行至歲尾，房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)兇猛依舊。

11月末孫宏斌扔出的153億并購(gòu)炸彈余震尚未了，12月下旬，房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼曝出三起重大并購(gòu)：福晟集團(tuán)（下稱(chēng)“福晟”）和協(xié)信控股集團(tuán)（下稱(chēng)“協(xié)信控股”）相繼將地產(chǎn)板塊整體放上貨架，接盤(pán)方分別為世茂房地產(chǎn)控股有限公司（00813.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“世茂地產(chǎn)”）和陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司（000671.SZ，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“陽(yáng)光城”）；綠城中國(guó)控股有限公司（03900.HK，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠城”）以36億元收購(gòu)新湖中寶股份有限公司（600208.SH，以下簡(jiǎn)稱(chēng)“新湖中寶”）旗下上海新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司35%的股權(quán)。

不同于以往泰禾、粵泰股份等項(xiàng)目層面或者資產(chǎn)包的處理，此次福晟和協(xié)信控股兩家百?gòu)?qiáng)房企均選擇將地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊整體打包后進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲惺烂c福晟的合作涉及規(guī)?；蜻_(dá)2000億元。

存量廝殺之下，并購(gòu)已成為規(guī)模房企的新賽道。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2019年1月-11月，典型企業(yè)收并購(gòu)、協(xié)議土地出讓的幅數(shù)占比達(dá)12%，規(guī)模房企紛紛通過(guò)收并購(gòu)補(bǔ)充資產(chǎn)。而業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的并購(gòu)潮仍將繼續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。

巨頭們加速并購(gòu)做大規(guī)模，調(diào)控中失速的中小房企變賣(mài)資產(chǎn)，誰(shuí)又能笑到最后？

房企并購(gòu)爆發(fā)

2019年尾聲，并購(gòu)市場(chǎng)弱肉強(qiáng)食的景象輪番上演。

12月17日，多方媒體報(bào)道，世茂地產(chǎn)正在與福晟進(jìn)行談判合作，希望通過(guò)收并購(gòu)福晟部分股權(quán)，以獲得更多的土地儲(chǔ)備，目前世茂盡調(diào)團(tuán)隊(duì)已進(jìn)駐福晟。

此宗大型并購(gòu)之外，世茂地產(chǎn)今年來(lái)加碼并購(gòu)，陸續(xù)將泰禾、粵泰股份、萬(wàn)通等房企的部分資產(chǎn)納入麾下，成為新晉“并購(gòu)之王”，風(fēng)頭碾壓融創(chuàng)孫宏斌。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，世茂上半年完成達(dá)200億元規(guī)模并購(gòu)，收購(gòu)項(xiàng)目超過(guò)20個(gè)，包括泰禾、明發(fā)、萬(wàn)通等公司。

世茂地產(chǎn)董事局副主席兼總裁許世壇認(rèn)為，目前是房企并購(gòu)的好時(shí)機(jī)，償債高峰期諸多企業(yè)面臨較大的償債壓力，而世茂地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)在于較低的融資成本和充裕的現(xiàn)金。按照他的計(jì)劃，2019年公司70%以上的土儲(chǔ)都會(huì)來(lái)自并購(gòu)。

數(shù)據(jù)也顯示，2019年上半年，世茂地產(chǎn)共斥資約788億買(mǎi)地，新增貨值約2500億，其中通過(guò)收并購(gòu)而來(lái)的項(xiàng)目占比達(dá)到七成。

▲2019年3月至6月，世茂地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目概況。圖片源自新京報(bào)。

在世茂地產(chǎn)與福晟的合作消息不脛而走的同一天，向來(lái)“佛系”的綠城也加入并購(gòu)隊(duì)伍，以36億元購(gòu)入新湖中寶上海子公司35%股份。同樣成為買(mǎi)方的還有陽(yáng)光城。12月21日，據(jù)“界面新聞”報(bào)道，陽(yáng)光城正與協(xié)信控股談判股權(quán)收購(gòu)事宜，目前談判已進(jìn)入最后階段。

再將時(shí)間往前拉。今年來(lái)，融創(chuàng)、金科在并購(gòu)市場(chǎng)上同樣揮金不菲。據(jù)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，融創(chuàng)今年在收并購(gòu)上已揮金約408億元；今年7月，遭遇“黑天鵝”的新城控股斷臂求生，金科已部分或全部接盤(pán)新城系16個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)斥資54.75億元。

