本文中，筆者將就上述修編中“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”部分對于物業(yè)服務領域的影響，匯總分析如下：

（1）法律規(guī)定（紅色字體為《民法典》新增或調(diào)整部分，以下相同）

（2）律師分析

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作為業(yè)主共同發(fā)起的自治組織，其設立、運營均應符合一定的標準及流程。由于業(yè)主與專業(yè)的物業(yè)管理機構(gòu)不同，在不具備相關經(jīng)驗亦無渠道獲取相應指導與文件資料的情況下，由其發(fā)起設立業(yè)主大會、業(yè)主委員會在實際的難度較大。因此，《民法典》通過立法的形式將業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序確定下來，即需：“依照法律、法規(guī)的約定”。

此外，根據(jù)《民法典》的立法本意：因行政法規(guī)[1]對于業(yè)主大會及業(yè)主委員會設立已做出了初步的規(guī)定，而各地對業(yè)主大會及業(yè)主委員會的設立也有不同的地方性規(guī)定，故不宜由《民法典》對設立的具體條件和程序進行統(tǒng)一規(guī)定。

關于居民委員會的法定指導與協(xié)助義務，在原來的法律中并未直接明確。《民法典》將《物權法》、《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)、地方性規(guī)定中關于居民委員會指導、設立業(yè)主大會的規(guī)定進行了吸收合并，首次以法律的形式設定了居委會指導和協(xié)助設立業(yè)主大會、選舉業(yè)委會的義務。

居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務的基層群眾性自治組織，是中國人民民主專政和城市基層政權的重要基礎，也是黨和政府聯(lián)系人民群眾的橋梁和紐帶之一[2]。就此，居民委員會可以發(fā)揮主觀能動性，借鑒吸取過去成功設立業(yè)主大會及業(yè)主委員會的經(jīng)驗，為其提供業(yè)主大會議事規(guī)則、管理公約等規(guī)范性文本，協(xié)調(diào)各業(yè)主之間的不同意見與建議，并且在設立前為業(yè)主提供相應的辦公場地等。通過提供上述協(xié)助，專業(yè)地、有規(guī)劃地指導、引導業(yè)主設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會。

（3）影響判斷

《民法典》的相應調(diào)整將很大程度上規(guī)范并加速各地業(yè)主大會及業(yè)主委員會的成立。結(jié)合筆者近年來為物業(yè)服務企業(yè)提供法律服務的實務，現(xiàn)今的業(yè)主法律意識愈發(fā)完善，懂得使用法律維護自身的合法權益。這也不斷鞭策物業(yè)服務企業(yè)從源頭提升其物業(yè)服務品質(zhì)、規(guī)范服務管理，因為一旦服務質(zhì)量不達標，即面臨被業(yè)主直接更換的風險。筆者認為，《民法典》中的新規(guī)定對整個物業(yè)服務行業(yè)起到了一個良性且正向的推動作用，自內(nèi)向外地提升物業(yè)服務行業(yè)的整體水平。

（1） 法律規(guī)定

《民法典》第278條引入了業(yè)主“參與表決”的要求，根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

《民法典》第278條相較于《物權法》第76條，對全體業(yè)主的表決事項、“參與程度”、“雙多數(shù)規(guī)則”等均進行了調(diào)整。如下為《物權法》、《民法典》相關條款對比：

（2）律師分析

通過上述的新舊條款對比，我們可以發(fā)現(xiàn)：

根據(jù)《物權法》規(guī)定，一般表決事項需達到全體業(yè)主和面積的1/2，特別表決事項需達到全體業(yè)主和面積的約2/3。我們假設全體業(yè)主人數(shù)為A，專有部分建筑面積為B，《物權法》規(guī)定的表決要求列示如下：

而《民法典》降低了該比例，如果是2/3業(yè)主參與投票情況下，即一般表決事項僅需達到全體業(yè)主和面積的1/3；而特別表決事項，需達到全體業(yè)主和面積的1/2。同樣，我們假設全體業(yè)主人數(shù)為A，專有部分建筑面積為B，上述比例的相關計算公式如下：

（3）影響判斷

綜上可知，《民法典》較《物權法》對于一般、特殊兩類表決事項要求的業(yè)主人數(shù)和專有部分面積的比例均有所下調(diào)。

根據(jù)《民法典》的立法本意，其認為“參與表決”應當是一種積極、主動的行為。但是，實際卻會發(fā)生業(yè)主參與程度不高的情況。實操過程中，物業(yè)服務企業(yè)往往會制定類似于：“不表態(tài)即認可”的投票制度，以最大程度的保護自身的利益（比如：防止被業(yè)主解除物業(yè)服務合同、操控并調(diào)高物業(yè)費標準等）。

但《民法典》實施后，有資格進行“表決”的業(yè)主必須是上一輪“已參與表決”的業(yè)主。即：直接排除了：“不表態(tài)”的情況。因此，物業(yè)服務企業(yè)通過制定相關制度以達到利益最大化的處理方式已無法再適用。如何調(diào)動全體業(yè)主共同參與表決，可能將成為《民法典》實施后業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)將面臨的一大難題。

