿下了，基本不會出現(xiàn)流拍甚至進入三拍的情況。

隨著法拍房制度的不斷完善，現(xiàn)在購買法拍房相比之前要便利許多。

首先，之前購買法拍房必須一次性交付全款，不能按揭?，F(xiàn)在，部分法拍房支持貸款購買，但是僅限商業(yè)貸款。而且，現(xiàn)在可以在淘寶和閑魚上進行法拍房的競拍，對于有意向購買法拍房的人來說，這些舉措確實提供了不少的便利。

買法拍房需要避開哪些坑

雖然法拍房有價格低和大多不限購的絕對優(yōu)勢，但是，筆者提醒大家，買法拍房是有很多風(fēng)險的，非專業(yè)人員一定要慎拍。

1、法拍房并非絕對低于市場價，有些可能會高于市場價。

如果你想當(dāng)然地以為價格低而盲目落錘，有可能會拍到高價房哦。

據(jù)朋友說，有一個土豪，他2年前參加了一法拍房項目的競拍，由于他太想要這個房子了，所以就把價加得很高。他心想，你們這群屌絲，1萬1萬的加價，簡直太墨跡了。反正老子不差錢，我就20萬20萬地往上懟，看你們誰能爭得過我。結(jié)果是，這位土豪最終贏得了競拍，樂呵呵地回家報喜去了。到家后，他媳婦兒一算單價，這房子比市場價還高1.5萬/㎡呢。

2，也是極易被坑的一點就是，有些法拍房是極不干凈的。

什么叫不干凈呢？比如說，房子權(quán)屬有問題、水電煤氣有大量的欠費，簽了20年或者更長的租賃合同、房子存在抵押、違建等等情況。一旦攤上這類房子，你會發(fā)現(xiàn)，你的麻煩才剛剛開始。所以，筆者再次提醒買法拍房的朋友們，買之前一定要細(xì)看拍賣公告。一般情況下，這些問題在拍賣公告里都會有顯示的，例如：

其中，法拍房的房產(chǎn)屬性是最常見的一個坑。

房產(chǎn)屬性，包括年限、土地出讓性質(zhì)、是否拿到房產(chǎn)證等。如果土地是劃撥的，二次交易時還要補交土地出讓金，如果是預(yù)售房，由于不能立刻拿到房產(chǎn)證，可能還面臨著二次糾紛。

至于簽了長期租賃合同這種，是最令人頭疼的。

比如，筆者聽一位粉絲說，他的一位粗心的同事通過法拍，買到了自己心儀的房子。就在準(zhǔn)備搬進去的時候，才發(fā)現(xiàn)里面住著租戶，而租戶卻說，這房子他是簽了20年租約的。遇到這種情況，除了認(rèn)栽似乎沒有更好的解決辦法，因為在法院查封之前的租賃合同，是具有法律效應(yīng)的，所以你不能通過法律手段來維權(quán)，只能和租戶協(xié)商解決。

另外，有些法拍房的隱性費用是非常高的，法拍房除了要支付給法院拍賣款外，還需要支付拍賣費、契稅等。這部分費用相對固定，差不多占拍賣房款的10%左右。

另外相對不確定的費用包括：房產(chǎn)本身的欠費，過戶需要繳納的其他稅費。欠費和其他稅費需要經(jīng)過實地調(diào)查取證后方可得出。

筆者聽朋友說過一個最夸張的法拍房，房款僅需300萬左右，但稅費高達200萬。

最令人崩潰的，是有些法拍房無法過戶。這種情況，一般是產(chǎn)權(quán)共有情況有問題，比如夫妻雙方共有產(chǎn)權(quán)，是否有第一債權(quán)人之外的其他債權(quán)人，是否被其它機構(gòu)查封。陜西神木縣一法拍房購買者在辦理過戶時發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)還同時被當(dāng)?shù)卮驌舴欠Y辦公室查封，導(dǎo)致無法過戶。

雖然法拍房可以貸款，但是比較麻煩，而且下款耗時較長。

所以拍賣房產(chǎn)前，一定要做好兩手準(zhǔn)備，拍賣成功后，如果不能按時付尾款，競買人不僅僅損失了拍賣的保證金，還可能要承擔(dān)重新拍賣造成的損失。拍賣尾款付清的時間一般是7到15天左右，這個不同城市不同法院可能會有略微差異。

以上只是法拍房存在問題的一小部分。

奇葩的是，有一位朋友買了一個法拍房，結(jié)果去收房的時候，這棟房子的女主人就是死活不肯離開，一哭二鬧三上吊，總之我就是要賴著不走，你又能奈我何？

還有更奇葩的，筆者同事的朋友2015年8月在鄭州經(jīng)三路北環(huán)路邊上拍了一套法拍房，拍完后直接出租了，沒想到，租客三天兩頭打電話，說房門的鎖眼老是被人堵，更可氣的是，還把水暖井的水管弄爆，水流進了電梯井，電梯壞了，物業(yè)要他交5000塊錢的維修費。

需要注意的是，這些問題法院是絕不可能出面幫你解決的，統(tǒng)統(tǒng)都需要你自己來搞定。

所以筆者提醒那些對法拍房感興趣的朋友，不妨考慮下毛坯房，因為毛坯就意味著沒有人住，自然也就不存在原主人賴著不走的麻煩。