以銷售狼性著稱的某頭部房企員工表示，公司從2019年11月、12月份以來，要求非營銷線員工每個人都必須賣出一套房子，今年2月開始，指標(biāo)上升到每個人賣出兩套，但大多數(shù)人都不達(dá)標(biāo)，“市場太不景氣了。”

作者 | 孫思克 于晫 編輯 | 張小馬

出品 | 棱鏡·騰訊新聞小滿工作室

2019年下半年開始，王浩所屬的房企為了達(dá)到主管部門要求的負(fù)債率指標(biāo)，開始控制負(fù)債，“有些區(qū)域公司負(fù)債不高，現(xiàn)金流很充沛，但集團還是要求區(qū)域公司提前償還貸款，銀行都不樂意了，區(qū)域公司只能打電話逐個溝通。”

他彼時不理解公司的保守做法，直到2020年8月20日，住建部、央行約談了12家房企，拋出房企融資的三條紅線（又稱“融資新規(guī)”）：1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；2、凈負(fù)債率大于100%；3、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)踩紅線的不同情況，又將各個房企歸入紅橙黃綠四檔。

參會的金茂、保利、中海、華潤和華僑城等，位列財務(wù)最健康的綠檔，按照融資新規(guī)，綠檔房企次年可以新增15%的融資規(guī)模，王浩所屬公司即其中之一。

至此，他恍然大悟。

時日至今，財務(wù)高杠桿成了多數(shù)房企的標(biāo)配。8月13日，陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌在博鰲地產(chǎn)論壇上指出，房地產(chǎn)的高財務(wù)杠桿是降不下來的，一是沒這個條件，二是沒這個理由。

但融資新規(guī)還是來了，且留給房企的時間已經(jīng)不多了?！氨O(jiān)管要求9月30日房企就得拿出降檔方案?！币患议}系房企副總張恒表示。

在房企的中期業(yè)績會上，“如何應(yīng)對融資新規(guī)”成了房企掌門人的必答題。杠桿高者表示一定積極降杠桿。財務(wù)穩(wěn)健的“好學(xué)生”，不敢沾沾自喜，承諾將繼續(xù)控制負(fù)債。

但一個共識正在形成：短期內(nèi)再難出現(xiàn)彎道超車的黑馬房企了。

山雨欲來風(fēng)滿樓

三條紅線標(biāo)準(zhǔn)之下，全部踩線的房企歸入紅檔，踩兩條線者歸入橙檔，踩一條線者歸入黃檔，一條不踩者歸入綠檔。

“制定紅線標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)數(shù)據(jù)以2019年財報為準(zhǔn)，而不是2020年中報，其因有二：一是融資新規(guī)出臺時一些房企還沒出2020年中報，二是疫情對財務(wù)數(shù)據(jù)有影響，2020年中報業(yè)績不好作為制定新規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)?！苯鸬丶瘓F江蘇區(qū)域副總裁郝強表示。

按此標(biāo)準(zhǔn)，在2019年銷售排行榜前30強中，恒大、融創(chuàng)、綠地、富力、金科、華夏幸福等位列紅檔，中梁、陽光城等位列橙檔，碧桂園、萬科、新城等位列黃檔。綠檔如保利、中海、招商蛇口、華潤、金地、華僑城、金茂等，但也有少數(shù)民企，如龍湖和世茂。

各家房企紛紛在2020年中期財報會上表態(tài)。

佳兆業(yè)管理層表示，其凈負(fù)債率已從去年底的144%降到今年年中的130%，希望到年底降至120%；龍湖董事長吳亞軍表示，不因未踩三條紅線而沾沾自喜，將進一步堅持財務(wù)自律、穩(wěn)健發(fā)展。

“三條紅線跟我們沒啥關(guān)系，”山東某小房企的董事長表示，小房企本身并不太規(guī)范，平常與專業(yè)金融機構(gòu)沒有交集，也很難從那里拿到貸款，“我們在當(dāng)?shù)氐凝堫^住宅開發(fā)項目，合計貨值四五億元，但在四大行那兒借不到錢，只是從地方城商行借到一點錢?！?/p>

