微  信 公 眾 號(hào)： 柯談地產(chǎn)觀（ID：lincokk）

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2019年的金三銀四，比預(yù)想的還要熱！

昨天，我和21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的店長(zhǎng)暢聊許久?，F(xiàn)在的上海樓市，用兩個(gè)詞就可以完全概括：“便宜”、“火爆”。

“便宜”，指的是上海房?jī)r(jià)已經(jīng)跌無可跌，便宜到具有足夠的誘惑力讓人出手。這家店所在的上海內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊，相比2017 年初的最高點(diǎn)，次新電梯房從9萬降到7.5-8萬，降幅16％，老破小從8萬降到6.2萬，降幅23％，如果是外環(huán)外，降幅還要大。這個(gè)跌幅在上海歷史上是絕無僅有的。

“火爆”，指的是上海年后的二手房成交量非常之大，已經(jīng)到了開始搶房的程度。性價(jià)比高的房子掛牌最多3天必定成交，普通房子也不會(huì)超過一個(gè)月。而在2017-2018年，掛牌3個(gè)月無人問津的比比皆是，掛牌6個(gè)月無法成交的是絕大多數(shù)。

店長(zhǎng)管理的這家店從3月初開始，基本上每天都有成交，最多的一天成交4套，3月份還未結(jié)束，已經(jīng)成交了20多套，而在去年，他們店最少的一個(gè)月只成交了2套。幸福來的如此突然，令中介們都措手不及。

據(jù)他透露，現(xiàn)在上海成交的客戶全都是置換和首套，投資客基本絕跡。整個(gè)中介行業(yè)目前也無法預(yù)測(cè)這個(gè)火爆行情能延續(xù)多久，年中年尾啥情況還是未知數(shù)。

上海3月份二手房成交量井噴已經(jīng)是板上釘釘！原因主要有三：一是金三銀四是傳統(tǒng)成交高峰，不管淡季旺季都是一樣。二是壓抑了兩年之久的剛需在房?jī)r(jià)已經(jīng)徹底見底的誘惑下，開始理性入場(chǎng)。三是2016年325新政社保2年變5年的那幫人終于獲得了購(gòu)房資格，遍地便宜貨，正好出手。

從去年年底開始，我就告訴大家，2019年將是剛需大年，率先經(jīng)歷過下跌的城市將迎來回暖，因?yàn)榘殡S著政策轉(zhuǎn)向，超跌反彈是必然，現(xiàn)實(shí)的確如此，比如北上廣深、廈門、燕郊已經(jīng)開始全面回暖。

讓我們?cè)賮砜纯?月份全國(guó)樓市有哪些大事發(fā)生：全國(guó)首套房貸平均利率連降3個(gè)月；無錫工行下調(diào)首套首付比例；江西贛縣叫停樓盤打折銷售；四大一線城市房產(chǎn)交易的增值稅附加稅率減半征收；東莞二手房交易個(gè)稅從差額20％調(diào)整為可選全額2％征收，減稅數(shù)十萬；海南重啟商貸轉(zhuǎn)公積金貸，并將公積金貸款額度由50萬提高到70萬；石家莊拿身份證戶口本就可以零門檻落戶，沒有任何年齡和學(xué)歷限制；河南省省直單位職工在鄭州買房公積金貸款額度可提高20萬，而且可以辦理商貸轉(zhuǎn)公積金貸款；美聯(lián)儲(chǔ)今年停止加息。

趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了，無需我再多言，只要按照如下標(biāo)準(zhǔn)操作即可：如果你所在的一二線城市，已經(jīng)經(jīng)歷過10-20％的房?jī)r(jià)下跌，那么，剛需客可以放心入場(chǎng)。房?jī)r(jià)沒有明顯回調(diào)過的城市，可以繼續(xù)觀望。

房產(chǎn)投資無非宏觀加微觀，宏觀方面只要你能看清大趨勢(shì)踏準(zhǔn)節(jié)湊即可，而微觀方面更多的是需要你能深刻理解房產(chǎn)投資的真正含義，從而訓(xùn)練出合格的買房思維。

