勤能補拙，為時未晚。

不管是沒有買房想法，還是準備買房，正在買房，已有一套住房的，買房這門功課，是人生必修課，晚學(xué)不如早預(yù)習(xí)。

時下，新房市場分化趨勢越來越明顯，二手房掛牌突破12萬套，很多購房者開始迷茫：是不是該繼續(xù)買房？如何挑選合適的房源？哪里的房源最有投資價值？……

市民卡房產(chǎn)頻道通過多年的專業(yè)知識積累、網(wǎng)友的實戰(zhàn)經(jīng)驗總結(jié)出了這篇購房攻略，請收藏珍惜，喜歡的點個在看，有購房疑問的，歡迎在文末留言提問。

政策走勢：樓市緊縮 打擊投資

目前，杭州實行的是限購限貸政策、新房搖號政策、限價政策（土拍 新房銷售限價，簡稱雙限）。

2016年9月開始調(diào)控，期間多次調(diào)整到現(xiàn)在是：自2017年3月3日起，市區(qū)、杭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、杭州之江國家旅游度假區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽區(qū)和大江東產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)統(tǒng)一執(zhí)行限購措施；

非本地戶籍居民家庭購房須提供的個人所得稅或社會保險證明年限要求，自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上；

明確暫停對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭出售新建商品住房和二手住房；本市戶籍成年單身(含離異)人士在限購區(qū)域內(nèi)限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。

需要特別說明的是，由于換工作造成的新單位第一個月或者前三個月的補繳社保，提供補繳單位的情況說明（需蓋本單位公章），與補繳單位簽訂的勞動合同原件和復(fù)印件，社保參保證明原件，可以取得購房資格。

去年7月份，杭州又執(zhí)行了“限房價競地價”，在土地出讓條件中，分別限制了競拍價，規(guī)定了新房毛坯均價、毛坯最高單價以及精裝限價。

也就是說，這宗地塊銷售最高價格不能超過限價，高價房不再出現(xiàn)。目前最高的精裝均價69800元/㎡，出現(xiàn)在望江新城、南星橋區(qū)域。

以上都是明線，還有暗線。

比如政府有意控制了新房備案價，高價備不出，捂盤重新備案，也很難提高價格，所以出現(xiàn)了低價現(xiàn)房，引發(fā)市場哄搶。

還有限預(yù)售，在掛牌地塊的出讓文件中規(guī)定了預(yù)售時間，大概半年以后才可入市。

凍資比例上升，為了蓄客、造勢，之前很多項目只需要驗資，凍資的項目并不多，但是今后凍資會越來越多，搖號門檻提高，政府想要掐斷投機取巧的資本。

雖然執(zhí)行了雙限，但房價并沒有按下暫停鍵，而是小幅度上漲，說明政府不是打壓房價，而是抑制過快增長，希望緩慢增長。

部分板塊限價上漲

濱江區(qū)：49200元/㎡→51500元/㎡

未來科技城：34500元/㎡→36100元/㎡

祥符：36000元/㎡→40000元/㎡

臨平新城：26600元/㎡→28500元/㎡

臨平山北：20800元/㎡→22000元/㎡

臨安濱湖新城：26800元/㎡→29500元/㎡……

杭州沒有打壓房價的另一個表現(xiàn)，就是落戶越來越寬松（詳情請看第二部分）。2019年杭州新增55.4萬人，常住人口1036萬人，成為2019年全國人口凈增量第一，給市場注入了大量新鮮血液。

無論未來怎樣，剛需一定是杭州扶持的對象，而投資的路會越來越陡峭。

如何獲取購房資格

朋友投靠也行！

想要在杭州買房的條件是什么？

外地戶口：須提供的個人所得稅或社會保險證明年限要求，自購房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納2年以上。

本地戶口直接購買。

所以說，獲得本地戶口一定是最方便，最有效的。而獲取本地戶口最快最好的方式就是人才引進。

根據(jù)杭州市2020年最新的人才引進落戶政策，全日制大專、本科學(xué)歷，在杭工作并由用人單位正常繳納社保的，符合相關(guān)條件即可參與人才引進落戶。

