1、容積率是土地成本歸集的內(nèi)在因素

容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例。 容積率的計算公式如下:

容積率=項目用地范圍內(nèi)陸上總建筑面積(但必須是正負0標高以上的建筑面積)與項目總用地面積的比值。

《國土資源部關(guān)于嚴格落實房地產(chǎn)用地調(diào)控政策促進土地市場健康發(fā)展有關(guān)問題的通知》（國土資發(fā)〔2010〕204號）第四條有關(guān)規(guī)定：“經(jīng)依法批準調(diào)整容積率的，國土主管部門應(yīng)當按照批準調(diào)整時的土地市場樓面地價核定應(yīng)補繳的土地出讓價款。基于此文件規(guī)定，容積率是土地成本歸集的內(nèi)在因素，如果調(diào)整容積率，必然涉及出讓金的補繳。因為土地出讓金的計算通常與土地使用性質(zhì)、土地面積，土地容積率等因素相關(guān)聯(lián)，所以容積率決定了未來土地上可以建設(shè)的房屋面積，直接影響開發(fā)商的收益。

2、地下車庫（位）會影響容積率

根據(jù)《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》(GB/T50353-2013)的規(guī)定，建筑物頂部有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機房，結(jié)構(gòu)(設(shè)備管道)轉(zhuǎn)換層，底層車庫、雜物間等。當層高在2.2米及以上的按全面積計入容積率，若層高不足2.2米的按1/2面積計入容積率?；诖艘?guī)定，地下車庫會影響建筑容積率，地下車庫（位）如果影響容積率，應(yīng)當分攤土地成本，如果未影響容積率，不應(yīng)當分攤土地成本。但絕大多數(shù)地方政府規(guī)劃部門在審批時并未將地下車庫（位）面積計入容積率，所以地下車庫（位）面積通常屬于總建筑面積，但不屬于計容面積。

例如：《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)〔2013〕44號）規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項目在取得土地使用權(quán)時，申報建設(shè)規(guī)劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產(chǎn)權(quán)銷售的，其地下建筑物可分攤項目對應(yīng)的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發(fā)項目的土地使用證中會標明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得‘車庫銷售許可證’，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分攤土地成本。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權(quán)有關(guān)聯(lián)證明的地下建筑物，不得進行土地成本分攤。”

3、可售地下車庫（位）分攤土地成本對于土地增值稅的影響

地下車庫（位）如果對外銷售，無論有無獨立產(chǎn)權(quán)，通常界定為不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，參與正常土地增值稅清算，而且在清算中和商鋪、寫字樓、公寓等并入其他商品房類別統(tǒng)一計算增值額。對于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目而言，地下車庫（位）分攤土地成本最終對于土地增值稅必然產(chǎn)生影響，如果分攤，則更多土地成本被計入了其他商品房扣除項目之中，如果不分攤，更多土地成本被計入了住宅扣除項目之中。至于哪個部分在清算中更需要分攤成本，對土地增值稅是有較大差異甚至是重大影響。

4、分析結(jié)論

通過以上政策分析，得出以下結(jié)論：

第一，在地方政府規(guī)劃部門在審批房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時，如果地下車庫建筑面積不計入容積率，則地下車庫就不分攤土地成本，如果地下車庫建筑面積計入容積率，則地下車庫就分攤土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用權(quán)所支付的金額以及土地征用及拆遷補償費。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)銷售有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，該車庫建筑面積一定計入了容積率，在土地增值稅清算時，地下車庫一定要分配土地成本。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)銷售將無產(chǎn)權(quán)的地下車庫（位），與業(yè)主簽到長期租賃合同（20年租賃期限），到期后續(xù)租或贈送免費使用期限，該車庫建筑面積一定沒有計入了容積率，在土地增值稅清算時，地下車庫不分配土地成本，只分配建筑成本。