—振華公司訴第二建筑公司建設(shè)工程施工合同糾紛案

關(guān)鍵詞：建設(shè)工程施工合同/違約金/逾期竣工

裁判要點：

1、開工日期的確定應(yīng)根據(jù)施工單位實際進(jìn)行全面施工的日期確定，既不能簡單根據(jù)雙方合同約定的日期，也不能根據(jù)建設(shè)單位或監(jiān)理單位發(fā)出開工通知書的日期，也不能以建設(shè)單位取得施工許可證的日期確定。

2、竣工日期的確定應(yīng)該以建設(shè)單位自行完成竣工驗收的日期確定，不能以建設(shè)單位完成備案驗收的日期確定。

3、對施工單位順延工期的認(rèn)定，要考慮多方面的因素，包括建設(shè)單位設(shè)計變更、圖紙?zhí)峁r間、天氣、其他分包單位施工拖延、以及建設(shè)單位拖延驗收等其他過錯對施工單位的工期進(jìn)行順延。

4、施工單位不應(yīng)該對開發(fā)商延期交房對購房者的違約金承擔(dān)賠償責(zé)任。

相關(guān)法律法規(guī)：

1、《合同法》第107條、113條114條、283條；

2、《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條；

基本案情：

第二建筑公司中標(biāo)振華公司開發(fā)的某住宅小區(qū)二期工程，雙方于2001年7月26日簽訂《建設(shè)工程施工合同》，合同總價為2500萬元。同日雙方又簽訂了《建設(shè)工程施工合同的補充協(xié)議》。同年7月30日，雙方又簽署了一份除合同總價外其余內(nèi)容與7月26日所簽訂的合同相同的《建設(shè)工程施工合同》，并交工商局簽證，該合同總價暫定為2789萬元。對于上述兩份施工合同及補充協(xié)議，振華公司主張應(yīng)以7月26日的合同為準(zhǔn)，7月30日合同僅為簽證備案使用。第二建筑公司主張7月30日的施工合同已取代了之前的施工合同及補充協(xié)議。

雙方約定，第二建筑公司承包的范圍包括獨立別墅15棟、連體別墅25棟，施工內(nèi)容為全部施工圖所示的土建、安裝及室外下水管道道路工程；打樁、鋁合金門窗、電梯、防盜門由振華公司指定分包，有線電視、電話、防盜門監(jiān)控弱電系統(tǒng)及室外的水電煤安裝由專業(yè)施工隊伍施工，不在合同范圍內(nèi)。二期工程中的另外10棟連體別墅、兩棟小高層以及小區(qū)總體工程中的水電煤和綠化景觀工程由專業(yè)單位負(fù)責(zé)施工。

關(guān)于合同工期，約定開工日期為2001年8月1日，竣工日期為2002年4月20日，合同工期為260天。

對于工期延誤的違約責(zé)任，合同專用條款第13條約定：人力不可挽回的因素造成延期工日順延，此外延期部分每天按工程總造價萬分之二賠償；專用條款第35.2款約定，本合同通用條款第14.2款約定承包人違約應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任為每延誤一天罰款總價的萬分之二。

其他條款按照住建部1999年版施工合同范本通用條款約定。

合同簽訂后，2001年9月5日，振華公司、第二建筑公司及監(jiān)理方召開第一次工程例會，確認(rèn)當(dāng)天工程正式動工。至2002年10月初，第二建筑公司陸續(xù)完成了40棟別墅的建筑施工，但38#會所及泵房尚未完工，配電箱因甲供材料未到亦未安裝。此外振華公司另行發(fā)包的防盜門及車庫門安裝工程、小區(qū)總體工程等亦未完成。