1、全日制大專學(xué)歷（35周歲以下,不含35周歲），在杭落實工作單位并由用人單位正常繳納社保（社保需為已繳狀態(tài)）。

2、全日制本科學(xué)歷（45周歲以下,不含45周歲），在杭落實工作單位并由用人單位正常繳納社保（社保需為已繳狀態(tài)）。

只有在杭州有工作，繳納了1個月社保即可。

落戶材料

1、居民身份證；

2、戶口本或戶籍證明；

3、畢業(yè)證書；

4、學(xué)位證書；（大專學(xué)歷無需提供）

5、個人參保證明；

6、勞動合同（有效期一年及以上）；

7、結(jié)婚證（已婚需提供，未婚無需提供）；

8.1、在杭無房：人才市場出具的《同意落戶證明》（若選擇此項，還需提供杭州市《無房證明》、集體戶首頁）或擬遷入地房屋產(chǎn)權(quán)人出具的《同意落戶證明》

（掛靠親友可選擇此項，還需提供杭州市《無房證明》）或工作單位出具的《同意落戶證明》

（單位有集體戶可選擇此項，還需提供杭州市《無房證明》、集體戶首頁）；

8.2、在杭有房：房產(chǎn)證（若選擇此項，如房屋為夫妻共有，還需提供共有權(quán)人簽署的《同意落戶證明》）。

注：

1.遷移人掛靠人才市場集體戶，需先將個人檔案轉(zhuǎn)至工作單位所在區(qū)的人才市場，方可開具相應(yīng)的同意落戶證明；

2.若遷移人已婚，且夫妻名下均在杭無房，需提供夫妻雙房的在杭《無房證明》；

3.若隨遷未成年子女，需提供子女的出生醫(yī)學(xué)證明。

申請人可登錄浙江政務(wù)服務(wù)網(wǎng)進行線上申報，或向派出所（行政分中心戶籍）提出申請，提交相關(guān)材料并選擇結(jié)果送達方式。

還有一種是投靠落戶，你的朋友在杭州有房，你也符合人才引進的條件，只是沒工作，那么就可以投靠到你杭州朋友的家，非常方便。

時機：什么時候買房最好？

什么時候買房完全看個人情況而定，總體來可以分為三個維度：

1、資金是否夠？

如果說只能拿出三成首付最多不夠50萬，可以先緩一緩，等到資金稍微充足的時候再買。

2、是否有合適的房子？

如果目前市場上沒有喜歡的房源，一般針對二套改善和資金充足的人來說，可以再等等，等到優(yōu)質(zhì)的，不可替代的產(chǎn)品入市再說。

3、是剛需、改善還是投資？

?如果是剛需，又滿足資金夠的條件，可以購買，因為解決當(dāng)下的購房需求更重要。

?如果是改善，但是資金不夠買第二套，需要賣掉首套，那就要等到首套賣掉再買合適的二套（比如現(xiàn)房、近學(xué)校、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)等）。

?如果是投資，手上沒有更好的投資項目，比如股票基金一竅不通，目前杭州還有上漲空間，部分項目仍有很大紅利的可以去搏一搏。

買房的第一步是什么？

人生有很多第一次，在買房上的迷茫，不亞于第一次談戀愛。甚至買過一次的人，第二次買房，依然非常小白。

買房的第一步到底是什么？

不是看自己的存款、不是看市面上有什么紅盤，也不是看自己有沒有對象，而是明確自己的需求。

經(jīng)常有網(wǎng)友過來咨詢：我想買均價2萬的樓盤，請問哪里可以買到？

這種問題，不是一個合格的問題。

合格的買房問題，要算清自己的預(yù)算總價，而不是上來就問均價房源，均價2萬的樓盤，有排屋別墅，請問需要嗎？

搞清自己的首要需求是什么，是首套自住、二套改善、投資理財，還是孩子入學(xué)？

明確自己的第一需求后再去看看手頭資金有多少，首付資金能借則借，包括公積金提取，全部算上就是自己可以承擔(dān)的首付，另外自己工資可以承擔(dān)的月供一并計算，再算出自己可以承擔(dān)的總價。

