眾所周知，6月初我們對長三角主要城市展開了一輪深度調(diào)研。

我們是端午節(jié)當(dāng)天，米公子親自帶隊(duì)，連節(jié)日都不過了，就開始了長三之行。

說實(shí)話，不就是調(diào)盤嗎？有必要這么著急嗎？

有必要！

1、著急看市場。

5月份長三角的杭州、蘇州、南京、寧波等幾個(gè)城市都出了限購放松的政策。

比如杭州之前外地人需要48個(gè)月社保改為12個(gè)月社保，應(yīng)該還能補(bǔ)半年，之前落戶需要2年社保，現(xiàn)在是落戶就能買二手房。

蘇州之前外地人2年社保現(xiàn)在是半年社保，還可以補(bǔ)繳。

南京現(xiàn)在是外地人可以補(bǔ)6個(gè)月社保等。

除了限購的調(diào)整，還有貸款政策的變化。

這些信貸政策對買房人來說是很重要的，對市場的影響也很直接。

這就是為什么我們其實(shí)對這些城市已經(jīng)很熟悉了，卻依然要跟隨政策變化跑市場調(diào)研的原因，就是為了更真實(shí)的了解政策尺度和市場變化。

另外，這些城市的新政基本上都滿30天了，效果已慢慢顯現(xiàn)，接下來是繼續(xù)加碼放松還是就此打住大概就能看出個(gè)端倪。

另外趕上端午假期，能更真實(shí)的看到銷售中心的來訪、成交情況，要不然你趕上個(gè)周一、周二，能看個(gè)什么呢？

所以表面上是調(diào)盤，其實(shí)里面也有很多門道兒。

2、著急找項(xiàng)目，找機(jī)會(huì)。

所以，這一次米宅長三之行的成果是什么呢？

在給大家透底之前，先來給大家匯報(bào)一下此次長三之行跌宕起伏的調(diào)研過程。

第一站，南京。

目前南京新房市場狀況：半死不活。

主要表現(xiàn)是新房價(jià)格和去年差不多，去年搖號 8成首付，現(xiàn)在不需要搖，不需要搶，正常首付（除河西南個(gè)別后盤）。

南京市場的問題：二手賣不掉。

南京城市框架拉的特別大，新區(qū)、新板塊眾多，也就二里地的距離就能再規(guī)劃個(gè)新板塊。

每一個(gè)新板塊的提出，其規(guī)劃都是產(chǎn)業(yè)中心 商務(wù)中心 地標(biāo) 商業(yè)中心，然后拉地鐵、拉學(xué)校過去，然后把地價(jià)炒上去，然后再新房限價(jià)，然后媒體一頓亂炒一二手倒掛，然后大家都去搖號搶房，市場就火了，然后地價(jià)年年漲，新房限價(jià)也年年漲。

這也是南京房價(jià)整體都很貴的原因，因?yàn)榈貎r(jià)先貴。

可這種模式有一個(gè)bug，那就是二手房沒有流動(dòng)性，地價(jià)漲、新房漲，但二手賣不動(dòng)是不行的。

這就是去年還需要搖號8成才能買的江北核心區(qū)、青奧、江心洲等，今年都不需要搖號，不需要裝修包，不用全款，甚至降價(jià)的原因。

因?yàn)槎仲u不掉。

目前之所以河西南部分樓盤還需要搖號，是因?yàn)橛泻游靼l(fā)展快20年做基礎(chǔ)，二手有流動(dòng)性，帶學(xué)區(qū)，一二手互為促進(jìn)。

但別的地方不行，比如江心洲不行、江北核心區(qū)不行等。

這也是為什么南京會(huì)著急出臺(tái)二手房不限購政策的原因，其希望全國人民來盤活南京二手房的心昭然若揭。后來雖然被收回，但現(xiàn)在社?？裳a(bǔ)，也基本上是放開了。

對南京市場的基本看法，南京2018年之后新房漲幅水分很大，19年之后更大，更虛，或者更直白一點(diǎn)是2019年之后在南京買房的都是買到了高點(diǎn)。

