一般納稅人不動產(chǎn)交易計稅依據(jù)的三個“不一致”
　    營改增后，一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)涉及到的稅種主要是增值稅、土地增值稅、附加稅和印花稅，實務(wù)中，一般各個稅種的計稅依據(jù)要求是一致的，但是一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，在不動產(chǎn)所在地繳納（預(yù)繳）稅款時計稅依據(jù)卻是不一致的，我們以具體案例進行分析：

　　北京企業(yè)A為增值稅一般納稅人，2017年在南京購置不動產(chǎn)B，購置價格為2101373.00元（含稅，稅率為5%），2020年6月售出，售出價格為2422892.00元（含稅），增值稅、土地增值稅和印花稅分別如何計算？

　　1、增值稅：
       根據(jù)《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》第三條第五款：“一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款”。

　　第六條第二款：“以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計算依據(jù)的，計算公式為：

　　應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價)÷(1 5%)×5%”
     （2422892.00-2101373.00）/1.05*5%

=15310.43元

　　2、土地增值稅：
       根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅［2016］43號）第三條：“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入”。
       A公司轉(zhuǎn)讓B房產(chǎn)土地增值稅計稅依據(jù)應(yīng)為
       2422892.00/（1 9%）=2222836.7元

　　3、印花稅：
       根據(jù)印花稅暫行條例，房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓依照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)貼花，計稅依據(jù)為“所立書據(jù)以合同方式簽訂的，應(yīng)由持有書據(jù)的各方分別按全額貼花”。不過營改增前總局曾以答復(fù)的方式規(guī)定：“合同中所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據(jù)，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據(jù)?！?br>
　　A公司在簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中只記載不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格2422892.00元，那么印花稅的計稅依據(jù)就是2422892.00元。

　　綜上，一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)預(yù)繳增值稅、申報土地增值稅和印花稅時，計稅依據(jù)分別為“取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額”“不含增值稅收入”和“合同所載金額”，三者區(qū)別還是非常明顯的，這也是很多企業(yè)實務(wù)中容易混淆之處。

　　作者：陳濤 南京江北新區(qū)稅務(wù)局