今天，我就是想和大家探討下何為正確的買房思維以及買房時(shí)通常都有哪些錯(cuò)誤理念和陋習(xí)：

三不靠

不管是自住還是投資，買房最忌諱的就是“三不靠”：不靠地鐵、不靠學(xué)區(qū)、不靠配套。

上周一位咨詢我的朋友想買上海郊區(qū)松江小昆山鎮(zhèn)的路勁佘山院子，單價(jià)3.5萬/平，離松江區(qū)唯一的一條地鐵9號(hào)線松江新城站9公里，離她上班的公司10公里，而且沒有學(xué)區(qū)，沒有商業(yè)配套，沒有居住人氣，周圍一片荒蕪。我給她的建議是不要買。

對(duì)于遠(yuǎn)郊樓盤來說，價(jià)值嚴(yán)重依賴于地鐵。你可以選擇自駕，但是你房子的增值保值都與地鐵直接相關(guān)。

3月中旬，上海發(fā)布了各公辦小學(xué)招生范圍，徐匯區(qū)新成立的復(fù)旦大學(xué)附屬徐匯實(shí)驗(yàn)學(xué)校將宛南五村居委、宛南六村居委、莊家宅居委、徐匯苑居委、華容路居委劃定為對(duì)口招生范圍，這幾個(gè)小區(qū)的二手房交易量瞬間暴增，房?jī)r(jià)直接上漲30％，一套28平的一室戶，年前200萬不到，現(xiàn)在直接掛牌300萬。這就是學(xué)區(qū)的魅力。

買房抉擇時(shí)，地鐵、學(xué)區(qū)、配套這三條極為重要，能同時(shí)滿足最好，不能兼得時(shí)至少也要滿足一條。三條都不具備的房子，不僅漲的慢跌的快，而且居住功能也會(huì)受到限制，沒有了居住屬性和金融屬性的房子，就是一堆磚頭！

我發(fā)現(xiàn)很多買首套房的小白，將房子的新舊和漂亮列為首要選擇標(biāo)準(zhǔn)，這是極端錯(cuò)誤的，貪慕一時(shí)的虛榮是最要不得的。當(dāng)你入住幾年后發(fā)現(xiàn)，孩子沒有學(xué)上，每天上下班3個(gè)小時(shí)，最近的超市5公里開外，你就會(huì)后悔當(dāng)初愚蠢的決定了，當(dāng)你終于醒悟想要置換時(shí)才發(fā)現(xiàn)，你的房子打折都不一定賣得掉。

投資豪宅

豪宅是身份的象征，財(cái)富的標(biāo)志，但絕不是投資的好標(biāo)的。

上海新天地的翠湖天地嘉苑，2010年開盤時(shí)就10萬/平，現(xiàn)在二手房掛牌也就15萬/平。

浦東的濱江凱旋門2012年開盤，9.3萬-26.4萬/平，均價(jià)16萬/平，現(xiàn)在二手房掛牌均價(jià)只有15萬。

湯臣一品2005年10月開盤，均價(jià)11萬-12萬/平，現(xiàn)在普通戶型仍然不到20萬/平。

以上三大豪宅項(xiàng)目，在全國(guó)也是赫赫有名，更是很多明星、名人的居住首選，但房?jī)r(jià)的升值卻嚴(yán)重跑輸普通住宅。上海普通住宅2015-2016兩年就實(shí)現(xiàn)了翻倍，而這些豪宅十年了卻還停留在原地。

如果你是只有一兩千萬的普通中產(chǎn)，那么對(duì)你來說，升值才是第一位的，老老實(shí)實(shí)的投資一兩套普通住宅，來抵御通脹，避免階級(jí)滑落。真正買豪宅的人，絕不是通過炒房來賺錢的，他們也根本不會(huì)care這套房產(chǎn)能否升值，對(duì)他們來說，豪宅只是身份的象征而已。