如果總價200萬的房源，3成首付是60萬，按照30年貸款年限，每月需還款7000多元。你需要準備的是親友借來后首付可承擔(dān)的60萬，以及可以承受月供7000多元的工資。

特殊情況看自己是否需要抵押貸，跟一般貸款做對比，利息是否更少，前期還貸壓力是否承受得住。

注：

1、首付能少則少；

2、貸款年限越長越好；

3、個體戶，抵押貸利息會更少；

4、非資金充足，不要提前還貸；

5、不要迷失在紅盤中，適合自己是最好的。

二手還是新房？

在回答是買二手還是新房之前，先看看二手房和新房的優(yōu)缺點分別是什么。

新房

優(yōu)勢

1、稅少＋交易費少＝占用現(xiàn)金少、杠桿總額大；
2、房齡短、貸款年限長、房型設(shè)計更合理、未來出手更容易；3、一手精裝也可以節(jié)省現(xiàn)金流；4、交易流程簡單，一房一價；5、產(chǎn)權(quán)明晰。

劣勢

1、交付周期長，所見非所得，有質(zhì)量風(fēng)險，拿證時間也晚；2、一般周邊環(huán)境差，需要時間開發(fā)；3、學(xué)區(qū)不能保證，非交付不劃入學(xué)區(qū)范圍；4、可能遭遇延期交付，耗費時間精力，嚴重的可能會面臨住不了房、上不了學(xué)等

二手房

優(yōu)勢

1、所見即所得，品質(zhì)看得見、拎包入??；
2、周邊配套比較成熟，無需等待；3、學(xué)區(qū)可以保證；

劣勢

1、可能面臨重新裝修的麻煩；2、稅費 中介費用高，如果不滿2年更高；3、交易繁瑣，還會面臨房東臨時漲價、變卦；4、如果是老房子，戶型會比較差；5、產(chǎn)權(quán)可能不明晰。

?如果你資金充足，有能力買新房，就請買新房，因為新房的戶型、小區(qū)環(huán)境、物業(yè)服務(wù)比較好，升值空間通常比二手房大；

?如果你資金不充足，又著急入住，可購買現(xiàn)房新房，小戶型二手房；

?如果你擁有非常穩(wěn)定的工作，看重地段交通，希望離單位近，可買優(yōu)質(zhì)地段的小戶型二手房，因為這類房源不僅可以滿足當(dāng)下居住需求，今后好出租，好轉(zhuǎn)賣；

?如果你資金不充足，距離不計較，可以去買郊區(qū)的新房，挑選性價比最高的房源；

?如果你小孩急著上學(xué)，買具有學(xué)區(qū)劃分的二手房，解決孩子上學(xué)是首要的。

該買的房子和不該買的房子

投資是看市場流行什么樣的房子，通常就是市面上中簽率比較低的房源。

1、近地鐵（包括已有、在建或規(guī)劃中）、地鐵上蓋（地鐵 商業(yè)綜合體），比如幸福里、楊柳郡、天空之城、融創(chuàng)城等；

2、近大型商業(yè)綜合體（包括已有、在建或規(guī)劃中）；

3、規(guī)劃藍圖清晰并且正在推進中（比如未來科技城、奧體、大江東，但也面臨風(fēng)險）；

4、小三房，低總價，低單價，好出手；

5、限價房，比如西溪公館、金茂府，備不出高價；

6、現(xiàn)房，比如上河宸章；

7、品質(zhì)房，比如綠城、濱江建造的房子通常是硬通貨；

8、學(xué)區(qū)房，好的學(xué)區(qū)是房子的附加值。

謹慎購買的房源：

1、小產(chǎn)權(quán)房（不可購買）；

2、安置房（品質(zhì)較差）；

3、酒店式公寓（非資金充足不買）；

4、走破式房子（不好出租、轉(zhuǎn)手）；

5、爛尾房（爛尾無期限，風(fēng)險大）；

6、拆遷房（賭博心態(tài)，風(fēng)險大）。

買房，需要智慧，也需要勇氣，更需要運氣。在搖號路上，有的人能一中紅盤，歡聲雀躍，值得慶賀，有的人卻屢戰(zhàn)屢敗。

其實買房上，沒有最合適，不追求完美，也是一種小確幸吧。

END