昨天站長說了，國慶黃金周期間全國多地房地產(chǎn)市場涼涼，不過有一種房子卻悄無聲息地火了一把，在北京、杭州等地都引爆了小高潮。它就是法拍房。

法拍房雖然有各種雷要避，但同樣也有更多的撿漏機會，就看你的勇氣夠不夠了。今天，站長就來說說。

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2017年，阿里法拍房平臺上的法拍房僅有9000多套，2018年達到2萬多套，2019年猛增到了50萬套，現(xiàn)在阿里平臺顯示的法拍房已經(jīng)達到了127萬套。

可能有站友對法拍房還不太了解，所謂法拍房，其實就是“法院拍賣的房產(chǎn)”的簡稱，也就是遭到法院強制執(zhí)行拍賣的房屋。當(dāng)債務(wù)人（業(yè)主）無力履行按揭合約或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。在這個過程中遭到拍賣的房子，就是法拍房。

一個房子之所以淪為法拍房，主要源于以下3種原因：

第1種是因為普通商業(yè)貸款，無法把錢歸還給銀行，要求借款人抵押貸款變現(xiàn)來拍賣房子；或者因為民間借貸、抵押，結(jié)果借貸資金還不上，房子被拍賣。

可能很多人覺得法拍房大部分都是因為還不上貸款或借款，其實這種情況并不多。即便今年受到疫情的嚴重影響，很多人面臨裁員降薪，但讓自己房屋遭到法拍的也鮮有所聞。因為，絕大部分人如果無力還貸，首先想到的肯定是賣房變現(xiàn)，不會一直斷供等到法院來收房。

第2種是因為司法沒收產(chǎn)生的房產(chǎn)和物品，比如刑事案件中判決沒收嫌疑人個人全部財產(chǎn)，其中不動產(chǎn)部分就會進行拍賣，另外民事案件中經(jīng)濟糾紛導(dǎo)致的法拍房就更多了。

這個我們?nèi)粘Ｉ钪幸姷帽容^多，債務(wù)纏身的老賴名下的房屋，就很有可能成為法拍房。

第3種是無主財產(chǎn)拍賣。一個房子，無人認領(lǐng)，最后也會被法拍。當(dāng)然，這種情況幾乎絕跡，房子這么昂貴的不動產(chǎn)，被遺忘的可能性微乎其微。而且就算房主本人不在了，只要房子還在，就會有各種親戚惦記著，讓房子走向法拍的概率極低。

站長要提醒大家，就算真的無力償還剩余房貸，也絕不要斷供，否則會嚴重影響征信記錄，以后再想貸款就難了。所以說買房要從收入角度去選擇，量力而行，首付僅僅只是買房壓力的開始，未來每個月的月供才是真正的考驗。

因為資金被套，現(xiàn)在已經(jīng)有炒房客損失慘重了。易居研究院副院長楊紅旭前陣子講過一個北京炒房客的故事，此君2年前在重慶豪購180套房子，每套房大約140萬-160萬元。結(jié)果疫情期間為了回籠資金，這位炒房客不得不開始甩賣房子，180套房子全部按照降價50萬/套對外出售，造成了巨額虧損。

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法拍房雖然對很多斷供的人來說是噩耗，不過對于買家來說也是抄底的好機會?，F(xiàn)在已經(jīng)有不少人行動了，十一黃金周期間北京法拍房市場就十分火爆，最高溢價率接近100%，杭州很多法拍豪宅也很搶手。

10月1日-10月8日，北京法拍房市場共成交法拍房27套，其中住宅21套（高端豪宅2套），商業(yè)6套，平均溢價率達到了22.84%。

在成交的27套房源中，其中有6套房源是底價成交（起拍價成交，溢價率為0%），有8套房源溢價率高達30%以上。

其中位于豐臺科技園商圈的總部基地十六區(qū)5號樓101號房溢價率最高，房子起拍價為6200萬，在10月3日以1.239億元的價格成交，溢價高達99.84%！經(jīng)歷了229次延時最終成交，市場十分火爆。

位于酒仙橋商圈的高端豪宅陽光上東美洲組團10號樓3單元0902室，雖然溢價率高達31.26%，不過最終成交價1427.80萬元仍比該房子的市場價便宜，僅為市場價的67.99%左右，套利空間肉眼可見。

毫無疑問，法拍房最大的優(yōu)勢就是價格，可以讓購房者以比較低的價格買到高性價比的房子。

除了北京，杭州的法拍房市場也很火熱。9月25日，一套位于杭州拱墅區(qū)九龍倉碧璽洋房11幢401室的262.02㎡法拍房以1300萬元起拍，最終經(jīng)過547輪競價，以2514萬元成交，折合單價約9.6萬元／㎡，刷新了該小區(qū)的法拍房單價紀錄。

今年7月，位于杭州九龍倉碧璽11幢的一套215.54㎡洋房法拍房，歷經(jīng)400多輪馬拉松式激烈鏖戰(zhàn)，最終以1615萬元落槌，折合單價約7.5萬元／㎡。相比評估價1371.2萬元，足足溢價了200多萬元。

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真是不看不知道，法拍房市場竟然已經(jīng)火爆到了如此程度。

當(dāng)然，這是因為法拍房有很大的優(yōu)勢。首先是價格低，法拍房大多數(shù)是基于市價的5-7折起拍，少則省幾十萬，多則省幾百萬甚至上千萬。房子作為剛需產(chǎn)品，省到就是賺到。

其次，法拍房交易時間短，房產(chǎn)過戶僅1個月左右，而且采取網(wǎng)上公開拍賣形式，價格透明，可以正常貸款，貸款的成數(shù)、年限、利率跟普通二手房一樣。

政策方面，司法拍賣的房屋，目前在北京、廣州、深圳、佛山、廈門、濟南、南京、石家莊、東莞、珠海限購，不過在上海、長沙、廈門等城市是不限購的，相比普通商品房要寬松一些。

如果打算撿漏法拍房，首先要做好準備資料、資金，坐等筍盤出現(xiàn)。此外要有耐心，等待獵物出現(xiàn)，一擊必中，拿到好房。站長有個朋友在去年過年期間曾參與法拍房，市場價660萬的房子最后以415萬的低價成交，省了不少。

法拍房其實也適合投資者，因為價格低，套利空間大，特別是不像有些網(wǎng)紅盤價格倒掛，宣傳方面大張旗鼓人盡皆知，導(dǎo)致萬人搖號熱度爆棚，有可能引起監(jiān)管方面的打壓。相比而言，法拍房低調(diào)很多，安全性也更高，目前還處在競爭不太激烈的階段。等到后期人盡皆知的時候，套利空間自然就少了，因此現(xiàn)在還算是先下手為強的好時機。

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不過站長要提醒大家，選擇法拍房要慎重，經(jīng)過深思熟慮之后再進場。因為法拍房競拍成功后，如果買家因為自身原因不想要了，就屬于違約悔拍，之前交納的保證金可是不退還的！

所以，買房人在競拍前一定要了解清楚房屋狀況、貸款要求，更要搞清楚自己需要承擔(dān)的隱性費用，比如過戶、拖欠物業(yè)等。如果是一時頭腦發(fā)熱拍下房，接手后發(fā)現(xiàn)有問題不想要了再悔拍，那損失可不小。

總而言之，法拍房風(fēng)險與機遇并存，雖然今年的政策在持續(xù)收緊，部分城市提高了買房的門檻，但你如果選擇得當(dāng)，依然可以低價買到好房。