【編者按】

《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“《民法典》”）已由中華人民共和國(guó)第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)第三次會(huì)議于2020年5月28日通過(guò)，并以中華人民共和國(guó)主席令（第四十五號(hào)）的形式予以公布，該法自2021年1月1日起施行?！睹穹ǖ洹返恼焦紝?duì)我國(guó)法制建設(shè)而言具有劃時(shí)代的意義。

近期，由美度社區(qū)服務(wù)中心資深社區(qū)治理專(zhuān)家王柏峰老師組建由法學(xué)專(zhuān)家、政協(xié)委員、律師及街道社區(qū)三方從業(yè)者組成的《民法典》物權(quán)篇解讀小組，聚焦業(yè)主大會(huì)發(fā)展困境，剖析個(gè)中深層次原因，推出“物權(quán)篇”系列解讀，其中對(duì)278條進(jìn)行實(shí)操性的解讀。以此支持業(yè)委會(huì)發(fā)展及供從事業(yè)委會(huì)事務(wù)的街道、社區(qū)及第三方從業(yè)者參考，共同推進(jìn)業(yè)委會(huì)工作向好的發(fā)展。

物權(quán)編

介于第278條的重要性，我們先從這條開(kāi)始解讀。

第278條規(guī)定：下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)由專(zhuān)有部分面積比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)比占三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分占建筑物總面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

本條源自《物權(quán)法》第76條規(guī)定：

“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)（第一款）。

決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意（第二款）。”

通過(guò)《民法典》第278條與《物權(quán)法》第76條比較，可以看出，業(yè)主大會(huì)的職權(quán)沒(méi)有發(fā)生大的變化，但民法典對(duì)《物權(quán)法》此條表決門(mén)檻作出了重大修改。

一方面，在決定的事項(xiàng)上：

1、原物權(quán)法對(duì)第（二）項(xiàng)的表述是“制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約”，民法典直接表述為“制定和修改管理規(guī)約”，進(jìn)一步凸顯管理規(guī)約對(duì)人的行為調(diào)控，主要不是管物。

2、民法典將《物權(quán)法》第（五）項(xiàng)中的“籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金”分拆為“籌集”和“使用”兩項(xiàng)，前者才參與表決的“雙四分之三”，顯然，立法機(jī)關(guān)認(rèn)為業(yè)主大會(huì)成立之初一般不需要籌集，業(yè)主買(mǎi)房時(shí)都繳納了專(zhuān)項(xiàng)維修資金。再次籌集資金性質(zhì)更重要、更慎重；而后者為了解決專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用難問(wèn)題，才參與表決的“雙過(guò)半”。

3、民法典第（八）項(xiàng)“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”為新增條款，原物權(quán)法沒(méi)有。物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)于改變共有部分用途需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的規(guī)定，但沒(méi)有規(guī)定票權(quán)比例。另外，對(duì)于出租共有房屋是否需要業(yè)主大會(huì)表決的問(wèn)題，原來(lái)存在爭(zhēng)議?，F(xiàn)明確規(guī)定需要開(kāi)會(huì)，且票權(quán)比例要求較高。該項(xiàng)表決的票權(quán)比例要求高于“雙過(guò)半”。

另一方面，在表決門(mén)檻上：

民法典最為重要的變革在于該條第二款的表決門(mén)檻大幅下調(diào)。

《物權(quán)法》采取的是以專(zhuān)有部分總面積和業(yè)主總數(shù)人作為基數(shù)，分別規(guī)定了“雙三分之二”（絕對(duì)大多數(shù)）和“雙過(guò)半”（絕對(duì)多數(shù)）兩檔門(mén)檻。

而民法典進(jìn)行了大幅度調(diào)整。

新法規(guī)定，參與表決的票權(quán)比例超過(guò)兩個(gè)“三分之二”，會(huì)議才有效，且面積比例只算專(zhuān)有部分，不算總建筑物面積；一般議題的支持率“雙過(guò)半”即獲得通過(guò)，重大議題超過(guò)兩個(gè)“四分之三”獲得通過(guò)，支持率的票權(quán)比例計(jì)算均以參與表決的票權(quán)而非總票權(quán)為基數(shù)。理論上講，只要超過(guò)兩個(gè)“三分之二”的業(yè)主參與表決，一般議題只需要獲總票權(quán)的三分之一支持即可通過(guò)，重大議題需要獲總票權(quán)的二分之一支持。具體分析如下：

首先，第278條第二款第一句設(shè)定了會(huì)議的法定最低人數(shù)限制：由專(zhuān)有部分面積比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)比占三分之二以上的業(yè)主參與表決。會(huì)議才有效。

其次，第278條第二款第二句對(duì)第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的重大事項(xiàng)，設(shè)定了門(mén)檻：經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意；由于其基數(shù)為“參與表決（的專(zhuān)有部分面積和人數(shù)）”，因此，屬于“相對(duì)大多數(shù)”。其實(shí)際通過(guò)門(mén)檻為：2/3 x 3/4 = 1/2；

舉個(gè)例子：以900戶小區(qū)表決第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的重大事項(xiàng)為例，600戶以上參與表決為有效會(huì)議，通過(guò)議題則為：900*2/3 x 3/4 =450戶以上同意。

第三，對(duì)于其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意(相對(duì)多數(shù))，其實(shí)際門(mén)檻為：2/3 x 1/2=1/3。

舉個(gè)例子：以900戶小區(qū)表決第一項(xiàng)至第五項(xiàng)議題為例，600戶以上參與表決為有效會(huì)議，通過(guò)議題則為：900*2/3 x 1/2 =300戶以上同意。

顯而易見(jiàn)，民法典大幅度調(diào)低了業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)的表決門(mén)檻：民法典將《物權(quán)法》的絕對(duì)大多數(shù)（“雙三分之二”）調(diào)低為絕對(duì)多數(shù)（“雙過(guò)半”）；而將《物權(quán)法》的絕對(duì)多數(shù)（“雙過(guò)半”）調(diào)低為相對(duì)多數(shù)（“雙三分之一”）。

通過(guò)上面的分析，立法者應(yīng)當(dāng)是吸取了《物權(quán)法》實(shí)施后一些案例所出現(xiàn)的教訓(xùn)：因業(yè)主棄權(quán)或少數(shù)業(yè)主反對(duì)而使業(yè)主大會(huì)陷入癱瘓，無(wú)法有效運(yùn)行。因此，相對(duì)于業(yè)主大會(huì)決議的民主性，立法者更注重決策的效率性。

但這一重大變革在未來(lái)所可能引發(fā)的后果，值得后續(xù)這個(gè)領(lǐng)域從業(yè)者實(shí)操后進(jìn)行深入分析。

最后，以上摘列未必全面，以上分析未必完全準(zhǔn)確。僅供各位參考，并請(qǐng)方家斧正。