三四線城市及小縣城是未來很多朋友的不得已選擇，畢竟全國660多座城市并不是所有的人都必須集中在20多座城市，所以對于絕大多數(shù)人來說三四線城市和小縣城才是唯一選擇。借此機會簡單談?wù)勎业挠^察。

三四線城市在過去幾年的房價大漲，原因大家心里都清楚，房地產(chǎn)市場恢復(fù)理性是必然

• 三四線城市過去幾年的房價大漲的原因大家心里需要明白，沒有“去庫存”這些城市的房價根本漲不起來

去庫存說白了就是為房地產(chǎn)行業(yè)接近壓力，庫存處理結(jié)果讓住建部滿意了，但是房價上漲的卻讓老百姓直呼“買不起”。其實到今天為止我都沒用搞明白一個問題“三四線城市房價如此之高，未來拿什么跟一二線城市競爭？”這種自廢武功的行為，最終也會體現(xiàn)在經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)上。隨著主要二線城市出臺更多的落戶、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)等措施后，三四線城市對于人才和產(chǎn)業(yè)的吸引力會進(jìn)一步削弱。沒有產(chǎn)業(yè)支撐的高房價只能是“空中樓閣”，畢竟如今對于一個城市來說吸引人的關(guān)鍵還是產(chǎn)業(yè)支撐。

• 房價說到底還是資源聚集度的體現(xiàn)，這一點在任何城市都是一樣

現(xiàn)階段到未來較長一段時間（起碼10-15年），房價上漲的關(guān)鍵推動力其實還是房產(chǎn)背后依附的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等資源。尤其是教育等稀缺資源，這些資源越是優(yōu)質(zhì)周邊的房價也就越高，這就跟如今的學(xué)區(qū)房一個道理。資源聚集度如何提高？其實說白了還是需要經(jīng)濟支撐的，經(jīng)濟又需要足夠優(yōu)秀的產(chǎn)業(yè)作為支撐。僅僅依靠地方發(fā)債、銀行貸款過日子，肯定不是個事。畢竟這20多年來不少地方已經(jīng)養(yǎng)成了“土地依賴”，這樣肯定是不能持續(xù)的。

大家需要清楚一個事實未來“絕大多數(shù)人都是要定居在三四線及以下城市的”，只不過如今的三四線城市越來越多迷失在“房地產(chǎn)經(jīng)濟”道路上

• 城鎮(zhèn)化繼續(xù)推進(jìn)，其實最難的還是中小城市，多數(shù)中小城市的城鎮(zhèn)化率不高是事實

相比于國內(nèi)一二線和主要城市城鎮(zhèn)化率早已經(jīng)過了70%不同，國內(nèi)三四線城市尤其是中西部城市城鎮(zhèn)化率基本還是在50-60%左右。所以未來要想實現(xiàn)全國城鎮(zhèn)化率70%以上的目標(biāo)，其實主要難點還是在三四線及小縣城。哪怕是未來一二線及省會城市的人口流入還是持續(xù)保持，總有一天這個趨勢會結(jié)束，畢竟一二線及省會城市的房價持續(xù)上漲到一定階段后，就會逼迫人口回流或者選擇更加合適的城市。

• 三四線及以下城市要找準(zhǔn)自己的定位很重要，打造特色城市才是唯一出路

介于三四線及以下城市先天性基礎(chǔ)不好的原因，哪怕未來有一定的政策傾斜與一二線城市之間的差距也會越來越大。這種差距體現(xiàn)是全方位的，經(jīng)濟、教育、交通、產(chǎn)業(yè)等。對于三四線及以下城市來說要想實現(xiàn)快速進(jìn)步找準(zhǔn)定位很重要，讓自己不能被取代才是關(guān)鍵。不過有一點需要確定的是“不要把經(jīng)濟發(fā)展寄托在房地產(chǎn)身上”。

三四線城市或者小縣城未來房價會如何走？跟其所處的位置很關(guān)鍵

• 城市群發(fā)展是未來的趨勢，依附于城市群發(fā)展的三四線城市未來或可以借助承接部分產(chǎn)業(yè)的機會崛起

目前來看國家已經(jīng)批復(fù)了10個國家級城市群，城市群發(fā)展其實就是未來發(fā)展的主要趨勢。依附于一線或者二線城市周邊的三四線城市未來如果做好與這些較發(fā)達(dá)城市的產(chǎn)業(yè)對接工作，做好產(chǎn)業(yè)分工未來發(fā)展還是可期的。有產(chǎn)業(yè)自然就有就業(yè)和人口流入，未來這些城市的房價還是可以抱有一些期待的。當(dāng)然包括區(qū)域副中心城市未來發(fā)展自然也是可期的，畢竟這么多年發(fā)展來看我國城市發(fā)展好壞的關(guān)鍵還是城市定位。定位越高所得到的資源扶持就越大，發(fā)展也就更可期。

• 其余三四線城市和小縣城其實只需要牢記一點“房住不炒”，滿足居民居住及改善需求即可

到今天為止相信很多朋友都有這樣一個觀點“三四線及縣城真的適合居住”。相對安靜的生活環(huán)境、慢節(jié)奏的生活等其實挺適合人居住的，這點其實就是三四線城市的特點，但是這些特點不應(yīng)該成為“投資”和“炒作”的由頭，因為其本身并經(jīng)不起太大的“折騰”。

我國多數(shù)城市房價持續(xù)上漲的趨勢沒有變，三四線城市房價持續(xù)堅挺的關(guān)鍵其實還是城鎮(zhèn)化

• 如果說一二線城市未來房價上漲動力來自于各種資源持續(xù)堆積的話，那么三四線城市未來房價持續(xù)堅挺的關(guān)鍵就是城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)

2005-2018年我國商品房平均銷售價格走勢圖

圖上所示是2005-2018年我國商品房平均銷售價格走勢圖，可以有一個直觀的感覺，全國商品房持續(xù)上漲的趨勢并沒有改變。哪怕是嚴(yán)格進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的2018-2019年，房價仍然保持了6.5%的增速。對于國內(nèi)大多數(shù)城市來說，未來房價持續(xù)上漲的關(guān)鍵動力已經(jīng)變?yōu)椤俺擎?zhèn)化”，本身城鎮(zhèn)化率不足的關(guān)鍵點其實還是在三四線城市。大拆大建，合村并鎮(zhèn)等行為未來還是會持續(xù)推進(jìn)中，各種刺激性購房措施出臺其實也很難避免。

• 雖然新房價格保持了穩(wěn)定上漲，但是二手房卻未必，大家一定要學(xué)會區(qū)別對待新房和二手房走勢

2018年10月到如今的部分三四線城市二手房價格走勢圖

圖上所示是2018年10月到如今的部分三四線城市二手房價格走勢圖，可以看到除去濟寧等個別三四線城市房價出現(xiàn)了大漲（相比于2015年上漲了30%以上），其中超過一半的城市真實漲幅只有20%左右，甚至極個別這些年的房價已經(jīng)出現(xiàn)了下跌。相比于一二線城市的二手房價格走勢相對較強來說，三四線城市二手房的走勢變化太多。這也是為何勇談一直不鼓勵大家在三四線城市投資買房的原因，真的不劃算。

綜上，三四線及小縣城的房產(chǎn)還是有價值的，但是僅僅限于大城市周邊的中小城市而言。這樣并不意味著三四線城市沒有機會，找準(zhǔn)定位和特色才是關(guān)鍵，根據(jù)城市自身情況作出適合自己的發(fā)展道路才是根本。各位覺得呢？