賣房投資

最近有位朋友咨詢我，他想賣掉杭州的房子，去大理發(fā)展，投資大理經(jīng)開區(qū)大理云想山的房產(chǎn)開民宿。

我的建議當(dāng)然是否定。有夢(mèng)想有情懷當(dāng)然是好事，值得鼓勵(lì)，值得提倡。逃離大都市，追尋詩和遠(yuǎn)方也可以理解。但是，千萬不能拿自己的所有資產(chǎn)作為賭注，況且還是杭州的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

大理的房?jī)r(jià)已經(jīng)超過省會(huì)昆明，過度炒作有目共睹，而且大理云想山項(xiàng)目遠(yuǎn)離洱海，沒有稀缺景觀資源的加持，風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于機(jī)遇。作為強(qiáng)二線城市的領(lǐng)頭羊杭州，房產(chǎn)升值的潛力根本不是大理可以企及的。

想去大理開客棧，這個(gè)夢(mèng)想值得尊重，借錢、合伙、融資，甚至抵押房產(chǎn)都可以實(shí)現(xiàn)，但是如果賣掉杭州房產(chǎn)，你就會(huì)與大城市徹底劃清界線，再也趕不上這趟快速行駛的列車。

未來可能的結(jié)果就是，你開民宿掙到的錢都不夠買回那套你曾經(jīng)放棄的杭州房產(chǎn)。

盲目自信

沒買過二手房的人生，是不完整的人生。

買過10套新房，你所獲得的經(jīng)驗(yàn)值也抵不過買1套二手房。二手房的選籌難度、資金平衡、耗時(shí)長(zhǎng)度、談判技巧、勾心斗角都是買新房不可比擬的。

所以，沒有買賣過二手房的小白，切勿盲目自信，買房前一定要自己做足功課，而且務(wù)必要找一位有經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)歷的朋友全程指導(dǎo)。

無數(shù)次的買賣經(jīng)驗(yàn)讓我清楚的明白，房東和中介想要坑你，那是分分鐘的事，絲毫不費(fèi)吹灰之力，因?yàn)樾畔⒌耐耆粚?duì)稱，你根本就沒有任何招架之力。再厲害的高手，能順利買進(jìn)一套二手房的概率最多只有80％，剩下的20％全靠老天爺庇護(hù)。

積累買房經(jīng)驗(yàn)，絕無捷徑，看的越多，接觸的房東和中介越多，你才能了解水有多深。看房低于50套，不配買房，看房低于100套，不懂買房，看房超過200套，你才剛剛?cè)胄小?/strong>

賣舊買新

生活中，我身邊不止一個(gè)朋友和我抱怨過，當(dāng)年買新房時(shí)，不應(yīng)該把老房子賣掉，多貸幾十萬就完全可以解決資金問題，現(xiàn)在就可以多一套房產(chǎn)?，F(xiàn)在房子再大，也只有一套，而且沒有貸款，后悔??！

世間最痛苦的事，就是房子再值錢，也無法套現(xiàn)！名下只有一套房，是最差的理財(cái)方式。

在滿足了自己居住舒適度的基礎(chǔ)上，投資房產(chǎn)的套數(shù)遠(yuǎn)比面積更重要。小戶型的租售比和投資回報(bào)率都要明顯優(yōu)于大戶型。在總預(yù)算不變的情況下，寧可買2套小戶型也別買1套大戶型，小戶型變現(xiàn)和抵押會(huì)更加的靈活，更能滿足你對(duì)資金流動(dòng)的需求。

攢錢買房

人生兩件事要趁早，一是出名，二是買房。

千萬別覺得積蓄不多就一拖再拖，對(duì)于絕大多數(shù)家庭來講，集三代之力，匯六個(gè)錢包，湊夠20-30％的首付，還是可以做到的。

攢夠首付再買房，你的收入根本不會(huì)因?yàn)橘I不買房而有所增減。反而東拼西湊之后，用未來兩年的工資提前買房，鎖定房?jī)r(jià)上漲的起步階段，不會(huì)增加負(fù)擔(dān)，反而是減輕了負(fù)擔(dān)。