2002年10月28日、11月6日、11月18日及12月5日，第二建筑公司四次向振華公司提出預(yù)驗報告，要求根據(jù)雙方領(lǐng)導(dǎo)面商的一致意見，就目前完工情況進(jìn)行工程預(yù)驗。此后直至2003年2月下旬，振華公司未組織有關(guān)單位完成對上述40棟別墅進(jìn)行全面驗收，只是對部分別墅進(jìn)行了抽查，并在監(jiān)理例會上數(shù)次向第二建筑公司提出對所建房子要自行檢查，凡屋面滲水、地坪起沙、空鼓、裂縫等問題要予以整改，確認(rèn)無問題才能驗收，且預(yù)驗收所有資料要齊、水電要通。2002年12月9日振華公司在第二建筑公司提交的竣工結(jié)算報告上注明“收到土建結(jié)算書2套、水電安裝結(jié)算書5本、室外下水道、技術(shù)核定單、簽證費用、會議紀(jì)要，竣工圖未收”。

2003年2月底3月初，振華公司組織有關(guān)單位對工程進(jìn)行了全面的驗收檢查，并就檢查中發(fā)現(xiàn)的問題向第二建筑公司提出了整改要求。至2003年4月7日，第二建筑公司完成了原施工部分的整改工作。此外，振華公司另行發(fā)包的防盜門、車庫門安裝亦于同年4月底完成，隨后由第二建筑公司進(jìn)行了油漆；振華公司供料的配電箱安裝出現(xiàn)了因供電局的電轉(zhuǎn)換箱位置改變造成原設(shè)計預(yù)留孔及埋管返工重做情況，振華公司于2003年4月9日發(fā)出返工通知，同年4月14日出具技術(shù)核定單，第二建筑公司于5月中旬完成返工工作；38#會所和泵房仍在施工，完工后與已經(jīng)完成整改的40幢別墅一起報竣工驗收。

2003年5月20日，監(jiān)理單位對第二建筑公司施工的所有房屋出具了“工程質(zhì)量監(jiān)理評估報告（竣工）”即合格證明書，包括40幢別墅、1幢會所及泵房。但是振華公司另行發(fā)包的小區(qū)總體水、電、煤、弱電系統(tǒng)及景觀、綠化工程當(dāng)時尚未完成，上述項目完成時間為2003年8月。

2003年8月1日，第二建筑公司向振華公司提交了一份“工作聯(lián)系單”，內(nèi)容為：第二建筑公司施工的41幢樓房均已完工，土建、水電工程技術(shù)資料基本完畢，已達(dá)到工程資料驗收要求，請振華公司同監(jiān)理、綠化、設(shè)計等單位聯(lián)系，收取各部門工程竣工資料，以便盡快通過檔案管理部門驗收。2003年8月21日，區(qū)城建檔案信息管理中心在其出具的《建設(shè)工程項目檔案情況登記表》中認(rèn)定，同意該建設(shè)工程項目竣工驗收備案。2003年8月25日，振華公司通知第二建筑公司其決定于2003年8月27日對別墅整改情況進(jìn)行檢查，要求第二建筑公司做好人員安排工作。因當(dāng)時第二建筑公司已向法院起訴要求振華公司支付工程款，故第二建筑公司不同意振華公司的要求，致此項驗收檢查未能進(jìn)行。同年8月19日，其他公司施工的10幢聯(lián)體別墅與2幢小高層通過了質(zhì)監(jiān)站的單體工程竣工驗收。質(zhì)監(jiān)站提出了窗臺低于90mm的要加做安全欄桿、樓梯欄桿要補上；當(dāng)時小區(qū)總體的綠化工程仍在繼續(xù)進(jìn)行中。

