文/《清華金融評(píng)論》高級(jí)編輯謝松燕

房貸利率迎來重大改革

多年以來，中國的房貸利率一直執(zhí)行“央行基準(zhǔn)利率+商業(yè)銀行自由浮動(dòng)折扣”的模式，這執(zhí)行了十幾年的模式，迎來了一次大改革。為深化利率市場改革，進(jìn)一步推動(dòng)貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）運(yùn)用，中國人民銀行就存量浮動(dòng)利率貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR有關(guān)事宜發(fā)布公告（中國人民銀行公告〔2019〕第30號(hào)）。

公告提出，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成（加點(diǎn)可為負(fù)值），加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變；也可轉(zhuǎn)換為固定利率。定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可不轉(zhuǎn)換。

對(duì)此，中國人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換答記者問時(shí)表示，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，但存量浮動(dòng)利率貸款仍基于貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)，不能及時(shí)反映市場利率變化，不利于保護(hù)借貸雙方的權(quán)益。央行上一次調(diào)整基準(zhǔn)利率是2015年，5年期以上貸款利率（房貸利率）至今仍為4.9%，而LPR利率每月調(diào)整一次。該負(fù)責(zé)人指出，為進(jìn)一步深化LPR改革，人民銀行發(fā)布了〔2019〕第30號(hào)公告，推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換。

目前各主要銀行已完成相關(guān)準(zhǔn)備工作，并通過其官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)等渠道發(fā)布了公告，貸款客戶可根據(jù)承貸銀行公告，與銀行協(xié)商辦理存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

中國養(yǎng)老金融50人論壇特邀研究員婁飛鵬表示，為促進(jìn)貸款利率“兩軌合一軌”，提高利率傳導(dǎo)效率，推動(dòng)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本，央行完善LPR形成機(jī)制，并明確后續(xù)新增貸款參考LPR定價(jià)，存量貸款逐步調(diào)整參考LPR定價(jià)。婁飛鵬指出，目前銀行業(yè)開始進(jìn)行的房貸利率轉(zhuǎn)換，正是按照央行的改革思路完善利率定價(jià)機(jī)制，推動(dòng)利率市場化改革，實(shí)現(xiàn)利率“兩軌合一軌”的重要方式。

國家開發(fā)銀行資金局資深經(jīng)理郭棟指出，從人民銀行發(fā)布LPR改革公告，目前接近90%的新發(fā)放貸款已經(jīng)參考LPR定價(jià)，這表明在新增貸款的邊界量上已經(jīng)處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)比例，有利于引導(dǎo)市場預(yù)期向政策目標(biāo)發(fā)展。如何推進(jìn)存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，成為在存量貸款定價(jià)上進(jìn)一步深化 LPR 改革的關(guān)鍵。郭棟認(rèn)為，人民銀行發(fā)布30號(hào)公告，標(biāo)志著 LPR 定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換工作已經(jīng)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性操作階段。定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換規(guī)則和時(shí)間要求，既體現(xiàn)了貨幣政策的穩(wěn)健性，又凸顯了人民銀行加大逆周期調(diào)節(jié)的力度。

中國銀行研究院研究員梁斯認(rèn)為，央行已正式啟動(dòng)存量貸款定價(jià)的換錨工作，存量貸款定價(jià)基準(zhǔn)將逐步從以前的貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為LPR，貸款基準(zhǔn)利率也將逐步退出，至此所有貸款均將參考LPR定價(jià)。梁斯指出，推動(dòng)存量貸款換錨主要有兩點(diǎn)作用：一是提高貸款利率彈性，增大貸款利率對(duì)市場利率變動(dòng)的敏感性，存量、新增貸款均將與LPR掛鉤，有助于增強(qiáng)央行的政策約束力，理順貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制。二是有助于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)下行壓力猶存，外加“新冠”疫情影響，實(shí)體經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)經(jīng)營壓力加大。

浮動(dòng)利率還是固定利率，取決于LPR的未來走勢(shì)

根據(jù)央行規(guī)定，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方式有兩種，一種是將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，一種是轉(zhuǎn)換為固定利率。

具體而言，根據(jù)各家銀行公告，轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)浮動(dòng)利率時(shí)，加點(diǎn)數(shù)值等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。此外，加點(diǎn)數(shù)值可為負(fù)值，加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變。原合同借款期限在五年及以下的，參考一年期LPR；原合同借款期限在五年以上的，參考五年期以上LPR。固定利率是指轉(zhuǎn)換后的利率水平等于原合同當(dāng)前的執(zhí)行利率水平，利率水平在合同剩余期限內(nèi)固定不變。

舉例來看，假設(shè)A客戶的房貸剩余還款期限為十年，原定價(jià)水平為基準(zhǔn)利率上浮10%，即當(dāng)前執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。如果轉(zhuǎn)換為固定利率，那么在2020年至2030年期間的利率均為5.39%。

