總的來說，購房者不用有過多擔憂，對于房貸而言，定價基準變化帶來的更多是計算方式的改變，利率本身變化較小。

12月28日，央行發(fā)布公告稱，為深化利率市場化改革，進一步推動貸款LPR運用，現(xiàn)將存量浮動利率貸款的定價基準轉(zhuǎn)換為LPR。

在此之前，存量浮動利率貸款的定價為貸款基準利率加點計算。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年末，我國個人住房貸款余額為25.75萬億元，占金融機構(gòu)各項貸款余額的18.89%。此次定價基準的改變無疑將影響房貸利率定價的變化，購房者需要和銀行重簽貸款合同，進行“換錨”。那么，你的月供是不是也要發(fā)生變化了？

存量貸款如何換錨？

1、限定范圍：2020年1月1日前金融機構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）；

2、轉(zhuǎn)換時間：2020年3月1日-2020年8月31日；

3、轉(zhuǎn)換方式：將定價基準轉(zhuǎn)換為LPR，或轉(zhuǎn)換為固定利率，借款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換；

換錨后個人住房貸款將受到哪些影響？

對于居民而言，公積金個人住房貸款仍掛鉤基準利率，也就是不會有變化；商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換有兩種選擇，即LPR加點和固定利率。轉(zhuǎn)換為固定利率，商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平，也就是改革前后利率不變。重點是轉(zhuǎn)換為LPR加點，房貸利率不再一成不變，而是會隨著LPR的改變而改變。怎么改變？看這一張圖就夠了，建議收藏。

1、新政什么時候開始執(zhí)行？

公告原文：轉(zhuǎn)換工作自2020年3月1日開始，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。所以在2020年3月之前，房貸實際利率沒有變化。

舉例來說明一下。如果借款人之前的房貸利率是85折，執(zhí)行的利率是4.9%（基準）*0.85=4.165%，改成LPR后，則是在當前LPR4.8%基礎(chǔ)上減63.5點，故而對于借款人來說，依然執(zhí)行4.165%，沒有任何影響。而從2020年3月開始，房貸執(zhí)行LPR+點數(shù)（或固定利率）模式。

2、可以不做調(diào)整嗎？

不可以，原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成轉(zhuǎn)換。

3、可以要求加點數(shù)少一些嗎？

不可以，房貸不能商量加點數(shù)，一切以轉(zhuǎn)換時的點數(shù)為準，房貸執(zhí)行LPR+點數(shù)（或固定利率）模式。其中“點數(shù)”是你當時轉(zhuǎn)換利率計算方式時的點數(shù)，這一個點數(shù)，在整個合同期內(nèi)不變。以85折為例，執(zhí)行的利率是4.9%（基準）*0.85=4.165%，改成LPR后，則是在當前LPR4.8%基礎(chǔ)上減去4.165%所得的數(shù)值，即為點數(shù)。而LPR則是可以變動的，如果你選擇一年期（最短期限），那么就一年之內(nèi)不會變，下一個合同期再相應(yīng)變化。

4、在轉(zhuǎn)換時，有其他選擇嗎？

有兩個選擇。其一，你可以選擇前面提到的固定利率，比如你當前的利率是85折，你可以和銀行協(xié)商以后改成4.165%，無論LPR如何變化，你都執(zhí)行這個利率。值得說明的是，這個固定利率，選擇機會只有一次，一旦確定就不能再更改。

其二，你可以與銀行約定重定價周期，最短周期一年，當然你也可以要求兩年、三年調(diào)整一次。那么問題來了，究竟該選擇一年調(diào)整一次的LPR浮動利率，還是選擇一個多年不變的固定利率，哪個劃算？如今全球經(jīng)濟已進入寬松時代，利率走低是大趨勢，很多歐美國家已進入負利率時代。我國的利率相較于前幾年也已大幅下行，5年前的基準利率高達6.5%以上，如今還不到5%。所以，建議選擇1年調(diào)整一次的浮動利率。

5、利率調(diào)整后，對購房者來說，是否劃算？

假定基準利率保持4.9%不變，將來LPR高于4.8%，那對于任何人都是不劃算的，反過來LPR低于4.8%，那對任何人都是劃算的。

看看具體例子，如果2021年5年期LPR利率從現(xiàn)在的4.8%調(diào)整到4.6%，那么新的房貸利率將會從6%（4.8%+63.5個點）變成5.8%（4.6%+63.5個點）。同理，如果5年期LPR從4.8%上升到5%，那么未來的實際房貸利率也會從6%（4.8%+63.5個點）上升到6.2%（5%+63.5個點）。可見，加點的數(shù)值（注意，加點可為負值，即基準打折），從一開始就決定了上浮空間，而5年期LPR的變動，則決定樓市利率到底是加息還是降息。值得一提的是，據(jù)中原地產(chǎn)張大偉分析，從短期看，有利于存量貸款的購房者，相當于降息，因為LPR短期降低是趨勢，特別是在2020年，降息是趨勢。實際上，10月8日之前采用的4.9%基準利率，從2015年10月24日啟用，已4年沒有調(diào)整了。

