磚頭研究所擁有多位20年地產(chǎn)高管,擁有20年置業(yè)經(jīng)驗(yàn),幫數(shù)千人實(shí)現(xiàn)財(cái)富飛躍。 文:所長(zhǎng) 房產(chǎn)是人一生中購(gòu)買(mǎi)的最大宗消費(fèi)商品,是考驗(yàn)一個(gè)人雙商的終極消費(fèi)。 買(mǎi)房思路甚為關(guān)鍵! 多數(shù)人買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)都是個(gè)位數(shù),買(mǎi)房是腦力勞動(dòng)也非??简?yàn)情商,作為資深行業(yè)老總,幫你買(mǎi)對(duì)房,提早布局避免踏錯(cuò)他空買(mǎi)貴,進(jìn)行房產(chǎn)配置優(yōu)化,早日達(dá)到千萬(wàn)資產(chǎn),跑贏99%人。我們把知識(shí)星球部分內(nèi)容摘錄,有興趣加入知識(shí)星球,一對(duì)一解答買(mǎi)房問(wèn)題。 提問(wèn):請(qǐng)問(wèn)專家,北漂9年,工作多年,計(jì)劃明年上半年買(mǎi)房,但老家在徐州,手頭子彈只有80個(gè),家里還能支持20個(gè),但父母年邁,不想讓他們把這么多錢(qián)給我在北京買(mǎi)房,但感覺(jué)在北京只能買(mǎi)一個(gè)南四環(huán)外小面積一居室,或者六環(huán)外的有個(gè)新盤(pán)中海云筑,感覺(jué)北京買(mǎi)房好累,是給老家徐州買(mǎi)一套三居還是在北京買(mǎi)房? 回答:你好,既然人在北京工作多年,建議還是在北京買(mǎi)房,徐州這幾年房?jī)r(jià)漲了不少,連續(xù)上漲,現(xiàn)在已經(jīng)算是高點(diǎn),另外,徐州畢竟三線城市,能級(jí)跟北京比差太遠(yuǎn),房?jī)r(jià)天花板不是一個(gè)層次的。人第一套房非常重要,買(mǎi)對(duì)了才能實(shí)現(xiàn)裂變,小面積置換大面積,剛需盤(pán)置換改善房,一套變兩套,兩套變?nèi)?。一線城市置業(yè)不易,靠自己大多數(shù)是買(mǎi)不到房子的,你已經(jīng)跑在了同齡人前面。人生意義在于折騰,人不奮斗跟咸魚(yú)有什么區(qū)別,前進(jìn)一步非常難,但后退一步很容易。買(mǎi)房都是往高一階級(jí)城市買(mǎi)房,北京是首都是中國(guó)的超一流城市,將來(lái)注定是國(guó)際一線城市,北京房?jī)r(jià)天花板比任何城市都會(huì)高,現(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)大漲,北京房?jī)r(jià)已經(jīng)才是60%,經(jīng)過(guò)3年半調(diào)整,北京已經(jīng)可以放心買(mǎi)入。中海云筑小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò),但位置較偏在南六環(huán)外15公里的龐各莊,周邊距離地鐵4、5公里,缺乏配套和產(chǎn)業(yè),也沒(méi)有高薪產(chǎn)業(yè),唯一產(chǎn)業(yè)是種植西瓜,房子確實(shí)不錯(cuò),低密度小板樓社區(qū),但未來(lái)升值潛力并不大,建議你選擇北京南三環(huán)草橋附近次新盤(pán)一居室,先上車(chē),將來(lái)再置換,在一線買(mǎi)房可以靠外力,家里如果有一定經(jīng)濟(jì)條件幫襯更好,條件差幫襯少一些也可以,將來(lái)房子換大的,接父母來(lái)北京定居,是對(duì)父母最好的孝順。 人生第一套房怎么買(mǎi)? 1.學(xué)會(huì)重視第一套房:第一套房有多重要,相當(dāng)于第一次結(jié)婚,大多數(shù)人一輩子就接一次婚,相當(dāng)于生第一個(gè)孩子,大多數(shù)人也就生一個(gè)孩子,所以要聽(tīng)有多次買(mǎi)房經(jīng)驗(yàn)的人意見(jiàn); 2.