早在融資新規(guī)“山雨欲來”之前，地產(chǎn)行業(yè)早已“風(fēng)滿樓”。

平安銀行的一位員工表示，從去年年底以來，平安銀行旗下的房企開發(fā)貸，存量的可以延續(xù)，新增的則批得越來越少，“因為上面規(guī)定各家銀行對房企的開發(fā)貸要進行額度控制，不得增加。”

中信銀行的一位員工表示，目前還不清楚融資新規(guī)如何落實到金融機構(gòu)的執(zhí)行層面。

“銀行多是以地產(chǎn)項目為標(biāo)的發(fā)放開發(fā)貸，信托等非標(biāo)貸款也是以項目本身為融資標(biāo)的，所以房企整體的杠桿率指標(biāo)對此類融資影響不大。受影響最大的是公司債，因為房企本身即發(fā)債主體，如果財務(wù)指標(biāo)不過關(guān)，可能過不了發(fā)債審核這一關(guān)?！?/p>

某閩系房企副總張恒透露，監(jiān)管要求房企9月30日前提交具體降檔方案，圍繞三條紅線的指標(biāo)，各家制定不同細(xì)化目標(biāo)，在三年內(nèi)降到監(jiān)管認(rèn)可的范圍。

“上市房企不需要每個月都向監(jiān)管層提交公司財務(wù)情況，但每年四個季度的報表數(shù)據(jù)是要公開的?！敝劣诜巧鲜蟹科蟮谋O(jiān)管，張恒說，這要看監(jiān)管會不會把權(quán)力下放，讓省市部門盯防那些在區(qū)域市場比較強的房企。

繼續(xù)熱捧高周轉(zhuǎn)

不管融資新規(guī)的監(jiān)管細(xì)則如何，房企都要拿出應(yīng)對方案。

吳建斌在博鰲地產(chǎn)論壇上表示，房企無非三個杠桿，經(jīng)營杠桿、財務(wù)杠桿、合作杠桿，“經(jīng)營杠桿要求房企高周轉(zhuǎn)，財務(wù)杠桿意味著高負(fù)債率，合作杠桿就是跟別家房企合作開發(fā)以降低自身資金支出。”

融資新規(guī)針對的是財務(wù)杠桿，合作開發(fā)已是目前大多數(shù)房企的發(fā)展策略，最有效的出路應(yīng)該是不斷加碼經(jīng)營杠桿，繼續(xù)高周轉(zhuǎn)作業(yè)。這意味著房企需在高周轉(zhuǎn)的最后一環(huán)——銷售方面進一步發(fā)力，而銷售回款的增加，可以同時降低房企的財務(wù)杠桿。

近年來，一向以品質(zhì)著稱的龍湖、綠城都投靠了高周轉(zhuǎn)陣營。

綠城2020年中報顯示，其從拿地到開工、開盤、歸還股東投入及交付周期，分別按年提速24%、10%、14%及5%。龍湖CEO邵明曉表示，龍湖項目的周轉(zhuǎn)率這兩年越來越高，如今從拿地到開盤，基本上能保持在4-8個月之內(nèi)，快的話五六個月以內(nèi)就實現(xiàn)了銷售開盤。

以銷售狼性著稱的某頭部房企亦是如此。這位頭部房企鄭州分公司員工表示，公司從2019年11月、12月份以來，要求非營銷線員工每個人都必須賣出一套房子，今年2月開始，指標(biāo)上升到每個人賣出兩套，但大多數(shù)人都不達(dá)標(biāo)，“市場太不景氣了。”

從中報數(shù)據(jù)來看，目前除了恒大、世茂、龍湖、萬科等龍頭房企上半年銷售額同比增長之外，其他中小房企的銷售額同比下降。例如，富力上半年權(quán)益銷售額為510.6億元，同比下降15.21%；華夏幸福上半年銷售額419.33億元，同比下降35.02%。

銷售回款乏力、監(jiān)管又不允許擴大負(fù)債，于是一些現(xiàn)金流緊張的房企，早就開始少拿地甚至不拿地。

公開信息顯示，富力2019年7月底就在公司內(nèi)部明確發(fā)文，下半年基本不拿地，抓銷售促回款。2020年上半年富力購置的土地儲備權(quán)益可售面積約243萬平方米，相當(dāng)于去年同期的21%。