2004年1月6日，振華公司通知區(qū)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站對第二建筑公司施工的工程進(jìn)行竣工備案驗收。驗收中發(fā)現(xiàn)低窗臺欄桿和暗衛(wèi)生間出氣孔兩項未按設(shè)計要求做。振華公司于2004年2月10日致函第二建筑公司，提出由于第二建筑公司未按設(shè)計圖施工，導(dǎo)致工程無法竣工驗收，要求其立即完成相關(guān)工作。第二建筑公司遂復(fù)函振華公司，認(rèn)為低窗臺欄桿和暗衛(wèi)生間出氣孔未做是應(yīng)振華公司的要求，現(xiàn)愿意配合將上述兩項工作完成，但必須由振華公司與設(shè)計部門作出新的修改通知后方能施工。2004年7月15日，振華公司向第二建筑公司出具了衛(wèi)生間（暗）通風(fēng)的技術(shù)核定單。同年8月3日，雙方簽訂協(xié)議，約定由第二建筑公司完成二期二標(biāo)段工程中91戶低窗臺欄桿以及19戶暗衛(wèi)生間排氣裝置的安裝，核定造價為41328元，該變更工作量不計入工程總決算。嗣后，第二建筑公司完成了上述兩項施工，振華公司亦支付了該部分工程款。審理中，第二建筑公司提供了2002年5月20日及7月22日的第二建筑公司給振華公司的工作聯(lián)系單兩份，證明確認(rèn)暗衛(wèi)生間出氣孔及低窗臺欄桿等項目取消事項。

2004年8月6日，振華公司致函第二建筑公司，要求將黃埔花園二期二標(biāo)段竣工資料按規(guī)定重新提交。第二建筑公司則指出，同意將工程竣工備案驗收資料的所有日期調(diào)整為2004年7月（原定日期為2003年5月），但此修改行為僅為竣工備案而做出，對雙方的履約情況不具有法律效力，不得以次日期作為認(rèn)定及追究對方違約責(zé)任的證據(jù)。但雙方對此無法達(dá)成一致意見，導(dǎo)致資料交接未成，直至2004年9月16日，在法院主持下雙方才完成資料的交接手續(xù)。2004年10月12日，振華公司在區(qū)建設(shè)局完成了竣工驗收備案手續(xù)。

振華公司提起訴訟，主張：（1）第二建筑公司支付從2002年5月 26日至實際竣工驗收之日的延期違約金，按照3800萬元的每日萬分之二計算，暫計算至2004年8月31日為627萬元；（2）第二建筑公司賠償因延期竣工給振華公司造成的經(jīng)濟損失15807934.67元（暫計至2004年8月31日）

爭議焦點：

本案爭議焦點為：（1）開工日期和竣工日期的確定？（2）如何確定應(yīng)予順延的工期天數(shù)？（3）逾期竣工違約金如何計算？以合同約定的暫定工程款金額還是以最后結(jié)算的工程款金額為基準(zhǔn)計算違約金？（4）振華公司逾期交房的違約金應(yīng)否由第二建筑公司賠償？

裁判結(jié)果：

    1、關(guān)于開工日期的確定問題

振華公司主張為2001年9月5日，為振華公司、第二建筑公司及監(jiān)理方召開第一次工程例會，確認(rèn)工程正式動工的日期；

第二建筑公司主張為2001年12月24日，為振華公司取得全部施工許可證的日期。

法院認(rèn)為，2001年9月5日是第二建筑公司承建的工程正式動工之日，當(dāng)時振華公司已辦理了5幢房屋的施工許可證。第二建筑公司承建的工程為單體別墅，在每幢房屋的樁基工程驗收之后即可進(jìn)入主體施工，無須等所有房屋的樁基工程全部驗收后才一起開工，事實上從2001年11月的監(jiān)理工作月報中亦反映出當(dāng)時第二建筑公司已進(jìn)入主體施工階段，故第二建筑公司以2001年12月24日全部房屋取得施工許可證之日作為開工日期缺乏依據(jù)，亦與事實不符。但從上述監(jiān)理月報中亦反映出，直至2001年11月時第二建筑公司可進(jìn)行施工的仍為少部分房屋，大部分房屋的樁基工程尚處于陸續(xù)驗收階段，即便是已取得施工許可證的3#房，其樁基驗收亦拖延至2001年11月才完成，此情形對施工進(jìn)度必將造成一定影響，絕對認(rèn)定2001年9月5日為開工日期并起算工期對第二建筑公司而言亦欠公平，故本院酌定順延55天，以2001年10月30日為工期起算日。

2、關(guān)于竣工日期的確定問題

法院認(rèn)為：第二建筑公司承建的工程于2003年5月20日經(jīng)驗收合格，監(jiān)理單位出具了工程質(zhì)量評估報告，故應(yīng)認(rèn)定此日為工程竣工之日。

