案例數(shù)不勝數(shù)，最引人矚目是不久前號稱中國房企最大并購案——恒大在1個月內(nèi)相繼以135億、204億兩次收購新世界地產(chǎn)旗下9個項目，出手迅猛。受益于并購，北京恒大隨即召開“單棟身價1億”的超級豪宅即“恒大麗宮”全球發(fā)布會，對的，你沒看錯，就是恒大的1棟1億超級頂豪。因為并購，以前的新世界“麗宮”，一夜更名為“恒大麗宮“！因為并購，恒大首次開玩“超級頂豪”！ 圖\恒大麗宮，1棟1億，北京獨棟頂豪，一步一景觀，一宅一江山！ 一、拿地難：大鱷血拼導(dǎo)致招拍掛市場“不好玩” 主流戰(zhàn)場拿地難，但主流戰(zhàn)場又不能丟！ 近幾年千億房企被“規(guī)模”綁架，業(yè)績不可能停下來。持續(xù)拿地是必然。但種種原因看來規(guī)模房企選擇城市策略都傾向于一線和強二線，策略雷同，最終1塊地，少則10多家，多則幾十家，舉牌瘋搶，僧多粥少，這個節(jié)點上，房企兩個選擇。一個是以融創(chuàng)，旭輝為代表的進攻房企強調(diào)一線短期過熱，階段性、策略性增大強二線的投資；另一個聲音是“一線”不怕熱，非進不可，沒有北上廣深，何以維持千億規(guī)模。 二，好買賣：并購——醉溫之意不在酒 為何恒大339億收購新世界，其實恒大醉翁之意不在酒，而在“地”也。 比如恒大麗宮這個項目離機場僅10分鐘，純粹中央別墅區(qū)的獨棟別墅，好地段，純獨棟，戶戶親水……這在今天招拍掛已經(jīng)不可能再有。一則既有三期還有大量存貨可以以恒大見長的大尺度營銷再度包裝出售，二則恒大麗宮四期還有未開發(fā)土地可以支撐北京恒大未來繼續(xù)暢玩高端。三則憑借并購恒大在北京頂豪市場直接飛躍，從之前2000萬元級別的恒大華府一步邁入億元級的恒大麗宮。 簡言之，憑借并購，恒大麗宮——迅速成為恒大進入超級頂豪的一張通行證 北方親水豪宅，恒大麗宮依傍被譽為“國門第一河”和“母親河”的溫榆河而建，溫榆河四季長流，水面寬40平米很難得！ 從技術(shù)層面看，并購項目確實比“拍地王”劃算很多。比如開發(fā)商直接收購現(xiàn)成項目，從決定收購到完成收購時間不會超過1年，而且財務(wù)上可能2、3年內(nèi)就可以把之前資金投入收回來，整體經(jīng)營風(fēng)險不大。而且恒大麗宮項目尚余24萬平米可售物業(yè)，按照目前6萬元每平米成交均價計算，實際貨值高達142億，在一地難求的北京新世界76億幾乎半價給恒大，而且分期付款買入，恒大麗宮未來操盤完全無資金壓力！但反過來，如果恒大選擇競拍地王，高價拿地，且新地塊相對并購的老項目地段，往往更偏更差一些，賣點少，溢價難，如很多大佬言，北京拿地，拿不到郁悶3天，拿到了其實也郁悶3年。 三、并購：大企業(yè)的盛宴，小企業(yè)的解脫 今天的地產(chǎn)并非全是白銀時代，準(zhǔn)確地說，對中小房企是白銀時代，對大型房企是黃金時代！一句話，中小房企的“危”，恰恰是品牌房企的“機”。綠地張玉良表示，幾乎每天都有人找上門來要被并購。 2016年是并購加速年，對大型房企而言，已不是“想不想”的問題，而是“怎么并”的問題。大房企有錢、有實力、有規(guī)模、有品牌、有產(chǎn)品營造能力，將是并購潮的主角。恒大已經(jīng)拋出450億大手筆接連收購，而手握417億現(xiàn)金的萬科，新一年的計劃中明確列出一條：捕捉合作、并購和金融化發(fā)展機會。招商地產(chǎn)也做出表態(tài)，今年將更多利用并購機會，跨入千億房企的行列。 大型房企加速收購，中小房企“或為魚肉”！ 目前中小房企絕大部分項目都在二、三線城市，甚至是四線城市，庫存大，產(chǎn)品弱，缺品牌，缺物業(yè)，最終銷售乏力，現(xiàn)金流回款緊張。