銀城國際執(zhí)行董事兼總裁馬保華

頤和“收縮”，銀城“撿漏”

樂居財經(jīng) 曾樹佳 發(fā)自杭州

接下粵系頤和地產(chǎn)的資產(chǎn)，價值幾何？

馬保華在公開場合，不只一次表達(dá)自己“深挖熟悉的長三角市場”的執(zhí)念。

作為銀城國際（1902.HK）執(zhí)行董事兼總裁，他似乎深知區(qū)域房企生存之道，直言中小型規(guī)模房企要量力而行，不在全國布局中激進(jìn)；而長三角市場的沉淀，足以讓企業(yè)規(guī)模再上一個臺階。

這決定了銀城國際“聚焦一域”的發(fā)展姿態(tài)。在區(qū)域內(nèi)的土拍市場上，常常可以看到該公司活躍的身影；而如今，它也伸展出了收并購的觸角。

9月16日，銀城國際宣布，擬收購杭州青城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“杭州青城”）全部股權(quán)及債務(wù)，總代價約為11.97億元。

樂居財經(jīng)獲悉，杭州青城于1998年成立，目前由頤和地產(chǎn)、浙江華虹、趙崇清及周慶興分別持股67%、22.308%、8.712%及1.98%。該公司目前的法定代表人為頤和地產(chǎn)創(chuàng)始人何建梁。

收購協(xié)議顯示，銀城國際將以約10.91億元收購頤和地產(chǎn)持有的67%股權(quán)及債務(wù)，以約1.06億元收購另外的33%股權(quán)及債務(wù)。交易完成后，杭州青城將成為銀城國際的間接全資附屬公司。

目標(biāo)項目位于臨安區(qū)青山湖科技城，現(xiàn)為臨安區(qū)的核心開發(fā)區(qū)之一，且目前正在城市規(guī)劃中，以期整合成研發(fā)、工業(yè)化及現(xiàn)代與全面生活服務(wù)支持多種元素于一體的項目。

杭州青城擁有頤和地產(chǎn)開發(fā)的頤和項目及華虹方開發(fā)的華虹項目，前者總面積39.6萬平方米，其中未開發(fā)面積27.6萬平方米；后者總面積40.95萬平方米，其中未開發(fā)面積0.33萬平方米。

項目在7年之間，兩度流轉(zhuǎn)，頤和地產(chǎn)也只是它發(fā)展旅途中的“過客”。如今被銀城國際接手，杭州青城遇上了“新主”，但它身上的債務(wù)印跡，還需要一段時間去擦除。

頤和“前緣”

處在杭州青城股東之列的頤和地產(chǎn)，創(chuàng)建于1992年，起家于廣州。創(chuàng)始人何建梁原來在廣州遠(yuǎn)洋運輸公司擔(dān)任相關(guān)職務(wù)，后轉(zhuǎn)身成為地產(chǎn)開發(fā)商。

1999年，頤和地產(chǎn)獨立開發(fā)的第一個項目“頤和山莊”，打出了“白云山山景樓盤”的旗號，被稱為廣州頤和園，該項目使得頤和地產(chǎn)一戰(zhàn)成名。

此后兩三年間，頤和商務(wù)酒店、頤和大酒店等相繼開業(yè)，酒店成為頤和地產(chǎn)的重要板塊之一。

站穩(wěn)腳跟后，頤和地產(chǎn)開始向全國擴張，先后進(jìn)入沈陽、西安、包頭、鞍山、銀川等城市，打造了頤和高爾夫莊園、頤和山水、頤和城府等多個項目，建立起“中國特色豪宅領(lǐng)先者”的品牌形象。

隨著拓展步調(diào)的持續(xù)，頤和地產(chǎn)在全國擁有超過30個項目，除了布局華南、華北、華東、西北的區(qū)域外，它還進(jìn)軍澳大利亞、美國、韓國和毛里求斯等海外市場。

在此過程中，杭州青城也成為了它的投資標(biāo)的。工商變更記錄顯示，2013年6月，頤和地產(chǎn)以10151.52萬元的價格，入股杭州青城，持有其67%股權(quán)；于此同時，杭州青城的法定代表人，也由趙崇清變更為何建梁。

