央行上周末再宣布重磅政策。繼8月起新發(fā)放貸款主要參考貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）定價(jià)之后，中國(guó)人民銀行出臺(tái)存量貸款利率基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換方案。已簽訂房貸合同的市民，可以與銀行協(xié)商將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，也可以協(xié)商采取固定利率。

要點(diǎn)1

新政不涉及公積金貸款

根據(jù)央行公告，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

加點(diǎn)數(shù)值為原合同最近的執(zhí)行利率與2019年12月LPR的差值，這個(gè)差值可以為負(fù)值，也就是可以下浮。加點(diǎn)數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變，存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換原則上應(yīng)于2020年8月31日前完成。

公告明確，“存量浮動(dòng)利率貸款”是指2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，不包括公積金個(gè)人住房貸款。自2020年1月1日起，各金融機(jī)構(gòu)不得簽訂參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款合同。

要點(diǎn)2

初次轉(zhuǎn)換房貸實(shí)際利率基本不變

央行表示，新規(guī)的實(shí)施，將更好地發(fā)揮LPR貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率在實(shí)際利率形成中的引導(dǎo)作用，推動(dòng)社會(huì)融資成本下降。預(yù)計(jì)初次轉(zhuǎn)換之后，存量貸款的利率執(zhí)行水平將與轉(zhuǎn)換之前保持基本不變。

同一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在2020年3月至8月之間任意時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)換，均根據(jù)2019年12月LPR和原執(zhí)行的利率水平確定加點(diǎn)數(shù)值。

也就是說，從明年3月1日起市民就可以辦理老貸款合同將利率定價(jià)轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR，辦理截止到8月31日，這期間哪個(gè)時(shí)間去辦理都可以，不影響利率。

除商業(yè)性個(gè)人住房貸款，其他存量浮動(dòng)利率貸款，包括但不限于企業(yè)貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款等，可由借貸雙方按市場(chǎng)化原則協(xié)商確定具體轉(zhuǎn)換條款。

算賬

初次轉(zhuǎn)換房貸實(shí)際利率基本不變

為了讓公眾更直觀地了解新政，央行以商業(yè)性房貸為例進(jìn)行了說明。

若某筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。如果借貸雙方確定在2020年3月30日轉(zhuǎn)換定價(jià)基準(zhǔn)，且重定價(jià)周期仍為1年，重定價(jià)日仍為每年1月1日，那么加點(diǎn)幅度應(yīng)為0.59個(gè)百分點(diǎn)（5.39%-4.8%=0.59%）。

在上述案例中，房貸利率的定價(jià)錨點(diǎn)從基準(zhǔn)貸款利率變?yōu)長(zhǎng)PR后，加點(diǎn)方式從貸款基準(zhǔn)利率上浮10%的5.39%，變?yōu)榱薒PR上浮0.59個(gè)百分點(diǎn)，還是5.39%。

分析

目前，大多數(shù)存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款的重定價(jià)周期為1年且重定價(jià)日為每年1月1日。

諸葛找房副總裁苑承建表示，此次利率轉(zhuǎn)換期為2020年3月1日至2020年8月31日，但實(shí)際執(zhí)行時(shí)間是從2021年開始，也就是說，2020年客戶實(shí)際執(zhí)行的房貸還是按照2019年的房貸執(zhí)行。

在上述案例中，2020年3月30日至12月31日，執(zhí)行的利率水平仍是5.39%。在此后的第一個(gè)重定價(jià)日，即2021年1月1日，執(zhí)行的利率將調(diào)整為2020年12月發(fā)布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年的新利率均為上年12月的5年期LPR加0.59%。

其他選擇

房貸還可協(xié)商采取固定利率

此次貸款利率的轉(zhuǎn)變，央行對(duì)借款人給出兩個(gè)選擇——既可與銀行協(xié)商確定將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，也可以轉(zhuǎn)換為固定利率。轉(zhuǎn)換后的利率水平由借貸雙方協(xié)商確定，轉(zhuǎn)換后利率水平應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平。

固定利率在合同期內(nèi)不變。如果未來利率上行，借款人可以避免成本上升。如果利率下行，借款人也無法享受紅利。對(duì)銀行來說則正好相反。由于房貸利率一簽就是好幾十年，銀行為規(guī)避LPR變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，一般不會(huì)同意與房貸借款人簽署固定利率貸款合同。根據(jù)央行公告，貸款人只有一次選擇權(quán)，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的老貸款可不轉(zhuǎn)換。

未來走勢(shì)

轉(zhuǎn)換應(yīng)對(duì)貸款人有益

LPR指的是貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，作為未來的貸款利率之錨它的走勢(shì)如何呢？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測(cè)，隨著豬肉價(jià)格逐漸平穩(wěn)，未來幾個(gè)月LPR下調(diào)將成為大趨勢(shì)。民生銀行首席研究員溫彬也表示，以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的新增信貸利率將穩(wěn)步下移。

由于LPR是每月公布一次，調(diào)整的頻次要比基準(zhǔn)利率高，所以更能反映市場(chǎng)變化?？紤]到當(dāng)前的利率水平處于下行通道，LPR預(yù)計(jì)還有下降的空間，所以從目前來看，房貸轉(zhuǎn)換對(duì)標(biāo)LPR應(yīng)該對(duì)貸款人有益。