越早買(mǎi)越好:5年前你覺(jué)得房?jī)r(jià)高,現(xiàn)在回頭看5年前的房?jī)r(jià)是現(xiàn)在的樓板價(jià),一線和強(qiáng)二線城市面粉會(huì)越來(lái)越貴; 3.學(xué)會(huì)延遲消費(fèi):買(mǎi)房前先不要著急買(mǎi)車(chē),也不要出國(guó)旅游,更不要買(mǎi)奢侈品,這些等買(mǎi)完第一套房子以后再考慮,尤其是奢侈品,要學(xué)會(huì)延遲消費(fèi),有錢(qián)不如多攢攢首付; 4.買(mǎi)能級(jí)高城市:一線比強(qiáng)二線強(qiáng),強(qiáng)二線比弱二線強(qiáng),強(qiáng)省會(huì)比弱省會(huì)強(qiáng),弱省會(huì)比三線四線強(qiáng),所以能去一線買(mǎi)不去強(qiáng)二線買(mǎi),能去強(qiáng)二線買(mǎi)不去弱二線買(mǎi),能去強(qiáng)省會(huì)買(mǎi)不去弱省會(huì)買(mǎi),能去省會(huì)不去三四線城市買(mǎi); 5.三四線怎么買(mǎi):三四線要買(mǎi)次新盤(pán),最好有學(xué)區(qū)支撐,這樣升值潛力更大; 6.看二手市場(chǎng):一個(gè)三四線或者新區(qū)能不買(mǎi)新房,關(guān)鍵看二手接盤(pán)程度,如果一套二手房掛給中介1個(gè)月連1波帶看都沒(méi)有,這個(gè)二手房將來(lái)也很難賣(mài),因?yàn)橐惶锥址繘](méi)有30-40次帶看很難成交; 7.看購(gòu)房客戶:城市是否有投資價(jià)值,就看外地人購(gòu)房占的比例,外地人占比越高這個(gè)城市越有投資價(jià)值,一個(gè)都是本地人購(gòu)房的市場(chǎng)越?jīng)]有投資價(jià)值; 8.別想一步到位:無(wú)論哪個(gè)城市都置業(yè)不易,尤其是一線和強(qiáng)二線,別老想一步到位,先上車(chē)再換座,從一居開(kāi)始,否則,你將來(lái)可能上車(chē)的機(jī)會(huì)越來(lái)也難; 9.升值看什么:升值主要看位置、學(xué)區(qū)、房齡、地鐵,這四項(xiàng)全部滿足肯定跑贏85%項(xiàng)目,滿足必需滿足三項(xiàng)跑贏70%項(xiàng)目,至少滿足其中一點(diǎn)升值才有保障; 10.價(jià)值洼地:第一套房不要買(mǎi)高價(jià),要選價(jià)值洼地而不是價(jià)格洼地,價(jià)值洼地是將來(lái)會(huì)漲成價(jià)格高地的,而價(jià)格洼地可能一輩子都是洼地; 11.買(mǎi)房不是買(mǎi)便宜:買(mǎi)房要看價(jià)格,但不能只看價(jià)格,因?yàn)闆](méi)有無(wú)緣無(wú)故的便宜,一線城市的遠(yuǎn)郊區(qū)升值也很慢,所以二三線盡量不要買(mǎi)遠(yuǎn)郊區(qū); 12.創(chuàng)新高的三四線:創(chuàng)了新高的三四線城市一定要謹(jǐn)慎,因?yàn)楹苡锌赡苷{(diào)控政策出臺(tái),之后就是房?jī)r(jià)橫盤(pán)和下跌,所以,當(dāng)出租車(chē)司機(jī)都說(shuō)這個(gè)城市買(mǎi)房肯定大賺的時(shí)候就是我們要撤退的時(shí)候; 13.理性消費(fèi):買(mǎi)第一套房要理性消費(fèi),既不過(guò)度借貸,也有必要借助家人親戚幫忙適度借貸幫忙湊首付,靠自己努力賺錢(qián)攢首付就像騎著共享單車(chē)去追高鐵,永遠(yuǎn)追不上; 14.付款方式:第一套房貸款,收入高選等額本金,月供多利息少,收入低選等額本息,月供少利息多; 15.位置怎么買(mǎi):位置不一定是核心區(qū),但是要有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域,就是政府要在這個(gè)區(qū)域玩命砸錢(qián)的區(qū)域,玩命砸錢(qián)將來(lái)地價(jià)高,地價(jià)高才會(huì)樓價(jià)高; 16.