 在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租事宜，涉及多個(gè)稅種，本文以一般納稅人為例就其中的涉稅問題予以初步整理歸納如下： 一、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及的稅收問題 （一）增值稅 根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按照銷售無形資產(chǎn)-自然資源使用權(quán)（土地使用權(quán)）繳納增值稅，稅率為9%、征收率為3%。 （二）附加稅費(fèi) 1.城市維護(hù)建設(shè)稅 納稅人以向稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額=納稅人實(shí)際繳納的增值稅×適用稅率。納稅人所在地在市區(qū)的稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的稅率為5%；不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的稅率為1%。 2.教育費(fèi)附加和地方教育附加 納稅人以向稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)際繳納的增值稅為計(jì)稅依據(jù)計(jì)算應(yīng)納稅額，應(yīng)納教育費(fèi)附加=實(shí)際繳納的增值稅×（教育費(fèi)附加稅率3% 地方教育費(fèi)附加稅率2%）。 （三）土地增值稅 土地增值稅需出讓方繳納，按取得收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的增值額，繳納土地增值稅。規(guī)定扣除項(xiàng)目主要為：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。  需要特別說明的是，根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2021年第21號(hào)）規(guī)定，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情況下，整體改制、企業(yè)合并、企業(yè)分立以及改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資的，暫不征收土地增值稅。 （四）印花稅 根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率萬分之五，應(yīng)納印花稅額=轉(zhuǎn)讓合同所載金額*0.05%。 （五）契稅（受讓方繳納）：3%-5% 根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅法》規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，按3%-5%的稅率繳納契稅。契稅的具體適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市決定。 （六）企業(yè)所得稅 二、關(guān)于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓涉及的稅收問題 （一）增值稅 一般納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日（全面“營(yíng)改增”）前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也可以選擇一般計(jì)稅方法；轉(zhuǎn)讓2016年4月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法；同時(shí)區(qū)分自建/非自建情形，計(jì)稅方式如下：
說明：向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （二）附加稅費(fèi) 同“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”部分。 （三）土地增值稅 存量房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目如下表：
補(bǔ)充說明：《關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年70號(hào)公告）規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的按照下列方法計(jì)算：（1）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增前取得的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營(yíng)業(yè)稅）并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（2）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。（3）提供的購(gòu)房發(fā)票為營(yíng)改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。 納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。 （四）印花稅 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”以計(jì)稅依據(jù)的萬分之五計(jì)稅。 （五）契稅（受讓方繳納）：3%-5% 同“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”部分。 （六）企業(yè)所得稅 三、關(guān)于出租不動(dòng)產(chǎn)涉及的稅收問題 （一）增值稅 一般納稅人出租2016年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也可以選擇一般計(jì)稅方法；出租2016年4月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法；同時(shí)區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)所在地與機(jī)構(gòu)所在地是否同一縣（市、區(qū)），計(jì)稅方式如下：
說明：向不動(dòng)產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。預(yù)繳稅款，應(yīng)在取得租金的次月納稅申報(bào)期或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限預(yù)繳稅款。若超過6個(gè)月沒有預(yù)繳稅款，由機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照稅收征管法及相關(guān)規(guī)定處理。 （二）附加稅費(fèi) 同“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”部分。 （三）房產(chǎn)稅 按照房產(chǎn)租金收入計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)，計(jì)稅方式為：應(yīng)納稅額＝房產(chǎn)租金收入×適用稅率（12%）。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅和個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第二條規(guī)定，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。 （四）印花稅 出租不動(dòng)產(chǎn)按“財(cái)產(chǎn)租賃合同”以租賃金額千分之一計(jì)稅。 （五）企業(yè)所得稅 本文作者 劉鋼 錦天城律師事務(wù)所 律師 |
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