當(dāng)時振華公司另行發(fā)包的綠化及室外水、電、煤安裝及弱電系統(tǒng)等小區(qū)總體工程尚未完成，故未立即向質(zhì)監(jiān)站辦理備案驗收手續(xù)，但該部分工程不應(yīng)計算在第二建筑公司的工期天數(shù)內(nèi)。

第二建筑公司2003年8月1日的工作聯(lián)系單已經(jīng)告知振華公司，第二建筑公司施工的41幢房屋之工程資料已整理完畢，要求振華公司收取其他各部門的竣工資料后向城建檔案部門辦理備案手續(xù)，并非如振華公司所說的系通知振華公司組織驗收。

至于質(zhì)監(jiān)站在驗收過程中發(fā)現(xiàn)遺漏低窗臺欄桿和暗衛(wèi)生間出氣孔兩項要求整改補做的問題，根據(jù)第二建筑公司提供的兩份工作聯(lián)系單，上述兩項施工項目系振華公司要求取消，故由此造成質(zhì)監(jiān)站驗收備案手續(xù)辦理遲延的責(zé)任應(yīng)由振華公司承擔(dān)。

3、關(guān)于如何確定應(yīng)予順延的工期天數(shù)

第二建筑公司主張應(yīng)予順延的工期為：（1） 因圖紙不清問題，主張順延工期60天；其提供的2001年11月的監(jiān)理工作月報第五期記載，施工過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)計圖紙錯誤太多，監(jiān)理配合施工單位盡可能做了認(rèn)定糾正；2002年4月的監(jiān)理工作月報第九期記載，設(shè)計圖紙上的不詳之處尤為突出，需要建設(shè)單位及時與設(shè)計聯(lián)系解決；2002年6月10日監(jiān)理單位的《前階段施工進(jìn)度情況的匯報》記載，目前進(jìn)度滯緩一兩個月，除客觀上去冬今春天氣異常，雨水較多，以及春節(jié)放假（計劃內(nèi)）較長外，有如下幾方面原因：①施工單位資金短缺；②設(shè)備材料供應(yīng)跟不上，尤其一些甲供設(shè)備，比應(yīng)當(dāng)進(jìn)場時間拖了近一兩個月，影響了施工進(jìn)度；③設(shè)計圖紙過于粗糙，差錯百出，造成施工上返工浪費，延誤工期。

（2）對于設(shè)計變更，主張順延工期25天；其提供工程例會會議紀(jì)要、技術(shù)核定單記載了設(shè)計變更和延誤的工期；

（3）對于天氣因素，主張若以2001年12月24日為開工日期，則應(yīng)順延工期31天，若以2001年9月5日為開工日期，則應(yīng)順延工期45天，其提供的2001年9月5日至2002年9月底的晴雨表（經(jīng)監(jiān)理單位核對確認(rèn)）記載，連續(xù)兩天以上的雨天共約52天，包括部分時陰時雨的天氣情況。

（4）關(guān)于涂料更改問題，主張順延工期75天。2002年6月5日，振華公司通知第二建筑公司使用匯麗牌外墻涂料，6月20日振華公司在技術(shù)核定單上明確采用澳特牌外墻涂料，2002年8月19日的例會上振華公司提出澳特牌涂料質(zhì)量存在問題，需要重刷。9月2日，振華公司就外墻涂料返工重新作出技術(shù)核定單。在工程造價審計時，審價單位確認(rèn)因涂料返工重刷造成腳手架租賃延擱時間為32天。審理中，第二建筑公司將因涂料問題要求順延的工期變更為60天，即2002年6月5日至19日振華公司確定使用涂料品牌的時間14天，對澳特牌涂料的質(zhì)量問題進(jìn)行認(rèn)定以及重新采購?fù)苛系臅r間14天，加上重新搭建腳手架返工重刷的工期32天。

