本篇文章是年前的文章補發(fā)，現在威海的老房價跌幅明顯，尤其是多層56樓，次新房抗跌表現較好，而且關注度明顯更高。 目前的威海樓市，不論價格區(qū)間還是戶型結構，又或者地理位置，威海二手房的可選性已經非常明顯的高于新樓盤。主要是威海在售的新樓盤太少了，而且戶型樓層都不是很全。自2017年9月實施限售以來，2020年正好是三年限售的窗口期，意味著未來1-2年威海二手房市場會有更多的房源注入。  所以，在接下來的威海樓市，尤其是威海市區(qū)內，或許將是二手房主導的市場，既然如此，我們不妨全面來研究一下關于二手房的方方面面。 首先，關于威海二手房交易過程與注意事項  房產證所有者與“房東”身份證是否一致，且是單獨所有還是夫妻共有等。夫妻共有的房子，交易過程中需要房東夫妻雙方都要到場，這一點很重要。 90平以下，契稅1%，90平以上，契稅1.5%；增值稅約4.76%，房證過2年可減免；買方只需承擔契稅即可，但很多時候賣方不愿意承擔增值稅，也就是行內所說的大稅，具體是買家承擔還是共同承擔，就要雙方溝通了，溝通好寫入合同；房證滿五年且唯一住房，賣方稅費減免；如果通過中介交易，買賣雙方都要承擔1%中介費。 看房，談價，簽訂房屋買賣合同，并支付定金等先期環(huán)節(jié)，重點關注合同中相關事宜，尤其是涉及到一些家具、家電、稅費、打款日期等方面的聲明。 貸款買房：買賣雙方去銀行做面簽（夫妻雙方都要到場），之后拿著銀行的審批去房管局辦理過戶。房管局核實后，支付首付給房東，同時繳納相關稅費，之后房管局會給出房產證領取單，一份給銀行一份自留，之后銀行會放款到房東賬戶，而買方則開始按揭還款。 全款買房：雙方帶著相關材料到房管局辦理相關過戶手續(xù)，一切核查完畢，等到繳稅一步的時候，支付房款給房東，同時繳稅并辦理過戶。記住，這個環(huán)節(jié)可以同時進行的。之后房管局給出房產證領取通知單，買方等3-7個工作日后領房證。 最后，買賣雙方核實物業(yè)費、水電氣費等一些后續(xù)問題。 其次，關于威海二手房小區(qū)情況 開頭也說了，目前到了限售到期的窗口期，同時也是很多樓盤密集交房期。比如之前比較火的一批房子：華潤灣九里四期、華發(fā)九龍灣三期、龍悅國際、天澤府、九龍明珠、威高七彩城、恒大海上帝景二期、陽光海上城等等，另外的次新盤小區(qū)：金猴圣海名居、萬象城、逸品康城等等。 具體看位置吧，威海市區(qū)內（經區(qū)、高區(qū)、環(huán)翠老城區(qū)），次新房的價格等同于同地段新房，老房子的價格基本都是在11000元左右。經區(qū)的次新房較多，高區(qū)次之，環(huán)翠老城區(qū)基本都是老房子。 二手次新小區(qū)，至于戶型先放一邊，光是位置絕對是強于目前在售的任何一個樓盤，當然房價也屬于相對較高一層面的。 第三，關于威海二手房房價 A房東：我就先掛1.6萬，也不著急賣； B房東：市場價是1.4萬的價，我就賣這個價； C房東：我很著急用錢，急賣，差不多賣出去就行； D房東：市場剛成交一套1.5萬的，我報這價錢； E房東：我房子樓層好，戶型好，裝修也好，可賣可不賣，給到這價格我就賣； …… 賣房有很多種原因，也有很多種心態(tài)，買房也差不多這樣，只是反過來理解而已。不管是賣房還是買房，無非都是根據整個樓市的情況而定。 絕大多數人對于“威海房價”的認知來自于“市場”，絕大多數人對于“市場”的認知來自于網絡媒體。  但現在的網絡真真假假，尤其是中介這個行業(yè)更是虛虛實實，這也是很多人比較不信任中介的原因（這里只虛假房源）。所以，不論是房東還是購房者，一定要看清楚，看清房價是否在合理區(qū)間。  同一個小區(qū)房價差距有多大 高端盤，尤其是次新房的二手房價差距比較大，因為價格高且之前漲幅較大，所以對于一些二手房，如果出現急于出手的，價格難免會低于市場價很多。比如華發(fā)九龍灣2019年12月份就出現了109平三居室165萬的價格（之前是190萬左右），即便如此，房東也是“盈利”狀態(tài)的。但對于買房者來說，房東是否賺錢跟房子賣多少錢沒有直接關系，只不過類似于這樣的小區(qū)，偶爾會有“活動”空間大一些的房子出現。 普通小區(qū)尤其是老舊房子價格相對比較穩(wěn)定 普通小區(qū)的房子相對來說差距較小，尤其是那些老房子，基本都是一個價格，各二手房之間的差距也不是很大。 老房子上漲慢漲幅小，同樣在房東出售的時候也不會有太大的“活動”空間。不論是從價格還是從成交活躍度來講，都不是很高，這也是為什么不推薦買老房子的原因。 不管是次新房還是老房子，你從網上翻一下房源列表就會發(fā)現，威海二手房市場單價從9000一直到2萬+都有。 你再打電話咨詢一下你認為比較便宜的那套，發(fā)現已經賣出或者有若干組客戶看完，準備約談業(yè)主。過幾天，你會發(fā)現這套房源已經成交了。 那這套房子的成交價格是市場價？思考一下，哪個價錢能代表“市場價”？假如你有這個小區(qū)的一套房子，你不會愿意被“低于市場價xx萬”的業(yè)主代表？  很明顯，同一小區(qū)性價比高的更容易讓人關注，同時也是成交比較快的，但這并不能代表這個小區(qū)的房子就是這個價。上面也說了，房東賣房子的原因有很多，房子自身情況也會類分的。重要的是，還有N多套房子掛在哪里等待銷售。而購房者撿到便宜固然是好，但謹防釣魚信息才最重要。 第四，二手房兩個“量”一個“價”指標 兩個量是指二手房掛牌量與成交量，價當然是指成交價。 樓市向好，掛牌量會減少，成交量增多，房價上行；行情不好，房東爭相出售，而成交量卻回落，房價活動的空間比較大。
“量價齊跌”是形容一個地方樓市非常不好的詞。二手房價格由業(yè)主決定，新房價格由售樓處決定（備案價上限以內），但必須得客戶接受才會構成交易。直白點說就是賣多少錢是你的事，買不買是我的事，交易是尋求買賣之間的一個接受度。 不管是買房還是賣房，建議參考一下這些指標。 最后，“政策”會改變“市場”，市場會改變預期，預期會改變客戶接受度。 調控勢必會引起市場的高度重視，必然會抑制當前房價發(fā)展方向，時間久了市場的方向也會發(fā)生微妙的變化。投資客的眼睛是一直盯著市場的，市場的走勢決定了投資客在持房、買房、賣房間的選擇，不同的方向順應或者悖逆投資客預期。真正有了決定的時候，才是真正決定房價走勢的因素，尤其是二手房這種個人意識較強的產品。 威海房價雖然沒有自身的調控因素左右，但外界樓市走向對于威海房價的趨勢有很大影響。購房者是否買房，還是看樓市的價值走向：越漲越買，越跌越觀望。 就是這樣，我們正視自己的心態(tài)。 來源：威海新樓市（ID：weihaixinloushi） |
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