最近，總有客戶咨詢房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的土地成本怎么分?jǐn)?？是按照建筑面積法還是占地面積法，傻傻的搞不清楚。本文通過案例解析，幫您快速掌握土地成本分?jǐn)偟牟襟E及分?jǐn)偡椒ā?/span>

【案例】某房地產(chǎn)公司2017年2月通過招拍掛取得一塊土地，繳納土地出讓金及契稅共計(jì)41,200萬元。土地證上注明的土地面積為40畝（約26,667㎡）。該項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積為172,245㎡，分兩期開發(fā)。一期全部為高層住宅，規(guī)劃指標(biāo)上注明的占地面積為18畝（約12,000㎡），總建筑面積為60,302.45㎡，地下車庫無產(chǎn)權(quán)，不計(jì)算容積率。二期為綜合體，規(guī)劃指標(biāo)上注明的占地面積為22畝（約14,667㎡），總建筑面積為111,942.55㎡（A、B、C座1-4層配建商業(yè)，建筑面積合計(jì)為15,791.88㎡）。其中A座為高層住宅，建筑面積21,006.45㎡（其中1-4層為商業(yè)，建筑面積為2252.47㎡），基底面積為1,079㎡；B座為高層辦公，建筑面積23,564.34㎡（其中1-4層為商業(yè)，建筑面積為5,475.99㎡），基底面積為746㎡; C座為高層辦公，地上建筑面積48,794.23㎡（其中1-4層為商業(yè)，建筑面積為8,063.42㎡），基底面積為1,545㎡; 地下建筑面積18,577.53㎡，為有產(chǎn)權(quán)車位，屬于計(jì)算容積率的面積。

【解析】

一、土地成本在各期之間的分配：

因?yàn)樵擁?xiàng)目分兩期開發(fā)，因此先要將土地成本在一、二期之間進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)算方法如下：

一期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?41,200*（18/40）=18,540萬元

二期應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?41,200*（22/40）=22,660萬元

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十九條規(guī)定分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。　

二、期內(nèi)土地成本的分配：

（一）一期項(xiàng)目全部為住宅，雖有地下車庫，但是由于無產(chǎn)權(quán)且不計(jì)算容積率，因此地下車庫部分不分?jǐn)偼恋爻杀?。所以一期土地成?8,540萬元，全部分配給住宅。

（二）二期項(xiàng)目有住宅、辦公、商業(yè)，以及地下車位，由于地下 車位有產(chǎn)權(quán)，且建筑面積在計(jì)算容積率中包含，因此地下車位與住宅、辦公、商業(yè)同為成本分?jǐn)倢ο?，分?jǐn)偼恋爻杀荆?jì)算如下：

1、根據(jù)基底面積計(jì)算A、B、C座各應(yīng)該分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>

由案例可知，A座基底面積為1,079㎡；B座基底面積為746㎡; C座為基底面積為1,545㎡。則

A座應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?22,660*【 1,079/（1,079+746+1,545）】

                      =7,255.23萬元

B座應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?22,660*【 746/（1,079+746+1,545）】

                      =5,016.13萬元

C座應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?22,660*【 1,545/（1,079+746+1,545）】

                      =10,388.64萬元

2、根據(jù)建筑面積計(jì)算各業(yè)態(tài)應(yīng)該分?jǐn)偟耐恋爻杀?/span>

（1）A座總建筑面積為21,006.45㎡，其中商業(yè)面積為2,252.47㎡

住宅的建筑面積=21,006.45-2,252.47=18,753.98㎡

住宅的建筑面積比=18,753.98/21,006.45=89.28%

商業(yè)的建筑面積比=2,252.47/21,006.45=10.72%

住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=7,255.23*89.28%=6,477.47萬元

商業(yè)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=7,255.23*10.72%=777.76萬元

（2）B座總建筑面積為23,564.34㎡，其中商業(yè)面積為5,475.99㎡

辦公的建筑面積=23,564.34-5,475.99= 18,088.35㎡

辦公的建筑面積比= 18,088.35 /23,564.34=76.76%

商業(yè)的建筑面積比=5,475.99/23,564.34=23.24%

辦公應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=5,016.13*76.76%= 3,850.46萬元

商業(yè)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=5,016.13*23.24%= 1,165.67萬元

（3）C座地上建筑面積為48,794.23㎡，其中商業(yè)面積為8,063.42㎡）。地下建筑面積18,577.53㎡（為車庫面積），

C座總建筑面積=48,794.23+18,577.53=67,371.76㎡

辦公的建筑面積=48,794.23-8,063.42=40,730.81㎡

辦公的建筑面積比=40,730.81/67,371.76=60.46%

商業(yè)的建筑面積比= 8,063.42/67,371.76=11.97%

車庫的建筑面積比=18,577.53/67,371.76=27.57%

辦公應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=10,388.64*60.46%=6,280.64萬元

商業(yè)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=10,388.64*11.97%=1,243.37萬元

車庫應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e=10,388.64*27.57%=2,864.63萬元

（三）各業(yè)態(tài)的土地成本如下：

住宅的土地成本= 6,477.27萬元

辦公的土地成本= 3,850.46+6,280.64=10,131.10萬元

商業(yè)的土地成本= 777.96+ 1,165.67+1,243.37=3,178萬元

車庫的土地成本=2,864.63萬元

政策依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十九條規(guī)定（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。

通過以上案例的計(jì)算分析，我們可以總結(jié)出土地成本的分?jǐn)偸紫纫哉嫉孛娣e為第一分?jǐn)偡椒?，這個(gè)主要用于分期開發(fā)時(shí)，在各期之間分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)選用，以及同期開發(fā)的樓棟之間土地成本分?jǐn)倳r(shí)采用占地面積進(jìn)行分?jǐn)?。而對于單棟樓上既有住宅、又有商業(yè)、車位各業(yè)態(tài)并存的情況下，土地成本分?jǐn)倓t只能采取建筑面積法。?

土地是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)最主要的成本項(xiàng)目，約占到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的30%左右。土地成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目不同類型及業(yè)態(tài)的之間的分?jǐn)倖栴}，對增值稅、企業(yè)所得稅沒有多大的影響，但是卻是土地增值稅清算的關(guān)鍵。采用不同的分?jǐn)偡椒?，所?jì)征的土地增值稅稅額存在明顯差異；由于土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用計(jì)提基數(shù)的重要組成部分，不同的分?jǐn)偡椒▽⒃俅畏糯筮@種差異；所以在土地成本分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇上尤為重要，因此要堅(jiān)持“合理、合規(guī)”。具體操作時(shí)應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況采取最妥當(dāng)?shù)姆謹(jǐn)偡椒?，保證企業(yè)的稅收成本最低。