市場(chǎng)預(yù)期無(wú)限下探之時(shí)，房企收并購(gòu)市場(chǎng)反而火熱起來(lái)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至12月9日，年內(nèi)A股房企并購(gòu)動(dòng)態(tài)達(dá)757條。

業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來(lái)房企并購(gòu)行為有所增多，主要原因在于當(dāng)前市場(chǎng)行情冷淡以及融資環(huán)境趨緊，部分中小房企資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題或難以規(guī)模擴(kuò)大，因而通過(guò)項(xiàng)目出售等方式退出市場(chǎng)或聯(lián)手龍頭房企。

無(wú)論是福晟、協(xié)信控股或新湖中寶，都是此前瘋狂加杠桿、如今深陷資金鏈困境的中小房企。

以福晟為例。這家以收并購(gòu)聞名的百?gòu)?qiáng)房企，于2016年-2017年在全國(guó)拿下107個(gè)項(xiàng)目，總貨值達(dá)到8100億元；僅在2017年，便斥資810億元拿地，而同年銷(xiāo)售金額不足400億元。

激進(jìn)過(guò)后高額的負(fù)債和難以處理的收并購(gòu)問(wèn)題讓福晟的資金狀況日趨嚴(yán)峻。2018年下半年，福晟的資金緊張傳聞開(kāi)始喧囂塵上：民間借貸糾紛、子公司股權(quán)凍結(jié)、“申請(qǐng)破產(chǎn)”傳聞等負(fù)面信息接踵而至。

Wind數(shù)據(jù)顯示，福晟的總負(fù)債則由2016年的333.63億元上漲到2018年的741.34億元；同期凈利潤(rùn)從18.84億元滑落至6.11億元。今年9月，福晟“賣(mài)子求生”，將深圳的舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給上海灘資本大佬劉益謙控制的國(guó)華人壽旗下一只基金。時(shí)至年底，福晟又再尋了它的“白衣騎士”世茂地產(chǎn)紓困。

站在收購(gòu)方，卻是另一番視角。對(duì)于有實(shí)力的頭部房企來(lái)說(shuō)，在控制杠桿率的前提下逆勢(shì)擴(kuò)張，收并購(gòu)不失為一個(gè)做大規(guī)模的捷徑。業(yè)內(nèi)人士就指出，相比招拍掛和城市更新，收并購(gòu)比較簡(jiǎn)單，開(kāi)發(fā)也比較快，是房企快速進(jìn)入新城市、快速擴(kuò)充資產(chǎn)的好渠道。

比如，通過(guò)不斷的并購(gòu)和加速銷(xiāo)售，世茂地產(chǎn)在今年11月反超龍湖重返TOP10，成為今年增速最快的頭部房企之一；并購(gòu)老手融創(chuàng)今年前11個(gè)月累計(jì)新增貨值6850.8億元，僅次于碧桂園的6953.6億元，躋身納儲(chǔ)第一梯隊(duì)。

▲2019年1-11月TOP10房企單月全口徑業(yè)績(jī)表現(xiàn)。圖片源自克而瑞。

此外，在部分公開(kāi)市場(chǎng)拿地盈利有限的情況下，收并購(gòu)是房企控制項(xiàng)目收益的方式之一。

金科聯(lián)席總裁方明富在今年7月就曾對(duì)媒體表示，房企土地獲取方式不是單一，招拍掛獲取土地由于政策調(diào)控限價(jià)措施，甚至有一些項(xiàng)目不賺錢(qián)或者微利，收并購(gòu)從某種程度上項(xiàng)目效益更加可控。

蜜糖or砒霜？

在融資政策收緊的大背景下，行業(yè)洗牌正以超乎想象的速度進(jìn)行。在此背景下，克而瑞指出，未來(lái)“大魚(yú)吃小魚(yú)，甚至大魚(yú)吃大魚(yú)”局面會(huì)更加明顯。

與此同時(shí)，就如綠地董事局主席陳軍所言，“房地產(chǎn)已經(jīng)不是黃金、白銀時(shí)代，而是進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)投資時(shí)代，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存。”

加快規(guī)模擴(kuò)張、調(diào)整布局戰(zhàn)略、繞過(guò)行業(yè)壁壘快速布局業(yè)務(wù)、鞏固多元化成果，收并購(gòu)對(duì)房企的益處不用多說(shuō)。從頭部公司融創(chuàng)中國(guó)、千億房企陽(yáng)光城，再到“事故”不斷的小房企佳源國(guó)際，均曾通過(guò)收并購(gòu)實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。

