汛期雨水多，如果小區(qū)樓頂防水做不好，住在頂層的業(yè)主就可能遇到房子漏水的麻煩事兒。本期專欄的話題是關(guān)于房屋及其附屬設(shè)施的維修資金的使用，看看《民法典》對(duì)公共維修資金是怎么規(guī)定的吧。

事件：

樓頂漏水，用維修金修房子得等待

今年夏天，家住石家莊市談固?hào)|街的李先生接到一個(gè)電話，電話是他閑置的一處房屋的物業(yè)公司打來的。

物業(yè)說，李先生家所在單元的樓頂防水做得不好，今夏雨水多，住在頂層的業(yè)主家里出現(xiàn)了屋頂漏水的狀況。為頂樓住戶修樓頂要?jiǎng)佑镁S修資金，這需要包括李先生在內(nèi)的該單元所有業(yè)主都簽字，才能向房管部門申請(qǐng)使用維修資金修房頂。申請(qǐng)之后，還需要等，還有程序要走。若再需要簽字，物業(yè)表示還會(huì)再跟李先生聯(lián)系。

買房子已經(jīng)16年了，李先生被告知要簽字才意識(shí)到這筆可以用來修房子的維修金的存在。

石家莊另一老小區(qū)也遇到類似要修房子的情況，該小區(qū)房屋年頭有些長，一遇到下雨，頂層住戶屋頂就滲水，頂樓住戶的屋頂出現(xiàn)了發(fā)霉和掉皮，該小區(qū)業(yè)主要求使用房屋的公共維修資金修繕樓頂，但需要房屋主管部門層層審批，被告知這是個(gè)很漫長的過程。

河北國才律師事務(wù)所魯敏律師介紹，動(dòng)用維修資金修房屋，這個(gè)過程很繁瑣，從申請(qǐng)到走下來一個(gè)雨季就過去了。一方面是業(yè)主急需小區(qū)維修破損的房頂，一方面是審批過程復(fù)雜耗時(shí)，維修資金遲遲無法動(dòng)用。業(yè)主們往往有抱怨，很多人對(duì)房屋的公共維修資金使用和管理情況也不知道，不知道維修資金“沉睡”在哪里。

說法：

維修資金屬于業(yè)主共有，籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布

魯敏律師認(rèn)為，為加強(qiáng)對(duì)業(yè)主權(quán)利的保護(hù)，《民法典》第二百八十一條明確了建筑物及其附屬設(shè)施維修資金的所有權(quán)及籌集和使用規(guī)則。

第二百八十一條 建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。

緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金。

魯敏律師認(rèn)為該條第一款的最后一句關(guān)于“定期公布”這一規(guī)定，體現(xiàn)了“維修資金的籌集和使用事關(guān)每個(gè)業(yè)主的切身利益，通過定期公布有關(guān)情況做到信息公開，讓業(yè)主能夠在信息對(duì)稱的基礎(chǔ)上參與小區(qū)管理，是維護(hù)業(yè)主權(quán)益、維持小區(qū)秩序的重要保障”的理念。

維修資金使用的表決門檻降低了

第二百七十八條 下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

……

（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

……

決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

“為減少公共維修資金沉睡，《民法典》第二百七十八條第一款第五項(xiàng)及第二款和第二百八十一條第二款的規(guī)定，即：緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施，使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金,業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，即可申請(qǐng)使用?！濒斆袈蓭熣J(rèn)為，這大大降低了建筑物及其附屬設(shè)施維修資金使用的表決門檻，并增加規(guī)定了緊急情況下使用維修資金的特別程序。

《民法典》開始實(shí)施后，上述事件中遲遲不能動(dòng)工情況的發(fā)生概率將逐步降低，到最后就不會(huì)發(fā)生，小區(qū)的管理和秩序會(huì)更加完善和美好。

有利于業(yè)主保護(hù)自己的權(quán)利

《民法典》對(duì)業(yè)主與物業(yè)公司的一些規(guī)定也值得人們注意。

第二百七十七條 業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立的具體條件和程序，依照法律、法規(guī)的規(guī)定。

地方人民政府有關(guān)部門、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給予指導(dǎo)和協(xié)助。

第二百七十八條 還規(guī)定“業(yè)主共同決定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人”。

“還規(guī)定物業(yè)公司不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)?！濒斆袈蓭熣J(rèn)為，對(duì)于業(yè)主和物業(yè)《民法典》頒布了一些新措施。這些規(guī)定在《民法典》實(shí)施后，都將有利于業(yè)主保護(hù)自己的權(quán)利。