跟著產(chǎn)業(yè)買(mǎi):買(mǎi)房還有一個(gè)竅門(mén)就是跟著產(chǎn)業(yè)買(mǎi)房,現(xiàn)在最火的是互聯(lián)網(wǎng)和高科技,一個(gè)城市哪里房?jī)r(jià)有潛力,就跟著這些產(chǎn)業(yè)附近買(mǎi),看看華為阿里騰訊頭條的辦公地址,方圓10公里附近買(mǎi)房,將來(lái)不缺少接盤(pán)俠; 17.踏對(duì)方向:城市發(fā)展有發(fā)展方向,雖然很多城市的口號(hào)都是東南西北全面開(kāi)花,但你要學(xué)會(huì)分辨真正發(fā)展的方向,踏對(duì)方向才會(huì)事半功倍,現(xiàn)在很多城市上漲也是結(jié)構(gòu)性的行情,即使像深圳這波行情也是分化嚴(yán)重,西部大漲東部小漲,一些地區(qū)紋絲不動(dòng),踏錯(cuò)了方向,很可能錯(cuò)過(guò)一波行情,深圳深圳往西,廣州往東往南,北京往北往東,重慶向北,成都向南,杭州向東向北,鄭州向東; 18.物業(yè)很重要:買(mǎi)房一定看物業(yè)管理是否到位,一個(gè)房子是否升值物業(yè)管理非常重要,即使買(mǎi)老公房也要看物業(yè)是否盡責(zé)到位; 19.買(mǎi)房看鄰居:買(mǎi)房鄰居素質(zhì)也很重要,如果都是大學(xué)教授、科技白領(lǐng)、知識(shí)分子聚集小區(qū)相對(duì)來(lái)說(shuō)素質(zhì)較高,盡量不要買(mǎi)整個(gè)小區(qū)多數(shù)是還建房回遷戶的小區(qū); 20.買(mǎi)房季節(jié):買(mǎi)房最好季節(jié)是每年12月和春節(jié)前1個(gè)月,因?yàn)檫@時(shí)多數(shù)開(kāi)發(fā)商都會(huì)為了沖刺年度銷(xiāo)售指標(biāo)而多給些優(yōu)惠,而這些優(yōu)惠都是平時(shí)拿不到的。 提問(wèn):坐標(biāo)北京大興,預(yù)算450萬(wàn),想買(mǎi)兩居,考慮天宮院,請(qǐng)問(wèn)住總?cè)f科橙、龍湖時(shí)代天街、金融街融匯,這幾盤(pán),自住兼顧投資那個(gè)更好? 回答:你好,感謝付費(fèi),這幾個(gè)盤(pán)位置最好是萬(wàn)科,萬(wàn)科品牌影響力更大位置最好,物業(yè)也最好,屬于天宮院片區(qū)的標(biāo)桿盤(pán),17年3月高點(diǎn)時(shí)候萬(wàn)科也是區(qū)域最高價(jià)格,成交價(jià)格接近6萬(wàn),如果考慮純投資,建議萬(wàn)科橙,自住更建議金融街,戶型更小,有大量一居室,兩居室面積更小,單價(jià)更近,價(jià)格沒(méi)有萬(wàn)科高但性價(jià)比更高,龍湖兩居室基本是東西向而且是復(fù)式,有少部分兩居室是110平米,戶型偏大,所以,兩居室不推薦龍湖。 提問(wèn):手里有40-50子彈,每月兩夫妻工資一萬(wàn)左右,目前大嶺山上班,目前帶一個(gè)小孩長(zhǎng)安長(zhǎng)住租房,另一個(gè)二孩在老家,小孩上私立小學(xué),想投資加自住一套房子,目前了解的是大嶺山光大山湖城5梯22戶的一房一廳,不想壓力那么大,先過(guò)度一下,旁邊在挖地鐵口,大嶺山今年又拍了幾塊地,這種就純投資了,但是考慮到5梯22戶又是一房一廳怕后面不好轉(zhuǎn)手,還有長(zhǎng)安陽(yáng)光國(guó)際一房一廳140萬(wàn),長(zhǎng)安沃多夫一房一廳160萬(wàn)和大嶺山一房一廳120萬(wàn)哪個(gè)前景好點(diǎn),都幾梯幾戶的,又看了橫瀝的陽(yáng)光粵港,目前單價(jià)1.9萬(wàn)一平買(mǎi)個(gè)兩房79平的還能接受,又擔(dān)心是價(jià)格洼地,不知道后面前景如何,橫瀝這個(gè)月中旬會(huì)有一個(gè)碧桂園開(kāi)盤(pán),目前價(jià)格待定,估計(jì)是2-2.5萬(wàn)之間,又擔(dān)心月供承受不住,如果等這個(gè)開(kāi)盤(pán)再考慮要不要買(mǎi)陽(yáng)光粵港的估計(jì)又不是這個(gè)價(jià)格了,常平紫云壹號(hào)也漲價(jià)了,月供壓力太大,又不知道前景如何?