對于應(yīng)予順延的工期，法院認(rèn)為：雖然第二建筑公司施工的41幢房屋的竣工驗收日期為2003年5月20日，但至2002年10月初其已經(jīng)完成了其中40幢房屋的建筑施工，而38#房之所以未一起完工是由于振華公司的設(shè)計圖紙?zhí)峁┻t延，由此造成的竣工延期責(zé)任不應(yīng)由第二建筑公司承擔(dān)。從2002年10月28日至12月5日，第二建筑公司四次要求振華公司組織預(yù)驗，但振華公司拖延至2003年2月底3月初才組織有關(guān)單位進(jìn)行全面的檢查驗收工作，該4個月應(yīng)從第二建筑公司的工期天數(shù)中扣除。

2003年3月至4月7日是第二建筑公司的施工整改階段，第二建筑公司對此亦予認(rèn)可，故從2003年3月初至4月7日應(yīng)計入工期天數(shù)。在2003年4月7日至5月中旬期間，第二建筑公司主要進(jìn)行了防盜門和車庫門的油漆以及配電箱的返工重做等工程內(nèi)容，其中防盜門和車庫門的油漆遲延有振華公司因素，但在扣除4個月工期天數(shù)中已經(jīng)考慮，而該部分內(nèi)容仍屬第二建筑公司施工范圍，故該段施工期間應(yīng)計入工期；配電箱在安裝過程中雖發(fā)生了返工重做之情形，但第二建筑公司在本案審理中未據(jù)此提出抗辯要求順延工期，故上述施工期間亦應(yīng)計入工期。

除此之外，在工期計算時應(yīng)考慮扣除因設(shè)計變更、涂料重刷、雨天等因素造成的應(yīng)予順延的天數(shù)。根據(jù)第二建筑公司提供的證據(jù)，因設(shè)計變更應(yīng)予順延工期15天，其主張25天缺乏依據(jù)；雨天應(yīng)予順延工期45天；涂料重刷據(jù)審價單位確認(rèn)的腳手架租賃延擱期為32天，另對涂料質(zhì)量問題進(jìn)行認(rèn)定及重新采購亦須一定時間，本院酌定再順延14天；圖紙不清問題第二建筑公司依據(jù)監(jiān)理報告主張順延工期60天，但監(jiān)理報告中所說的進(jìn)度滯緩一至兩個月包括了各種因素，圖紙不清只是其中之一，且進(jìn)度滯緩與順延天數(shù)屬于兩個概念，故第二建筑公司據(jù)此要求順延60天工期缺乏依據(jù)，法院不予支持。

綜上，第二建筑公司的工期天數(shù)計算為從2001年10月30日至2002年10月28日，加上從2003年1日至5月20日，共計445天，其應(yīng)予順延的工期天數(shù)為106天，實際使用工期為339天，合同工期為260天逾期79天。

4、關(guān)于以合同約定的暫定金額還是以最終結(jié)算金額作為違約金計算的基數(shù)

法院認(rèn)為：應(yīng)根據(jù)合同約定暫定造價2789萬元按每天萬分之二計算違約金，第二建筑公司應(yīng)承擔(dān)的違約金為440662元；對于振華公司主張的違約金以審定價3800萬元計算，法院認(rèn)為，違約金原則上應(yīng)按雙方當(dāng)事人可預(yù)見的合同價計算，審定價只是最終的工程款結(jié)算依據(jù)，不應(yīng)作為違約金的計算依據(jù)。

5、關(guān)于振華公司向購房者承擔(dān)的逾期交房違約金應(yīng)否由第二建筑公司賠償

法院認(rèn)為：根據(jù)施工合同約定，第二建筑公司因逾期竣工所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任為按合同價每天萬分之二支付違約金，至于振華公司因逾期交房與辦證而向購房者承擔(dān)的違約賠償金，不屬于第二建筑公司訂立合同時預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的因逾期竣工可能造成的損失范圍，第二建筑公司不應(yīng)對此承擔(dān)賠償責(zé)任。