今年隨著全國救市、南京救市，或許會(huì)成為這些買到高點(diǎn)的人解套的一年。

因此，對南京今年市場持悲觀態(tài)度，有行情也不會(huì)大漲，即使大漲，后期回調(diào)的空間也會(huì)很大，很有可能是個(gè)急漲急跌的行情。

第二站，杭州

相比南京，杭州這個(gè)城市不僅購買力強(qiáng)，且更有活力。

因此，杭州市場冷熱分化嚴(yán)重。

錢1、錢2、未科、奧體、市北這些限價(jià)5萬 、7萬的新房依然是社保搖號，像江河匯、新世界、華潤綠汀路項(xiàng)目等等，都是秒清的，售樓部也都是不接待的。

但，除了這些頂級板塊的頂級紅盤，其它區(qū)域的在售新盤，搖號已經(jīng)徒有其表了。

杭州全民搶房的瘋狂時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束了。

因此，當(dāng)下在杭州，能搖到的，大概率沒啥價(jià)值，搖不到大概率是最有價(jià)值的。

杭州市場的問題：比南京更嚴(yán)峻的賣不掉的二手房。

目前杭州限購政策是，外地人落戶就能買，不落戶，社保半年。就是吸引更多的人去消化，去接盤。

所以杭州確實(shí)很好。但有倒掛紅利的，你買不到；你能買到的，極有可能買了就被套。

第三站，寧波。

相比杭州，寧波落寞了，新興經(jīng)濟(jì)、新興產(chǎn)業(yè)不突出。

但寧波底子還在，依然是有錢人很豪橫的城市。

從房價(jià)來看，寧波也是限價(jià)的。和杭州一樣，都是參照板塊，但比杭州科學(xué)的是，寧波不是一刀切。

所以，寧波的房價(jià)體系是一級地段的房價(jià)貴是真貴，比如鄞州的長豐板塊的江皓府5-6萬。二級地段的房價(jià)卻沒有預(yù)料的貴， 比如說老江東、高新區(qū)、城東南3萬 的價(jià)格也還可以。但三四級地段的房子卻貴的離譜。比如說姚江新城毛坯都要3萬 ，其實(shí)姚江新城賣得主要是一個(gè)學(xué)校概念。

為什么會(huì)這樣呢？

就是因?yàn)閷幉ㄖ鞒强蚣懿淮?，購買力又太強(qiáng)。

所以寧波就是本地人自己玩的市場。

這一點(diǎn)從本地開發(fā)商很強(qiáng)也能看出來。榮安、江山萬里、雅戈?duì)柖际潜就灵_發(fā)商的代表，像萬科、保利、中海、龍湖這些開發(fā)商和本地這幾家開發(fā)商的產(chǎn)品力、市場號召力相比，都是渣渣，就連綠城都不行。

外來的開發(fā)商都不行，更何況是外地人呢。所以寧波市場外地人別摻和，你也摻和不起，這就是本地人市場，好地段的你買不到，差地段的你買不起。

最后一站是蘇州。

蘇州和杭州、南京、寧波是完全不一樣的。

蘇州一二手倒掛沒有被放大，因此，蘇州沒有經(jīng)歷過杭州、南京那種瘋狂炒房的階段，房價(jià)既沒有像南京哪兒都貴的離譜，也沒有像杭州房價(jià)天花板起的那么高，直接7萬去搶房。

所以蘇州在長三角四個(gè)核心城市中，房價(jià)是最低的。

蘇州上次調(diào)控是在2019年7月，早于全國早于 2020-2021 的全國調(diào)控周期。所以蘇州房價(jià)也是長三核心城市中調(diào)整時(shí)間最長，調(diào)整最充分的城市。