但收并購(gòu)之路并非坦途，能否消化收購(gòu)標(biāo)的才是問(wèn)題的關(guān)鍵，否則“香餑餑”很有可能成為致命毒藥。

典型如富力，在以199億元吞下萬(wàn)達(dá)77家酒店資產(chǎn)后，便攀上難以逾越的負(fù)債高山，“世界最大的豪華酒店業(yè)主”自此“消化不良”——截至2019年三季度，總負(fù)債高達(dá)3428億元，營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)增幅都遠(yuǎn)低于同期；其中，占用大量資金收購(gòu)的酒店業(yè)務(wù)自2017年起持續(xù)虧損。

▲2015年-2019年9月30日，富力地產(chǎn)負(fù)債概況。

財(cái)力之外，資產(chǎn)盤(pán)活能力亦是關(guān)鍵。

“近年來(lái)公開(kāi)市場(chǎng)拿地受限制較大，一些房企轉(zhuǎn)而開(kāi)始在并購(gòu)市場(chǎng)上尋求機(jī)會(huì)，但真正適合收并購(gòu)的好項(xiàng)目并不多，很多項(xiàng)目都帶有一定的歷史遺留問(wèn)題，開(kāi)發(fā)起來(lái)難度較大。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

世茂地產(chǎn)此前接盤(pán)粵泰股份的5個(gè)項(xiàng)目中，有3個(gè)項(xiàng)目為北方國(guó)際信托股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“北方信托”）提供融資的對(duì)象。今年6月，該信托公司出現(xiàn)人事動(dòng)蕩，履約受到影響，粵泰股份不得不提示風(fēng)險(xiǎn)，“（與世茂的并購(gòu)交易）預(yù)計(jì)會(huì)影響北方信托就上述項(xiàng)目的后續(xù)融資合作”。

賽普管理咨詢(xún)認(rèn)為，50%的并購(gòu)都以失敗而告終，其中，只有20%是交易結(jié)構(gòu)、交易策略所致，超過(guò)80%在于后續(xù)并購(gòu)整合不足。

買(mǎi)方需權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)和利好，陷入被動(dòng)的賣(mài)方也顯無(wú)力：出售資產(chǎn)能緩解流動(dòng)性危機(jī)，但在行業(yè)集中不斷提速的情況下，后續(xù)發(fā)展的壓力不容小覷。

今年來(lái)主動(dòng)降速、頻繁甩賣(mài)項(xiàng)目的泰禾，至今仍未進(jìn)入安全區(qū)，盡管其密集高息發(fā)債，完成3次、總發(fā)債規(guī)模達(dá)7.105億美元的境外債券發(fā)行，其中7月發(fā)行的為期3年、金額4億美元的債券票面年息高達(dá)15%。

緊張的資金鏈限制了泰禾納儲(chǔ)的步伐，其今年未在公開(kāi)市場(chǎng)拿過(guò)一塊地。數(shù)據(jù)顯示，泰禾存貨也減少，從2018年期末的1735.28億元下滑至2019年三季度的1544.45億元。

克而瑞發(fā)布的1月-11月銷(xiāo)售榜單顯示，泰禾在規(guī)模房企中掉隊(duì)最厲害：截至今年11月，泰禾僅實(shí)現(xiàn)689.2億元銷(xiāo)售額，目標(biāo)完成率不足50%；業(yè)績(jī)排名42位，去年同期排名是21位。

不過(guò)總的來(lái)說(shuō)，利弊權(quán)衡背后，以規(guī)模論座次的房企江湖里，野心勃勃的房企并不會(huì)少。

中信證券研究部首席基地產(chǎn)業(yè)分析師陳聰認(rèn)為，大多數(shù)賬面資金充裕的公司，有迅速做大規(guī)模的想法，并購(gòu)意愿強(qiáng)烈。此外，越來(lái)越多的公司謀求上市，而港股市場(chǎng)對(duì)于上市公司的規(guī)模有一定要求，從而使得并購(gòu)需求進(jìn)一步增強(qiáng)。

“未來(lái)幾年，房企并購(gòu)趨勢(shì)會(huì)更加明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉亦指出，目前市場(chǎng)上存在的很多問(wèn)題都是因?yàn)槠髽I(yè)太分散，數(shù)量太多，門(mén)檻太低，導(dǎo)致產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊；行業(yè)進(jìn)一步做大做強(qiáng)之后，規(guī)范性也會(huì)有所提升。

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