通過民法典第278條與物權法第76條比較，可以看出，業(yè)主大會的職權沒有發(fā)生大的變化，但民法典對物權法表決比例作出了重大修改。

從對共同決定的事項上看，民法典與物權法也有一些內(nèi)容上的修改，如：

1、現(xiàn)行物權法對第（二）項的表述是“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約”，民法典則表述為“制定和修改管理規(guī)約”，這一變化表明立法者認為“管理規(guī)約”應主要是對業(yè)主行為的調(diào)控，主要不是管物。

2、民法典將物權法第（五）項中的“籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金”分拆為“籌集”和“使用”兩項，籌集資金性質(zhì)更重要、更慎重，對業(yè)主的影響會更大，所以規(guī)定了參與表決的“雙四分之三”，而使用維修資金為了解決專項維修資金的使用難問題，所以規(guī)定了參與表決的“雙過半”。

3、民法典第（八）項“改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動”為新增條款，原物權法沒有。物業(yè)管理條例有關于改變共有部分用途需要召開業(yè)主大會的規(guī)定，但沒有規(guī)定票權比例。另外，對于出租共有房屋是否需要業(yè)主大會表決的問題，原來存在爭議。現(xiàn)明確規(guī)定需要開會，且票權比例要求較高。該項表決的票權比例要求高于“雙過半”。

從在表決比例要求看，民法典與物權法規(guī)定是不同的，物權法第76條規(guī)定的是以專有部分總面積和業(yè)主總數(shù)人作為基數(shù)，分別規(guī)定了不同表決事項的“雙三分之二”（絕對大多數(shù)）和“雙過半”（絕對多數(shù)）。

民法典規(guī)定，參與表決的票權比例超過兩個“三分之二”，會議才有效，且面積比例只算專有部分，不算總建筑物面積；一般議題的支持率“雙過半”即獲得通過，重大議題超過兩個“四分之三”獲得通過，票權比例均以參與表決的票權而非總票權為基數(shù)。從法條字面理解，只要超過兩個“三分之二”的業(yè)主參與表決，一般議題只需要獲總票權的三分之一支持即可通過，重大議題需要獲總票權的二分之一支持。下面我們來分析一下民法典第278條第二款的文義：

民法典第278條第二款第一句“業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決”，法條設定了會議的法定最低人數(shù)限制，即必須由專有部分面積比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)比占三分之二以上的業(yè)主參與表決，會議才有效。

民法典第278條第二款第二句“決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意”，民法典對第六項至第八項規(guī)定的重大事項，設定了較高的表決比例，即經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。由于其基數(shù)為“參與表決（的專有部分面積和人數(shù)）”，因此，屬于“相對大多數(shù)”。其實際通過門檻為：2/3 x 3/4 = 1/2；

舉個例子：以3000戶小區(qū)表決第六項至第八項規(guī)定的重大事項為例，2000戶以上參與表決為有效會議，通過議題則為：3000*2/3 x 3/4 =1500戶以上同意。

對于其他事項，民法典第278條第二款最后一句“決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！奔磻斀?jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意(相對多數(shù))，其實際門檻為：2/3 x 1/2=1/3。

舉個例子：以3000戶小區(qū)表決第一項至第五項議題為例，1500戶以上參與表決為有效會議，通過議題則為：3000*2/3 x 1/2 =1000戶以上同意。

通過對民法典第278條的解讀，可以明顯看出，民法典大幅度調(diào)低了業(yè)主大會表決事項的表決門檻：民法典將物權法的絕對大多數(shù)（“雙三分之二”）調(diào)低為絕對多數(shù)（“雙過半”）；而將物權法的絕對多數(shù)（“雙過半”）調(diào)低為相對多數(shù)（“雙三分之一”）。

可以看出，民法典實施后，可以較好地解決物權法實施以來所顯現(xiàn)的弊端，如有些小區(qū)因業(yè)主棄權或少數(shù)業(yè)主反對而使業(yè)主大會陷入癱瘓，無法有效運行。因此，相對于業(yè)主大會決議的民主性，民法典更注重決策的效率性。