史無前例的房價大劈叉

投研幫 2020-12-07

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昨天的文章跟大家聊了物價的大劈叉：今天跟大家聊聊房價的大劈叉。

這個房價的劈叉：指的是一二線城市與三四線城市之間的劈叉，以及一二線城市之間的劈叉。

近期統(tǒng)計局公布中國11月70大中城市商品住宅價格情況。

一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲4.9%和1.0%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.5個百分點。
二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.9%和3.9%，漲幅比上月分別回落0.8和0.5個百分點，均連續(xù)7個月回落。
三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比分別上漲7.0%和4.1%，均連續(xù)8個月相同或回落。

都是上漲，但是一線城市和三線城市，一個是比上月擴(kuò)大，另一個是比連續(xù)回落。

這個現(xiàn)象并非偶然出現(xiàn)，而是一直伴隨著過去房地產(chǎn)黃金十年。

在房地產(chǎn)黃金十年中，一線城市真是氣死三線城市：上漲的時候比你領(lǐng)先，漲得比你多，下跌的時候還能比你抗跌。

這是第一個劈叉。

而這個劈叉，可以追溯到中央頂層設(shè)計的路線變化：由均衡發(fā)展變?yōu)橹С执蟪鞘凶龃笞鰪?qiáng)。

最近的十五年，可以說是中國城鎮(zhèn)化的15年。

最早，中央對于城鎮(zhèn)化，有兩個路線之爭：第一種是均衡發(fā)展小城市，城鄉(xiāng)結(jié)合部的居民最好就近城鎮(zhèn)化，減少跨省市流動，發(fā)展群狼經(jīng)濟(jì)。

這樣做的好處是各區(qū)域能夠協(xié)同發(fā)展，大城市避免的了城市病，小城市能夠避免空心化。

第二種是發(fā)展大城市，典型的就是武漢省湖北市，成都省四川市等，這種城市應(yīng)該越大越好，人口最好2000萬起步。

這樣“舉省之力”實際上就是我們的老套路：舉國之力，好處是能夠發(fā)展規(guī)模效應(yīng)，便于迅速做大規(guī)模，在重點產(chǎn)業(yè)上實現(xiàn)彎道超車。

在2014年的頂層設(shè)計文件《2014~2020年國家城鎮(zhèn)規(guī)劃》中，中央選擇的是第一種：特大城市要適當(dāng)疏散經(jīng)濟(jì)功能和其他功能，推進(jìn)勞動密集型加工業(yè)向外轉(zhuǎn)移，把加快發(fā)展中小城市作為優(yōu)化城鎮(zhèn)規(guī)模結(jié)構(gòu)的主攻方向。

推進(jìn)這個路線，最明顯的政策就是戶籍政策：小城市隨便落戶，中等城市有序放開，大城市有條件落戶，特大城市反而開始趕人。

另外，為了讓中西部留住人，政府的征地指標(biāo)大量投放給中西部，沿海城市拿到的征地指標(biāo)比較少。

于是這個路線帶來了兩個大問題：大城市高房價和十八線小城市衰敗。

大城市拿不到預(yù)期發(fā)展相匹配的土地，于是大城市政府開始擠牙膏賣地，再加上人口流入，導(dǎo)致高價居高不下。

大量的農(nóng)民工在大城市工作一輩子，無法享受到城市的公共服務(wù)，最終回到衰敗的18線老家，依舊沒有實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌。

也就是中央選擇第一條路線，不僅沒有緩解小城市衰敗的問題，反而助長了大城市病：從2013年到2018年，中國十大城市人口增加了1100萬。

于是政策開始了糾偏。

發(fā)改委《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》里，對于戶籍制度是這樣要求的：在此前城區(qū)常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區(qū)常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件。

大城市逐步放開戶籍制度。

另外，2016年成都吞并簡陽，2018年西咸新區(qū)劃歸西安，濟(jì)南吞并萊蕪，如果背后沒有中央政策的調(diào)整，是不可能被批復(fù)的。

而這背后，正是國家對第一種路線的糾偏，開始全力支持省會城市做大做強(qiáng)。

并由此引發(fā)了各個城市擠破頭的“國家中心城市”的爭奪。