如果轉(zhuǎn)換為LPR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率，由于貸款合同期限在五年以上，參考2019年12月發(fā)布的五年期以上LPR數(shù)值，為4.8%，A客戶的加點(diǎn)數(shù)值也就是5.39%-4.8%=0.59%，即59個(gè)基點(diǎn)。也就是說在之后的還款時(shí)間內(nèi)，A客戶的房貸利率=上年12月LPR+0.59%，即2020年房貸利率為5.39%，此時(shí)與固定利率相同。

但需要注意的是，2020年2月LPR報(bào)價(jià)五年期以上為4.75%，較2019年12月有所下降。若在2020年12月，LPR報(bào)價(jià)繼續(xù)下行至4.7%，那么A客戶2021年的房貸利率為4.7%+加點(diǎn)數(shù)值（0.59%）=5.29%，相較固定利率下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。如果后續(xù)LPR繼續(xù)下降，房貸利率也會(huì)相應(yīng)降低。

由此可以看出，選擇浮動(dòng)利率還是固定利率，取決于LPR的未來走勢(shì)。若LPR后續(xù)還有下降空間，那么選擇參考LPR加點(diǎn)的定價(jià)方式則更為優(yōu)惠。

LPR走勢(shì)分析與對(duì)房貸市場的影響

自2019年8月20日LPR形成機(jī)制改革后的首次報(bào)價(jià)誕生以來，經(jīng)歷數(shù)次下調(diào)。2019年8月20日，全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。同年9月20日，LPR迎來改革后的第二次報(bào)價(jià)，當(dāng)日貸款市場報(bào)價(jià)利率為：1年期LPR降至4.20%，5年期以上品種報(bào)4.85%，保持不變。2019年11月20日，央行公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率再次出現(xiàn)下調(diào)，其中1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR為4.80%。2020年2月20日，LPR迎來改革后的第七次報(bào)價(jià)中，第三次出現(xiàn)下調(diào)。其中，1年期LPR為4.05%，5年期以上LPR為4.75%。

梁斯表示，從當(dāng)前情況看，不穩(wěn)定、不確定因素依然較多，后續(xù)貨幣政策仍需進(jìn)一步強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)力度，LPR繼續(xù)下行是大概率事件，新增貸款利率有望繼續(xù)下行。此外，通過貸款存量換錨有助于降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)的“歷史財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)”，激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，利率是有周期的，會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期的變化出現(xiàn)波動(dòng)。目前LPR處于下行時(shí)期，選擇LPR定價(jià)方式會(huì)減少房貸成本；但是一旦經(jīng)濟(jì)處于上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也會(huì)出現(xiàn)上調(diào)。因此選擇參考LPR定價(jià)方式，存在利率風(fēng)險(xiǎn)。從現(xiàn)階段來看，溫彬建議選擇LPR加點(diǎn)方式，如果后續(xù)LPR出現(xiàn)回升，客戶可以選擇提前還款，避免房貸利率上升帶來的成本上升。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，實(shí)際利率大趨勢(shì)是下行的，選擇LPR加點(diǎn)浮動(dòng)利率的方式可能有利于購房者。就2020年而言，利率還會(huì)繼續(xù)下調(diào)，房貸利率會(huì)有所下降。但是，這并不能說明以后的房貸利率一直是下行的。嚴(yán)躍進(jìn)解釋，如果后續(xù)房地產(chǎn)市場火熱，利率也有可能上調(diào)。

對(duì)于最近一次下調(diào)，國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘研究員董希淼認(rèn)為，1年期LPR下降幅度為10個(gè)基點(diǎn)，為2019年8月改革完善LPR定價(jià)機(jī)制以來的最大降幅。這有助于在新冠肺炎疫情防控的關(guān)鍵階段，推動(dòng)企業(yè)貸款利率顯著下降，為打贏疫情防控攻堅(jiān)戰(zhàn)、更好地幫助中小企業(yè)提供有力支持。5年期以上LPR下降5個(gè)基點(diǎn)，并未向房地產(chǎn)市場放出寬松信號(hào)，表明房地產(chǎn)調(diào)控仍未放松。在5年期以上的貸款中，個(gè)人住房貸款占比較高。央行近期多次表示，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受采訪時(shí)指出，對(duì)于存量房貸來說，2020年只是轉(zhuǎn)化計(jì)價(jià)方式，利率保持不變。2021年可能享受到轉(zhuǎn)化后的降息，但幅度相對(duì)有限，所以對(duì)于大部分存量貸款來說，影響非常小。同時(shí)，在房住不炒下，市場平穩(wěn)是主流，房貸利率波動(dòng)不會(huì)大。

本文編輯：謝松燕