目前中小型房企“出路”往往有三，一是拋售股權(quán)進行融資，解決資金問題；第二是加快轉(zhuǎn)型，拓展業(yè)務(wù)；第三就是被其他企業(yè)并購。 四、窗口期：理論上十強房企6年吃下中國地產(chǎn) 下半場，大型房企比誰都清楚，地不多了，未來誰并得多，誰擅長收購，未來的成長或許就能彎道超車，一枝獨秀。 從大格局來看，大型房企增長速度遠遠高于中小房企，如果測算一下大企業(yè)何時拿下整個中國地產(chǎn)。按照2014年全國銷售7.6萬億，TOP10房企總額1.27萬億的基數(shù)，假如TOP10房企業(yè)績復(fù)合增長30%，理論上推算只需經(jīng)過6至7年前十強的房企就能“吃”下整個中國樓市。 萬科郁亮表示：“我們發(fā)現(xiàn)不少企業(yè)、開發(fā)商可能并不想再做下去了，這個時候我們有錢就有很多投資機會?！?nbsp; 五，并購效率：收購項目比收購公司更容易 就并購而言，分為公司股權(quán)收購和項目收購兩種模式。一方面，參股或合作開發(fā)方式控股目標(biāo)企業(yè)，比如萬科斥資6.6億港元收購綠景中國地產(chǎn)新股，迅速成為綠景中國第二大股東；另一方面，通過對目標(biāo)項目的收購可以幫助企業(yè)獲得更多開發(fā)資源，擴大布局范圍。比如恒大收購香港新世界旗下內(nèi)陸的項目這屬于項目層面的收購，尤其是獲得恒大麗宮項目，迅速增強恒大在北京乃至全國超級頂豪市場的品牌影響力。
大魚吃小魚，從實操來說，收購一個項目、幾個項目比收購一個企業(yè)要容易很多，成功概率跟大。這一點在融創(chuàng)收購綠城和后續(xù)的西安天朗收購思路的轉(zhuǎn)變，也正好驗證了這一點。特別是為了提升收購效率，大型房企在收購大中型房企或全盤收購越來越少，轉(zhuǎn)為收購小企業(yè)或部分項目，反而有助于提高并購效率和成功率。 六、收購之后——價值提升之旅 如何有效老瓶裝新酒，如何依靠新東家給項目注入新的概念、功能和衍生價值，這是收購的新的產(chǎn)品定位和價值定位。大多的做法是。 首先，收購方組建專門的經(jīng)營管理團隊，并依據(jù)新東家強勢品牌號召力，重新包裝項目，加強項目的推廣和運營，這一點比如恒大的大尺度營銷與推廣， 其二，產(chǎn)品改造與價值提升之旅，新東家會對既有的項目積存的產(chǎn)品、園林環(huán)境、物業(yè)管理進行升級和改造， 其三，對未開發(fā)的地塊重新規(guī)劃，做好項目定位，開發(fā)新品，有效提升項目的形象。拿麗宮來說，3期項目將依舊由新世界團隊規(guī)劃設(shè)計，但4期將完全體現(xiàn)恒大牌“超級頂豪”的意志和主張！ 面積區(qū)間1000平到1500平，產(chǎn)品超級純粹，只供極少數(shù)頂尖成功人士 戶戶親水，既具有北方園林的粗獷大氣，又不失江南山水的溫婉玲瓏之美，成為一方別有洞天的世外桃源！如今，賣一棟就少一棟！ 顯然，2016年將是房企并購的加速年！而恒大麗宮項目，在許家印“只許成功，不許失敗”的軍令狀下，必將交出驚艷的“恒大第一個超級頂豪成績單”，這一點，值得業(yè)內(nèi)拭目以待！ 【以文會友】地產(chǎn)愛好者老潘，明源地產(chǎn)研究院首席品牌官，相繼主編和寫作《房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型N種模式》1,2系列、《房地產(chǎn)項目運營管理》、《成本制勝》、《房地產(chǎn)管理+IT8種模式》等。 聊天：和老潘聊天交流請加微信dczcpyt 投稿：好觀點就投稿20131879@qq.com |
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