“規(guī)模”二字，是房企成長之路上的詠嘆調(diào)。

2018年，規(guī)模效應(yīng)逐漸增強(qiáng)，龍頭房企銷售額刷新行業(yè)紀(jì)錄，“碧恒萬”三家總量跨過萬億規(guī)模；在“小而美”幻景中掙扎生存的中小房企，頻繁消失或者被并購，資本一如既往展現(xiàn)出“不留情”的一面。

與其說是一場“暗戰(zhàn)”，不如說是一場生死之考。無論中梁后進(jìn)生殺伐果斷逆勢勇猛，還是“并購?fù)酢睂O宏斌該出手時就出手，房企規(guī)模之爭是一場不落幕的舞臺劇。

在政策持續(xù)收緊背景下，房企整體拿地規(guī)模仍保持在高位，各大房企加強(qiáng)土地儲備，收并購機(jī)會增多，身處其中，房企又將如何面對？

去年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會議為2018年的經(jīng)濟(jì)工作定下基調(diào)：防風(fēng)險、穩(wěn)增長。會議將防范金融風(fēng)險列為未來3年三大攻堅戰(zhàn)之首，還明確了穩(wěn)健的貨幣政策要保持中性，管住貨幣供給總閘門，保持貨幣信貸和社會融資規(guī)模合理增長。

彼時，房企資金面也在收緊。

有統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長4.8%，增速比去年全年回落3.4個百分點(diǎn)。

據(jù)易居研究院綜合統(tǒng)計，2016年3月該數(shù)據(jù)同比增幅大幅回升至正增長區(qū)間后，此后幾個月到位資金同比增幅基本平穩(wěn)在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。

今年前兩個月這一數(shù)值，為2016年2月以來最低水平。

據(jù)安居客首席分析師張波介紹，去年房企融資已經(jīng)收緊，2018年在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步加強(qiáng)，除了對銀行本身加強(qiáng)住房信貸管理，提高對貸款風(fēng)險防范外，對于基金、信托、債權(quán)發(fā)行統(tǒng)統(tǒng)加強(qiáng)管理。

在房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提高和市場整體趨穩(wěn)的形勢下，中小房企想要在群雄環(huán)伺的格局下突圍并非易事。

除了資金缺位，土地短缺，回款不濟(jì)……面對千億房企無情絞殺，中小型房企劣勢暴露無遺。部分被迫退市，“大魚吃小魚”正在成為常態(tài)。

此外，轉(zhuǎn)型是共有的話題，揮手作別也是一種選擇。3月12日，珠江控股更名為京糧控股，此前該公司已陸續(xù)處理掉旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)；3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)，徹底從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向金融行業(yè)。

目前來看，除了龍頭房企在融資上有一定優(yōu)勢外，中小房企的融資難度將越來越大，一些房企甚至從此消失了。

房地產(chǎn)行業(yè)的“馬太效應(yīng)”更加明顯，中小房企與龍頭開發(fā)商之間的差距亦會進(jìn)一步拉大。

對于龍頭房企而言，“規(guī)模之爭”仍是主基調(diào)，這象征了行業(yè)座次與地位。尤其是碧桂園、萬科、恒大三家5000億級別的房企，依舊保持雄厚的野心。

碧桂園2013年至2017年，銷售金額分別從1082億元、1309億元、1402億元、3088億元上升至5508億元。

碧桂園的擴(kuò)張路徑，讓絕大部分房企意識到規(guī)模與人才的重要關(guān)系，除了儲備土地，人才則更為重要。最近兩年來，越來越多的房企推出規(guī)模趕超計劃，并為之豎起攬才大旗。

陽光城為了在2020年實(shí)現(xiàn)3500億元的銷售目標(biāo)，從碧桂園挖來朱榮斌和吳建斌“雙斌”組合，該企業(yè)還效仿碧桂園，啟動跟投機(jī)制。

拿地支出“名列前茅”的龍湖，同樣具有規(guī)模野心。1月30日，龍湖CEO邵明曉制定了新的目標(biāo)，未來三年，龍湖依然要保證行業(yè)規(guī)模前十，2020年龍湖會爭取跨過3000億元。三年內(nèi)將誕生至少17個百億級以上的地區(qū)公司。

除此之外，新城控股將2018年銷售目標(biāo)定為1800億元，旭輝集團(tuán)期望2018年達(dá)到1400億元。有分析師認(rèn)為，旭輝集團(tuán)僅用5年銷售超千億，最近三年復(fù)合增長70%。“因此其2018年40%的增長目標(biāo)偏保守?！?/p>

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，在行業(yè)集中度上升的背景下，不進(jìn)則退的企業(yè)戰(zhàn)略心理很濃厚。并不是所有房企有自信投注下一輪“賽程”，據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，在已經(jīng)披露業(yè)績預(yù)告的82家房企中，18家發(fā)布預(yù)虧公告的房企，均為轉(zhuǎn)型或中小型房企。

并購談判暗潮洶涌，市場深度調(diào)整或?qū)砼R。“當(dāng)前房地產(chǎn)市場并購談判暗潮洶涌，有的企業(yè)為了剝離不良資產(chǎn)，有的企業(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力加大，有的企業(yè)則是為了調(diào)整市場布局?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚フf。

有分析人士認(rèn)為，在經(jīng)歷了融綠合作和萬達(dá)“斷臂”等標(biāo)志性事件后，中國房地產(chǎn)的并購正在趨于白熱化。未來并購案例出現(xiàn)的頻率將會越來越高，并購標(biāo)的也會趨于多元化。多家房企爭食同一個標(biāo)的的現(xiàn)象，將不再罕見。

業(yè)內(nèi)多位人士也預(yù)計，未來會出現(xiàn)不少房企并購整合：中小房企與大型房企的合作；也有可能是土地、項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓；大型房企直接并購小房企等。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)介紹，在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴(yán)厲的情況下，通過并購也不失為一種較好的投資模式。另外通過股權(quán)并購而非資產(chǎn)并購的模式，可以為企業(yè)獲得較大的稅收減免或優(yōu)惠等。

房企轉(zhuǎn)型的事件屢見不鮮，大多數(shù)房企選擇在主業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行多元化拓展。但在拓展多元化的市場時也面臨著巨大的風(fēng)險，對于企業(yè)來說更是如履薄冰。

隨著房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展，房企融資能力、開發(fā)能力等都受到考驗(yàn)，對于房企來說，也需要轉(zhuǎn)變思路。

值得一提的是，一些中小房企在行業(yè)變革之中突出重圍。

其中，以陽光城、中梁、福晟、新力等為佼佼者，它們是頗具代表性的中型房企，在經(jīng)歷內(nèi)部變革、戰(zhàn)略調(diào)整后，業(yè)績明顯上升，規(guī)模迅速擴(kuò)大，成為行業(yè)“黑馬”。

未來，房企或同時面臨著各種隱患和壓力，四面楚歌。新城控股副總裁歐陽捷認(rèn)為，資金、土地、客戶都在向大企業(yè)集中，市場也出現(xiàn)“大象賽跑”的現(xiàn)象。他認(rèn)為，由于市場集中度的提高遠(yuǎn)超預(yù)期，大企業(yè)面臨的情況不是“不進(jìn)則退”，而是“不進(jìn)則沉沒”。

在這種情況下，企業(yè)還是要加速奔跑，所以市場能看到的情況是，大企業(yè)跑得越來越快。在這個加速整合的時代，企業(yè)要突破層層困境才能生存下來，強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面將會持續(xù)呈現(xiàn)。