您之前說(shuō)的鳳崗和塘廈有推薦的樓盤(pán)嗎?還有就是房管局那邊有消息了嗎?謝謝! 回答:你好,感謝付費(fèi),理解你的焦慮,東莞樓市很火,一手瘋漲,現(xiàn)在看即使政策出來(lái),一手還會(huì)暫時(shí)火爆,但實(shí)際上一手和二手是割裂的市場(chǎng),但二手并不是很熱,二手房交易量已經(jīng)下跌三個(gè)月了。根據(jù)你的預(yù)算和現(xiàn)有收入,又考慮投資,我的建議是買(mǎi)二手,這幾個(gè)二手盤(pán),最好還是大嶺山的光大山湖城,陽(yáng)光國(guó)際房齡太老,不建議,沃多夫沒(méi)這么老,但房齡比山湖城老,利好也沒(méi)山湖城多,不知你夫妻工資兩萬(wàn)是兩人合計(jì)還是一人,如果預(yù)算就買(mǎi)一居室先上車(chē)吧,預(yù)算多還是建議買(mǎi)兩居室更好,潛力更大,橫瀝投資不看好,投資不要買(mǎi),進(jìn)去容易當(dāng)韭菜。 提問(wèn):坐標(biāo)杭州,請(qǐng)問(wèn)濱江觀品和亞運(yùn)村自住和投資價(jià)格那個(gè)更高? 回答:你好,感謝付費(fèi),這兩個(gè)盤(pán)性價(jià)比都不錯(cuò),而且都是品牌開(kāi)發(fā)商,觀品是濱江開(kāi)發(fā),品質(zhì)口碑無(wú)可爭(zhēng)議,亞運(yùn)村是綠城萬(wàn)科華潤(rùn)三家操盤(pán),三大開(kāi)發(fā)商口碑實(shí)力更強(qiáng)一籌,搖到那個(gè)都不錯(cuò)。濱江觀品位置更好,屬于錢(qián)江世紀(jì)城和奧體核心區(qū),距離蓮花碗更近,距離地鐵2號(hào)線和6號(hào)線更近,戶型169平米起,戶型更大總價(jià)更高,以改善為主,限價(jià)4.7萬(wàn),現(xiàn)在周邊二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)6.5萬(wàn)+房?jī)r(jià)倒掛更多,亞運(yùn)村戶型更小,限價(jià)4.5萬(wàn),盤(pán)子比較大,整個(gè)項(xiàng)目200多萬(wàn),將來(lái)二手房競(jìng)爭(zhēng)也更多,將來(lái)流動(dòng)性更強(qiáng)。兩個(gè)非要比較從投資回報(bào)上,肯定觀品更高。 提問(wèn):坐標(biāo)北京,朝陽(yáng)東四環(huán)上班,預(yù)算500萬(wàn),有哪些區(qū)域推薦,自住兼顧投資? 回答:你好,感謝付費(fèi),這個(gè)預(yù)算,可以看看幾個(gè)片區(qū):朝青板塊和常營(yíng)板塊是屬于CBD外溢區(qū)域,有地鐵,附近也有龍湖天街商業(yè),常營(yíng):北京新天地,次新盤(pán),高層板樓附近的柏林愛(ài)樂(lè),不錯(cuò)的德式社區(qū),兩個(gè)小區(qū)性價(jià)比都不錯(cuò)。 提問(wèn):坐標(biāo)廣州,今年年底有購(gòu)房資格,看了大壯名城、星樾山畔、萬(wàn)科城市之光,哪個(gè)好一些,請(qǐng)說(shuō)明,或者周邊次新盤(pán)有無(wú)推薦 回答:你好,感謝付費(fèi),這個(gè)盤(pán)都不錯(cuò),大壯名城是科學(xué)城核心地段,學(xué)區(qū)房華師附已經(jīng)動(dòng)工,預(yù)計(jì)21年秋季招生,加上地鐵6號(hào)線和21號(hào)線交匯處,加上在建7號(hào)線,三條地鐵交匯,加上周邊萬(wàn)達(dá),醫(yī)院公園配套齊全。