從時(shí)機(jī)上看，蘇州也應(yīng)該是本輪最先回暖的城市之一。

最后，放在整個(gè)長三角看蘇州：

1、城市價(jià)值和活力：杭州>蘇州>南京>寧波

2、跨城市投資價(jià)值：蘇州>搖得到的杭州>南京

3、對比房價(jià)：蘇州房價(jià)最便宜。

在蘇州，有三個(gè)基本選盤邏輯：

1、靠上海。

蘇州緊鄰上海，所以整個(gè)城市都向上海發(fā)力，因此東強(qiáng)于西，北強(qiáng)于南。

這點(diǎn)從蘇州地鐵規(guī)劃也能看出，在蘇州園區(qū)強(qiáng)者恒強(qiáng)。

2、教育壁壘

園區(qū)、新區(qū)、姑蘇區(qū)三區(qū)通考，其它區(qū)不能考這三個(gè)區(qū)的高中，而蘇州最好的高中都在這三個(gè)區(qū)。

這三區(qū)中，園區(qū)是站在蘇州教育鄙視鏈的最頂端。

3、限價(jià)紅利

蘇州也是限價(jià)的，但是蘇州是按地價(jià)限房價(jià)，目前蘇州最高房價(jià)官方限價(jià)是不過4.25萬。

所以這個(gè)城市是沒有房價(jià)天花板。這也就意味著，在蘇州地段越好，價(jià)值越高，房價(jià)一定是被限制的最狠的，恰恰也是房價(jià)相對最低的。

所以蘇州的房價(jià)梯度是，一級地段房價(jià)不能過4.25萬，但二三四級地段房價(jià)都是三萬 ，吳中太湖新城、吳江的太湖新城、相城的高鐵新城都是三萬 ，園區(qū)的科技城也是三萬左右。

綜上三點(diǎn)，它們最終都指向園區(qū)。因此，在蘇州，你可以永遠(yuǎn)相信園區(qū)。

科技城的產(chǎn)業(yè)，太湖新城的產(chǎn)業(yè)，在園區(qū)產(chǎn)業(yè)面前，都是個(gè)小啰啰。園區(qū)隨便一搞，產(chǎn)業(yè)都可以碾壓其它區(qū)域。

產(chǎn)業(yè)為王，產(chǎn)業(yè)至上，房價(jià)的背后，最大權(quán)重是產(chǎn)業(yè)和人口。

因此，在蘇州選房，能園區(qū)不選其它。

米宅此次長三之行推薦的兩個(gè)項(xiàng)目都在園區(qū)。

1、園區(qū)車坊板塊，中海獨(dú)墅云著，單價(jià)3.4萬起。

核心信息如下：

1、園區(qū)內(nèi)沒供地了，極其稀缺。

2、車坊第一個(gè)項(xiàng)目，后續(xù)還有七八塊地。

3、有地鐵，2號線已通。8號線2024 通車。

4、低密洋房，央企。

5、離獨(dú)墅湖科教產(chǎn)業(yè)園區(qū)一路之隔 。

如果你在獨(dú)墅湖科教園區(qū)上班，只需要一公里的距離就能回到家。

2、金雞湖東中海星湖one，單價(jià)3.5萬

核心信息如下：

1、位置無敵了。在湖東，僅挨著金雞湖。

2、錦程學(xué)區(qū)，至少園區(qū)（蘇州）1.5梯隊(duì)

3、租金高、現(xiàn)金流好。

4、再看一張視野圖

這種城市核心地段，一線稀缺景觀資源的資產(chǎn)，賣一套，少一套，永遠(yuǎn)是稀缺的。

最后，周末去一趟蘇州吧。去看看3.5萬的價(jià)格，在長三角，還能買什么？

南京，想買河西南以及周邊輻射區(qū)，沒戲！至少5萬

杭州，想買濱江兩岸以及周邊輻射區(qū)，做夢！至少5萬 社保搖號

寧波，想買鄞州城南CBD以及周邊，不可能！至少4萬

蘇州，園區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目，都可以買！

這就是城市與城市之間的不同。同樣3.5萬的價(jià)格，在別的城市買垃圾的價(jià)格，在蘇州可以買到園區(qū)。

周末，去一趟蘇州吧！

去看一看，我們千里萬里為了你選的項(xiàng)目，走一走我們走過的路，吹一吹封控之后自由拂面的風(fēng)，看看項(xiàng)目是否如我們所說的那樣，是長三角目前最好的機(jī)會(huì)。