（1）法律規(guī)定

（2）律師分析

在分析前，先讓我們明確共有部分及專項維修資金的相關定義：

《住宅專項維修資金管理辦法》第3條規(guī)定，本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

《物業(yè)管理條例》第53條規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。

《住宅專項維修資金管理辦法》第7條規(guī)定，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。直轄市、市、縣人民政府建設(房地產(chǎn))主管部門應當根據(jù)本地區(qū)情況，合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。

《民法典》的編撰過程中，有意見提出水箱的維修應當交由供水單位（通常為當?shù)刈詠硭净蛘弋數(shù)爻峭端畡展荆┴撠?，因此在正式頒布實施的版本中對此進行了刪除。由此可見，《民法典》結(jié)合目前公共設施、設備的最新建設情況，并借鑒了《住宅專項維修資金管理辦法》中的相關定義，將《物權法》中關于公共部位的定義進行了合理調(diào)整。

此外，《民法典》吸收了江蘇、安徽等地的地方性法規(guī)，新增了緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的維修基金使用特例。前文已述，使用建筑物及其附屬設施的維修資金系一般表決事項，需要經(jīng)過繁瑣的參與投票及表決程序，有些業(yè)主還會對維修基金的適用范圍提出異議（例如：某維修部位不應使用維修資金、某些維修部分僅與部分業(yè)主有關等），不利于處理一些特別緊急的突發(fā)事件。

（3）影響判斷

近期，小區(qū)建筑物外墻脫落案件頻發(fā)，造成了比較大的社會影響。這也從一方面暴露了一些老舊小區(qū)維修資金短缺或者使用難的問題。而《民法典》的實施，一定程度上為緊急情況下的維修資金使用掃清了障礙，但需注意的是：業(yè)主大會或者業(yè)主委員會申請使用的前提是“依法”，而不是無限制。這里的“依法”包括了：法律、行政法規(guī)及各地的地方性規(guī)定等。

例如：2021年3月1日生效的《上海市房屋使用安全管理辦法》，明確了對于房屋使用安全管理，應當遵循預防為主、防治結(jié)合，規(guī)范使用、確保安全，責任明晰、屬地監(jiān)管的原則。針對不同的責任主體，該辦法也做出了不同的規(guī)定：

我們可以看到，隨著法律、法規(guī)與地方性文件的不斷更新與落實，建筑物及其附屬設施的維修工作也將會不斷完善與加強。

（1）法律規(guī)定

（2）律師分析

目前，僅有《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》對業(yè)主共有部位產(chǎn)生收益的劃分方式進行了規(guī)定。即：扣除合理成本后，剩余收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。

實踐過程中，開發(fā)商或其物業(yè)服務企業(yè)常常利用建筑物外立面墻體、樓梯過道、電梯間、公告欄、停車位等業(yè)主共有部分從事經(jīng)營性活動（例如：張貼廣告、對外租賃）。若各方之間對于該等收益的約定不明，則很容易發(fā)生相關糾紛，進而造成訴訟資源的浪費。

（3）影響判斷

《民法典》實施后，囿于該等新法的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)在對共有部分進行處置前，應當事先召開業(yè)主大會進行表決，并且對產(chǎn)生的收益及其用途、分配方式等進行約定。

這里需要注意的是，《民法典》第282條對收入的分配進行了附條件規(guī)定，即：“扣除合理成本”。因此，建議物業(yè)服務企業(yè)在進行日常管理運營（包括但不限于：為了業(yè)主共同利益而進行的修繕、專項物業(yè)服務外包、聘請第三方對物業(yè)管理成本進行財務統(tǒng)計）時，保留好相關合同及票據(jù)。如日后各方因此產(chǎn)生糾紛，則可以作為證據(jù)直接使用。

（1）法律規(guī)定

（2）律師分析

這兩條是關于物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人與業(yè)主關系，以及物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人、業(yè)主需執(zhí)行政府依法實施的管理措施的義務的規(guī)定。相較《物權法》，《民法典》融入了新增的“物業(yè)服務合同”的表述，并且新增了遵循政府相關管理措施的規(guī)定，同時業(yè)主也依法予以配合。

在過去的一年中，世界各地均不同程度了遭受了新冠疫情帶來的影響。我國作為疫情控制相對成功的國家之一，政府部門在實施居民區(qū)、商業(yè)區(qū)等封閉化管理及聯(lián)防聯(lián)控的機制下，切實降低了感染風險、保障了人民群眾生命健康安全。在本次抗擊疫情的過程中，我們可以看到大多數(shù)物業(yè)服務企業(yè)有效地貫徹落實了各類防控機制，執(zhí)行了政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施。而《民法典》直接將此上升到法律層面，使得今后我國在防控該類公共性衛(wèi)生事件在依據(jù)上、層級上更有力度。

（3）影響判斷

在法律實施方面，《民法典》使得物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施更有依據(jù)。另一方面，也督促物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人遵循相關的內(nèi)容，以積極作為的方式開展工作。

[1] 《物業(yè)管理條例》第九條：一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

[2] 定義援引自《百度百科》：居民委員會。