星樾山畔是三大國(guó)企廣州地鐵+科學(xué)城+越秀集團(tuán)開(kāi)發(fā),實(shí)力更強(qiáng),地段+三條地鐵+學(xué)區(qū)+商業(yè)醫(yī)療配套,距離敏捷廣場(chǎng)僅300米,但也有不利因素,距離廣佛肇高速路比較近。萬(wàn)科城市之光周邊有3個(gè)地鐵,整個(gè)項(xiàng)目是200萬(wàn)方大項(xiàng)目,但也有周邊有垃圾站不利因素,有一定不確定性,而且對(duì)口學(xué)校一般文沖小學(xué)、石化小學(xué)和石化中學(xué)都很一般。整體上比較,首選大壯名城,次選星樾,之后是萬(wàn)科,次新盤(pán)推薦可以看看華景新城。 提問(wèn):老師,從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮,現(xiàn)在買(mǎi)房要今后跑贏大盤(pán)在成都哪個(gè)區(qū)域買(mǎi)房合適呢?東部新城、天府新區(qū)這兩年很火,說(shuō)是天府新區(qū)會(huì)是成都的副中心,老師您怎么看?現(xiàn)在還沒(méi)發(fā)展起來(lái),房?jī)r(jià)已經(jīng)兩萬(wàn)+了,合適買(mǎi)嗎? 回答:你好,感謝付費(fèi),城市的發(fā)展是有主軸線的,成都的方向就是往南,所以成都最貴板塊在金融城,天府新區(qū)是成都的親兒子,肯定下血本投入,地價(jià)高,開(kāi)發(fā)商踴躍,房?jī)r(jià)漲,客戶也樂(lè)意買(mǎi)單,成都投資往南是踏對(duì)了方向,踏對(duì)了方向就比踏反了方向能多賺30%利潤(rùn),金融城、大源、天府新區(qū)都是一路向南,但不能超過(guò)30公里,必需是倒掛盤(pán),必需臨地鐵。 提問(wèn):坐標(biāo)北京,朝陽(yáng)考慮學(xué)區(qū),預(yù)算800-850個(gè),最好房子新一點(diǎn),另外升值空間大一些,有推薦嗎? 回答:你好,感謝付費(fèi),推薦望京上京新航線,08年的次新房,高板社區(qū),小區(qū)樓間距比較大,上陳經(jīng)綸分校,16年朝陽(yáng)區(qū)樓盤(pán)漲幅前10的樓盤(pán),周邊配套商業(yè)完善,距離地鐵14號(hào)線東湖渠站很近。 提問(wèn):坐標(biāo)北京,考慮東四環(huán),預(yù)算500個(gè),看了國(guó)美第一城、炫特區(qū)、興隆家園,這幾盤(pán)比較哪個(gè)盤(pán)投資更保值? 回答:你好,感謝付費(fèi),這幾盤(pán)雖然都在東四環(huán)外,但屬于獨(dú)立片區(qū),國(guó)美屬于青年路,炫特區(qū)屬于姚家園,興隆家園屬于高碑店,從片區(qū)發(fā)展上講,青年路>姚家園>高碑店,相對(duì)國(guó)美第一城周邊配套設(shè)施距離地鐵各個(gè)方面更強(qiáng)一些,性價(jià)比更高,炫特區(qū)屬于小戶型,租客比較多,流動(dòng)性強(qiáng),換手率也高,但品質(zhì)差一些,距離地鐵也遠(yuǎn)一些,興隆家園位置有些偏,小區(qū)物業(yè)管理一般,小區(qū)里面有幾棟回遷樓,配套也弱差一些。 買(mǎi)房找對(duì)人請(qǐng)加入知識(shí)星球,年費(fèi)399元現(xiàn)優(yōu)惠后僅需199元,買(mǎi)對(duì)房,避免踏錯(cuò)踏空,房產(chǎn)配置優(yōu)化,早日實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn),讓你資產(chǎn)快速跑贏95%人,星球價(jià)格即將上漲,你可以得到下服務(wù): 1.買(mǎi)房咨詢:避免踏錯(cuò)踏空; 2.指導(dǎo)買(mǎi)房:房產(chǎn)配置優(yōu)化; 3.買(mǎi)房文章:解析市場(chǎng)行情; |
|