且在2003年5月20日監(jiān)理單位出具第二建筑公司施工范圍內(nèi)的工程質(zhì)量評估報告期間，振華公司直接發(fā)包的小區(qū)綠化等配套工程尚未完成，這也是整個小區(qū)工程逾期竣工的原因之一。更何況逾期交房與辦證的違約賠償責(zé)任是作為開發(fā)商的振華公司與購房者之間的約定，振華公司將此責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給第二建筑公司缺乏法律依據(jù)。

律師評析：

1、 關(guān)于開工日期的確定問題

   本案中法院既沒有認(rèn)定建設(shè)單位主張的建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位三方召開工程例會確定的開工日期，即2001年9月5日；也沒有采納施工單位主張的建設(shè)單位取得施工許可證的日期2001年12月24日。法院認(rèn)為施工單位在2001年9月實際已經(jīng)進(jìn)入主體施工，但是由于樁基工程尚處于陸續(xù)驗收階段，對施工單位大面積施工有一定影響，因而酌情將實際開工日期向后順延了55天，基本符合本案工程開工的實際情形。

   所以在司法實踐中，對于開工日期的認(rèn)定，應(yīng)根據(jù)案件的實際施工情形進(jìn)行綜合判斷，不能簡單直接根據(jù)合同約定的開工日期，也不能根據(jù)建設(shè)單位或監(jiān)理單位發(fā)出的開工通知書的時間為準(zhǔn)，也不能根據(jù)建設(shè)單位取得施工許可證的日期為準(zhǔn)，而應(yīng)該實事求是，根據(jù)施工單位全面進(jìn)行施工的日期為準(zhǔn)，這樣才能符合施工的基本事實，也能保證雙方的基本公平。

2、關(guān)于竣工日期的確定問題

   關(guān)于實際竣工日期的認(rèn)定問題，最高院《關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第14條規(guī)定：當(dāng)事人對建設(shè)工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：（1）建設(shè)工程經(jīng)竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；（2）承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；（3）建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期。

    當(dāng)然如果雙方對竣工日期的認(rèn)定有約定的，應(yīng)該按照雙方的約定對竣工日期進(jìn)行認(rèn)定，比如雙方約定以提交竣工驗收報告之日為竣工日期的，或者雙方約定以備案驗收之日為竣工日期的，均應(yīng)尊重其約定。在沒有約定的情形下，或者對約定產(chǎn)生爭議時，應(yīng)按照最高院的規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。

首先，第（1）條的竣工驗收合格，是指建設(shè)單位的驗收合格，一般是在建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位和設(shè)計單位四方主體進(jìn)行的驗收，然后向施工單位出具的竣工驗收報告，以該報告記載的日期為竣工日期，不能以向質(zhì)監(jiān)站辦理備案驗收手續(xù)的日期為準(zhǔn)。第（2）規(guī)定，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工之日。這種情形是指發(fā)包人拖延驗收，且施工人的驗收能夠一次性通過的情形下才能適用，如果發(fā)包人拖延驗收，在驗收時又存在質(zhì)量問題，驗收未通過，需要整改，整改后才通過驗收的，那么如何確定竣工日期，在這里是找不到答案的，應(yīng)根據(jù)是實際情形進(jìn)行判斷。

本案即存在此種情形，法院并沒有按照施工人提交驗收報告的日期2002年10月28日作為竣工日期，而是以監(jiān)理單位向施工單位出具驗收報告之日作為竣工之日，，但是將發(fā)包人拖延驗收的4個月從工期中進(jìn)行扣除，又將施工人進(jìn)行整改的40天的時間計入工期內(nèi)，因而更為合理公平，雖然法院沒有對此原因進(jìn)行詳細(xì)闡述。

工程驗收的過程有三個關(guān)鍵時間點，一是施工人提交竣工驗收報告的日期；二是發(fā)包人出具竣工驗收合格報告的日期；三是發(fā)包人向國家質(zhì)監(jiān)部門提交備案之日。除非雙方有約定，按照第三個時間點確定竣工日期，否則，不能按照第三個時間點作為竣工日期。