借錢的結(jié)果是省錢，攢錢的結(jié)果是虧錢。

記住一點(diǎn)，買房，不是你有沒有錢決定的，而是房?jī)r(jià)漲不漲決定的。只要房?jī)r(jià)上漲，想盡一切辦法上車，沒錢買小房，有錢買大房，抓住每一次房?jī)r(jià)的上漲紅利。不浪費(fèi)任何一次使自己身價(jià)增值的機(jī)會(huì)。

千萬記住，買房窮三年，等待毀一生。

一步到位

貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示：2018年上海二手住宅成交16.3萬套，是一手房的3倍，在這16.3萬套中，賣一套買一套的置換客占比超過60%。

60％的置換改善，說明了在一線城市一步到位基本上是不可能。

所以，在預(yù)算有限的情況下，你買房企圖追求一步到位的想法是極端錯(cuò)誤的。先上車比選車更重要。選擇升值空間大，生活便利的房子作為過渡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比你抱有一步到位的幻想更加的科學(xué)。

異地投資

過去兩年，由于一二線城市調(diào)控持續(xù)收緊，投資需求大量外溢至三四線城市。

我周圍的朋友很多來自三四線小城，每個(gè)地方對(duì)好房子的定義都不同，而且必然都有差異。所以，異地房產(chǎn)投資前，務(wù)必要深入調(diào)研，體察民俗，最好有個(gè)當(dāng)?shù)嘏笥岩]介紹，根據(jù)當(dāng)?shù)厝说牧?xí)俗走，當(dāng)?shù)厝藷嶂再I哪里，你就投資哪里。

千萬別投資炒房客扎堆的項(xiàng)目。否則，你沾沾自喜的房產(chǎn)投資，在當(dāng)?shù)厝丝磥恚贿^是甕中捉鱉，人傻錢多罷了。套牢不算，將來想拋都拋不掉。

當(dāng)然，最保險(xiǎn)的投資絕對(duì)是一二線城市，限購(gòu)不是問題，資金才是問題。

十全十美

生活中的完美主義運(yùn)用在買房上，的確是件痛苦的事情。有些朋友在看房選房之前，就在腦子里已經(jīng)把最完美的房子勾勒出來了，然后按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)去找。選風(fēng)水、選小區(qū)、選樓層、選朝向、選裝修，要地段、要學(xué)區(qū)、要交通、要環(huán)境、要房齡，其中任何一項(xiàng)達(dá)不到自己的標(biāo)準(zhǔn)就不買。結(jié)果兩年一過，物是人非，曾經(jīng)可以買100平的錢，只夠買老破小。

買套完美的房子住一輩子，這種思想是非常錯(cuò)誤的。大城市房子的金融屬性早已大于居住屬性，你還在糾結(jié)好不好住的時(shí)候，別人身價(jià)早已翻倍。

買房前，一定要按照自己的需求從高到低羅列出房子標(biāo)準(zhǔn)，只要能滿足最重要的前3條就完全可以入手了。從高到低所有條件都滿足你的房子根本不存在。完美主義害死人?。?/span>

不看政策

我把人分為兩類：一類是時(shí)刻關(guān)注政策走向，在上漲前買房的人；一類是通過看新聞聯(lián)播才知道現(xiàn)在房?jī)r(jià)暴漲的人。

毫無疑問，第一類永遠(yuǎn)是人生贏家，第二類要么是祈禱房?jī)r(jià)大跌的傻缺，要么就是高位接盤的小白。

房產(chǎn)投資，要做發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的人，而不是聽人談?wù)摍C(jī)會(huì)的人。當(dāng)賣菜阿姨都告訴你現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲的厲害的時(shí)候，你的覺悟已經(jīng)無藥可救了。

以上就是我認(rèn)為比較重要的，而且會(huì)影響你投資成功率的10條買房陋習(xí)，大家可以對(duì)號(hào)入座，自查自省。如果你不認(rèn)同其中一些觀點(diǎn)，說明你火候未到。

有些人是賺錢買房，而有些人是買房賺錢，你想成為哪種人？