在閩系房企副總張恒看來，很多房企的高負(fù)債是因為拿了很多土地，“如果大部分是可以馬上開發(fā)的住宅用地，壓力就不大，如果是文旅、商業(yè)、酒店土地，或者還沒確權(quán)的土地，開發(fā)銷售的周轉(zhuǎn)速度太慢，資金壓力是非常大的?！?/p>

而對于非住宅等開發(fā)周期更長的土地，處理方式之一即盡快剝離。例如恒大近期集中出售了旗下200多個商業(yè)地產(chǎn)項目。

干脆不做并購了

“現(xiàn)在看房企，基本是兩個指標(biāo)，一是融資成本，二是土儲數(shù)量，如果一家房企融資成本極高，土儲又低，在目前這種態(tài)勢下，可能會被洗牌出局?！敝行判磐幸晃坏禺a(chǎn)業(yè)務(wù)人員如是判斷。

他進一步說，此前中小房企還可以通過財務(wù)杠桿，擴大土儲和銷售規(guī)模，實現(xiàn)彎道超車，但在融資新規(guī)之下，基本上不可能了，“以后的形勢只能是強者越強，弱者越弱，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度將越來越高。”

克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年前十房企銷售額市占率28.2%，同比上升1.3個百分點，百強房企銷售額市占率更是提升5.4個百分點，達(dá)到72.1%。

國家統(tǒng)計局顯示，2019年商品房銷售額159725億元，同比增長6.5%，明顯低于2018年的35.1%，而TOP10房企銷售額2019年增速的平均值為17.2%，遠(yuǎn)高于行業(yè)增幅。這意味著，在行業(yè)銷售額接近天花板之際，頭部房企增幅是以中小房企的沒落甚至謝幕為代價的。

“一旦融資渠道繼續(xù)收縮，這些房企或許只能出售項目或股權(quán)籌措資金了，”上述中信信托人士表示，一些高杠桿房企現(xiàn)在是被動負(fù)債，“在他們的負(fù)債表中，不少是信托等非標(biāo)債務(wù)，利率高達(dá)12%以上，而賣房的凈利率不過7%-8%，甚至更低，所以他們舉債是為了借新還舊。。”

大房企對于并購變得愈發(fā)謹(jǐn)慎。該信托人士稱，一般而言，并購方的資產(chǎn)負(fù)債率較低，被并購方的資產(chǎn)負(fù)債率高，并購之后的結(jié)果則是，并購方的資產(chǎn)負(fù)債率相應(yīng)升高，一旦觸及條道紅線，就會影響并購方的后續(xù)融資。

這亦解釋了大房企面對并購標(biāo)的時的虛晃一槍。

例如萬科7月31日與泰禾簽署的意向入股協(xié)議規(guī)定，泰禾必須自己先解決其債務(wù)問題，然后萬科才會出資入股。世茂對于福晟集團，實行的是托管，而非并購，不對福晟集團增信，亦不負(fù)責(zé)福晟集團的債務(wù)。

上述山東小房企老總表示，一家離紅線還有一點距離、融資額度頗有余裕的頭部房企，實行了以下的并購方式：某地產(chǎn)項目公司沒錢，尋求資金幫助，該房企在并購對方時先不出錢，而是將其并入體內(nèi)后，再使用自身授信額度獲得貸款，然后再用貸款支付給對方并購款。

此舉雖然占用了該房企的融資額度，但讓其在并購時未影響自有現(xiàn)金流。還有個別房企，干脆放棄并購機會。

一家頭部房企鄭州分公司的員工透露，洛陽某項目合作方有土地，但是缺錢，找到該房企鄭州分公司尋求合作，兩者一拍即合，“于是鄭州分公司向上級華北區(qū)域公司尋求3億元的資金支持，華北區(qū)域回復(fù)稱：‘我們沒錢，你們自己想辦法’，然后項目合作就黃了?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，王浩、張恒、郝強為化名）