3、關(guān)于工期可以順延的因素

關(guān)于工期可以順延的因素，法律并沒有明確的規(guī)定，尤其是可以順延的工期天數(shù)，更要根據(jù)施工的實際情形進(jìn)行判斷。

工程施工期限一般比較長，施工中可以變化的因素很多，對施工的工期都會產(chǎn)生影響，除非雙方對施工工期影響的因素有明確的約定不予調(diào)整外，其他的因素應(yīng)予調(diào)整，比如對于一般的天氣因素，正常的節(jié)假日等，雙方應(yīng)該有所有預(yù)見，并在合同中對其對工期的影響因素已經(jīng)考慮過了，所以出現(xiàn)一般的天氣因素影響工期的，不應(yīng)對工期進(jìn)行順延。

但是對于雙方均未預(yù)見的客觀因素，應(yīng)對工期進(jìn)行順延，比如重大的天氣變化，政府的管制行為和不可抗力因素等，均應(yīng)對工期進(jìn)行順延。

對工期應(yīng)予順延的第二個因素往往是發(fā)包人的行為引起的，比如發(fā)包人的設(shè)計變更、發(fā)包人增加工程量、發(fā)包人供應(yīng)的材料不及時或質(zhì)量不合格、發(fā)包人圖紙出現(xiàn)錯誤、發(fā)包人提供的施工水電暫停、發(fā)包人直接分包的工程影響施工人施工的等，都應(yīng)該對施工工期進(jìn)行順延。

關(guān)于順延工期的天數(shù)，法院可以根據(jù)順延的實際情形，并根據(jù)相應(yīng)證據(jù)，對順延的天數(shù)進(jìn)行判斷，如果法院不能準(zhǔn)確判斷的，也可以委托鑒定機構(gòu)對工期天數(shù)進(jìn)行鑒定。

4、關(guān)于發(fā)包人對購房者的逾期交房違約金是否應(yīng)該由承包人承擔(dān)的問題

本案法官沒有支持發(fā)包人對購房者逾期交房的違約金應(yīng)該由承包人承擔(dān)，理由是，一是該損失不應(yīng)是承包人訂立合同時預(yù)見或應(yīng)當(dāng)預(yù)見的損失范圍；二是發(fā)包人逾期交房還有其他因素，比如綠化未完成等；三是該逾期交房違約金屬于發(fā)包人與購房者的約定，對承包人沒有約束力，發(fā)包人不應(yīng)將此責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給承包人。

但是法官沒有講明發(fā)包人的該部分損失與承包人應(yīng)承擔(dān)的逾期竣工違約金之間的關(guān)系，實際上，承包人向發(fā)包人支付的逾期竣工違約金也是為了賠償發(fā)包人的損失，發(fā)包人向購房者承擔(dān)的逾期交房違約金也是其損失之一，當(dāng)承包人承擔(dān)了逾期竣工違約金之后，是否還應(yīng)該承擔(dān)發(fā)包人逾期交房造成的損失，這應(yīng)該根據(jù)承包人承擔(dān)的違約金是否已經(jīng)包含了發(fā)包人逾期交房的損失，如果已經(jīng)包含了，根據(jù)合同法違約金屬于補償損失的基本立法原意，則承包人自然不應(yīng)再承擔(dān)該部分損失。但是如果發(fā)包人向購房者承擔(dān)的逾期交房違約金高于承包人承擔(dān)的預(yù)期竣工違約金，其逾期交房的原因就是因為承包人預(yù)期竣工造成的，那么承包人應(yīng)該對超出預(yù)期竣工違約金部分的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

法官認(rèn)為該部分損失是承包人不可預(yù)見的，應(yīng)該是不對的，作為成熟的施工單位，應(yīng)該對該部分損失是可以預(yù)見的，也是應(yīng)該可以預(yù)見的；同時雖然逾期交房違約金是發(fā)包人與購房者約定的，但是該部分損失是發(fā)包人的客觀損失，除非發(fā)包人與購房者惡意約定過高的違約金，如果屬于一般正常約定的違約金，就應(yīng)該視為發(fā)包人的正常損失，該部分損失又是承包人違約造成的，承包人就負(fù)有賠償責(zé)任。