6、個人月供什么時候開始有變化呢？

按照要求，為貫徹落實房地產(chǎn)市場調(diào)控要求，存量商業(yè)性個人住房貸款在轉(zhuǎn)換時點的利率水平應(yīng)保持不變。轉(zhuǎn)換時間是從2020年3月1日至8月31日，但實際的執(zhí)行時間是從2021年開始，也就是說，2020年用戶實際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行，按照當前的還款約定償還。即使LPR在2020年下降，用戶也只能從2021年開始享受利率下行的紅利。但在2020年3月-2020年8月期間，越早換錨，從而確定越早的重定價日，能夠在2021年越早享受較低的按揭利率。

總的來說，購房者不用有過多擔憂，對于房貸而言，定價基準變化帶來的更多是計算方式的改變，利率本身變化較小。

企業(yè)將受到哪些影響？融資成本有望繼續(xù)降低

伴隨著LPR全面成為貸款定價的基準，LPR的下行在引導貸款利率下行方面也將發(fā)揮更大的作用，實體經(jīng)濟融資成本有望繼續(xù)降低。

目前，LPR正處于下行通道中。自8月改革實施以來，經(jīng)多次報價后，當前，即2019年12月的1年期和5年期LPR分別報4.15%和4.8%，分別較8月份下行16個和5個基點。

對于企業(yè)而言，換錨后即刻執(zhí)行新貸款利率。換錨后新執(zhí)行利率由雙方協(xié)定，LPR自改革后已調(diào)降16bps，多數(shù)企業(yè)換錨后有望享受更低的貸款利率，越早換錨，利息支出越早調(diào)降。尤其是多數(shù)央企，其5年期以內(nèi)信用債票息僅在3.6%附近，遠低于1年期LPR，因此央企在存量債務(wù)換錨中將占據(jù)強勢地位，銀行若為留住央企資金，以貸生存，則需要犧牲更多超額利潤。而多數(shù)民營企業(yè)，在重定價過程中議價能力較弱，預計在換錨過程中所實現(xiàn)的利率調(diào)降幅度有限。

存量“換錨”工程浩大 銀行或承壓

根據(jù)央行公告，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準，原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。

央行有關(guān)負責人表示，自公告發(fā)布之日起，銀行應(yīng)盡快制定存量商業(yè)性個人住房貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作計劃，包括系統(tǒng)配套、人員培訓等，同時通過多種渠道（包括官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話通知等）告知客戶，在雙方協(xié)商一致的前提下，盡可能以簡便易行的方式變更原合同條款。

截至2019年11月末，我國金融機構(gòu)本外幣貸款余額157.56萬億元；人民幣貸款余額151.97萬億元。盡管官方?jīng)]有披露需要切換定價基準的存量浮動利率貸款余額，但業(yè)內(nèi)普遍預計存量貸款規(guī)?？蛇_數(shù)十萬億元。業(yè)內(nèi)人士表示，如此大規(guī)模的存量貸款需在半年時間內(nèi)全部完成定價基準切換，銀行也將承受一定壓力。

中國銀行研究院研究員范若瀅認為，此次存貸款利率轉(zhuǎn)換將給商業(yè)銀行帶來更大的經(jīng)營壓力和挑戰(zhàn)。一方面，在儲蓄率趨于下行、存款競爭日益激烈的背景下，定價基準轉(zhuǎn)換后將給商業(yè)銀行帶來較大息差管理和資產(chǎn)負債管理壓力。另一方面，對商業(yè)銀行風險定價、內(nèi)部定價能力提出了更高的要求。從公告要求來看，最終貸款利率要通過銀行與客戶協(xié)商的方式來確定，需要銀行綜合考慮客戶本身的信用資質(zhì)、放款銀行的資金成本、風險成本和市場供求等多種因素。此外，當前商業(yè)銀行存貸款業(yè)務(wù)FTP（即商業(yè)銀行內(nèi)部資金轉(zhuǎn)移定價）與金融市場業(yè)務(wù)FTP存在脫節(jié)現(xiàn)象，未來如何優(yōu)化調(diào)整FTP定價管理體系，是商業(yè)銀行需要思考的問題。