但地產(chǎn)調(diào)控、融資收緊等行業(yè)環(huán)境，打破了頤和地產(chǎn)的生存平衡。或許何建梁也沒有想到，頤和地產(chǎn)在短短幾年間，現(xiàn)金流、產(chǎn)品力的“護(hù)城河”就迅速崩塌。

去年年中，一則“頤和地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)公司通過信業(yè)基金發(fā)行的卓異3號私募基金、通過中江信托發(fā)行的中江金龍86號先后出現(xiàn)逾期，迄今仍未兌付”的消息，揭開了它的“拮據(jù)”姿態(tài)。

11月14日，證監(jiān)會也發(fā)出警示函指出，頤和地產(chǎn)在信息披露、約定承諾履行等方面有多個違規(guī)行為，其中未披露多筆到期債務(wù)的違約情況。涉及未披露到期債務(wù)違約合計18.54億元，并且涉及8起重大訴訟。

消息一出，又將這家老牌的粵系房企，推向了風(fēng)口浪尖。

依附在頤和地產(chǎn)旗下，杭州青城也步履艱難。企查查數(shù)據(jù)顯示，今年2月份至今，杭州青城10次被列為“失信被執(zhí)行人”，大部分涉及的均為房屋買賣合同糾紛。

目前，項目中的頤和地塊約2.1萬平方米因目標(biāo)公司未能償還營運應(yīng)付款項約4658.31萬元而面臨查封措施，約2.85萬平方米已由目標(biāo)公司抵押予昆侖信托，作為昆侖債務(wù)的抵押物。

此次將杭州青城拋售，或許也是頤和地產(chǎn)回籠資金的無奈之舉。

銀城只為“長三角”

對于此次收購事項，銀城國際在公告中表示，它看中的是“目標(biāo)項目的發(fā)展?jié)摿肮緮U大其于長三角都市群的現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)策略”。長三角，無疑是銀城國際重點的屯“糧”之所。

在年初的業(yè)績會上，銀城國際執(zhí)行董事兼總裁馬保華，就一再強調(diào)“繼續(xù)深耕長三角，聚焦五大區(qū)域市場，重點布局南京大本營”的經(jīng)營方針。截至6月底，銀城國際擁有46個項目，大部分位于該區(qū)域。

今年上半年，銀城國際首進(jìn)溫州和常熟，在長三角獲得6宗地塊，地價總額61.03億元。下半年以來，它又以4.6億元購入無錫一宅地；并與融創(chuàng)合作，再入手無錫一宗3萬平米的商住地。

對于2020年的拿地預(yù)算，銀城國際管理層曾表示，預(yù)計權(quán)益金額100億元，全口徑金額250億元；而除了招拍掛，它還會通過產(chǎn)城融合和收并購方式獲取地塊。

從拿地預(yù)算、拿地方式來看，此次銀城國際收購杭州青城，似乎都在其“計劃”的范圍之內(nèi)。

今年，銀城國際將指銷售標(biāo)定為遞增20%，預(yù)計為240億元。為了給業(yè)績提供更大的后勁力，它保持著較大的拿地意愿，即使收并購存在許多債務(wù)的“善后”工作，它仍毫無猶豫地將項目收入囊中。

該公司在公告中表示：“鑒于目標(biāo)公司及其股東的財務(wù)狀況，須進(jìn)行與目標(biāo)公司及其股東有關(guān)的債務(wù)重組以籌備收購事項?！?/p>

為了于收購事項完成前，解除以昆侖信托為受益人抵押的面積約28.5萬平方米頤和地塊的土地使用權(quán)，銀城國際將委托浙商資產(chǎn)管理與昆侖信托訂立債務(wù)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以按3.05億元的代價收購昆侖債務(wù)。

由此，銀城國際間接全資附屬公司銀澤鴻，及資產(chǎn)管理方，將各自向浙商資產(chǎn)管理旗下的杭州鴻鈺源（有限合伙），注資1.5億元及11.5億元。

在完成并購、消化資產(chǎn)之前，銀城國際須跨過兩道關(guān)卡：償還頤和地產(chǎn)集團(tuán)欠負(fù)頤和債權(quán)人的債務(wù)，以解除對項目部分股權(quán)實施的凍結(jié)措施；另外，還需要解除頤和地塊某些部分土地使用權(quán)的抵押。