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責(zé)任編輯｜小雨

最近的杭州樓市，仿佛一夜入冬：新盤頻頻流搖，土拍越來越?jīng)?，二手房行情更是跌入谷底?/span>

繼掛牌量突破10萬套之后，杭州二手房掛牌量還在一路高歌猛進，價格卻已出現(xiàn)7連跌。

面對這樣的行情，一眾搖號紅盤業(yè)主也坐不住了，海德公園不少房源掛價已經(jīng)下調(diào)至3萬左右，大戶型成交均價只有約2萬7；西湖國際城成交均價也已跌破3萬。

那么杭州二手房市場究竟怎么樣了？明年是否還會繼續(xù)走低？今冬明春還能買進二手房嗎？為了解決這些問題，我們請來了我愛我家品牌與市場研究總監(jiān)周包軍，與老哥一起為網(wǎng)友指點迷津。

市場行情沒那么差

◎大老哥：

最近杭州的二手房掛牌超10萬套，市場看空的聲音比較多，周總能不能從數(shù)據(jù)層面對杭州二手房市場做個分析？

◎周包軍：

最近大家感覺市場行情“不是很好”，其實，“不是很好”這個結(jié)論在于你拿什么時候的數(shù)據(jù)來比較。

10月二手房交易量不到6000套，但實際上，這個數(shù)據(jù)比去年10月3000套左右的交易量已經(jīng)好很多了。再把周期拉長，其實6000套的成交量不算很低，近5年的平均值可能還達不到這個水平。從這個數(shù)據(jù)來看，其實二手房市場沒有那么差。

從掛牌數(shù)據(jù)來看，房管局出臺了二手房監(jiān)管服務(wù)平臺，要求房源必須進行公示掛牌之后才能網(wǎng)簽，所以大家才看得到這個數(shù)字。

其實在沒有這個平臺之前，2013、2014年后臺數(shù)據(jù)顯示掛牌量就有10萬套，這5、6年間交付新房大概達到40萬套，從這個增量來看，二手掛牌總量未來肯定是越來越高。

從價格來看確實跌了，但去年下半年，二手房就開始跌了，市場回暖價格也沒有回到去年的高點；不過從購房市場來看，和去年大幅下跌的情況相比，今年11月和10月其實交易量差不多，說明購房者預(yù)期發(fā)生了變化，二手房需求也慢慢放緩，也是正常的。

人口增加，明年樓市不會冷

◎大老哥：

也有人說，9、10月市場成交低迷是正?，F(xiàn)象，明年3、4月又是一個艷陽天，該如何判斷明年二手房的走勢？

◎周包軍：

關(guān)鍵還是看城市，樓市發(fā)展跟政策有關(guān)?，F(xiàn)在全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生了分化，從全域發(fā)展來看，市場從普漲的情況慢慢過渡，經(jīng)濟形勢好、人口持續(xù)涌入的城市，房價繼續(xù)上漲。

第一，從購房者預(yù)期來看，大家認為杭州這種城市本身就不可能跌多少。到今年這個時間點，大家對杭州樓市的預(yù)期還是不錯的。不過大漲的情況也不太可能出現(xiàn)，畢竟前期已經(jīng)漲了很多了，市場還需要一定的時間來夯實這個基礎(chǔ)。

第二，明年的市場也不至于很冷。城市人口在增加，整個樓市基礎(chǔ)就不會太冷。

對于普通購房者來說，如果有合適的房子，還是可以下手。從整體市場心態(tài)來看，還是比較穩(wěn)定的，不會有大冷的點。

◎大老哥：

二手房市場和新房市場不一樣，它是由買賣雙方的需求決定，是一個博弈的過程。先不管趨勢怎樣，如果需求不迫切，就觀望，如果需求迫切，有適合的就可以買。

更重要的是，在淘二手房過程中，要和中介交朋友，不要把中介當(dāng)騷擾源。

公民同招，學(xué)區(qū)房要火

◎大老哥：

說完大勢，還有的朋友非常關(guān)注一個特殊的話題，那就是公民同招，民辦100%搖號，對學(xué)區(qū)房有沒有影響？學(xué)區(qū)房到底要不要買？

◎周包軍：

從政策本身來看，是希望教育資源公平。

從實際操作來說，公民同招政策出臺后，民辦學(xué)校提前批的優(yōu)勢沒有了。以往家長們一般是兩手準備，買套學(xué)區(qū)房，先試試考民辦，不行回來再讀公辦。短期內(nèi)，家長們可能會把重心放在公辦學(xué)校上，這兩年公辦學(xué)校錄取名額可能會很緊張。

長期來看，民辦學(xué)校“掐尖”的情況可能會被拉平，公民辦學(xué)校的差距可能會越來越小。

有一點確定的是，現(xiàn)在缺的是優(yōu)質(zhì)教育資源，這個問題很難通過分配方式來解決，因此，在現(xiàn)階段學(xué)區(qū)房出現(xiàn)下降的概率很小。

◎大老哥：

民辦和公辦將在同一起跑線上競爭，如果想給孩子準備好的學(xué)校，還是得去買優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。

豪宅堅挺，改善家庭又要改善了

◎大老哥：

除了二手房，新房市場也出現(xiàn)了分化，比如4萬左右的樓盤不用搖號，但傳統(tǒng)豪宅區(qū)域的樓盤如仁恒濱江園，搖號比例反而下降，是不是豪宅有獨立行情？

◎周包軍：

其實在杭州，千萬以上的豪宅成交還不足1%；但600-1000萬左右的成交比例就大了，這部分中高端住宅表現(xiàn)不錯。像最近交付的留香園、金茂府，二手房表現(xiàn)都不錯。

這個現(xiàn)象說明，對于原先就在杭州、本身持有住宅的家庭，也到了要改善的時候。這個層次來說，住房產(chǎn)品又到了要更新?lián)Q代的時候。

社會這兩年可能會迎來一波中高端改善購房者，這部分人關(guān)注的是品質(zhì)、地段、小區(qū)物業(yè)。因此，中高端住宅的二手價格相對堅挺，客戶群體需求還不少，這也是住房升級換代過程中必然出現(xiàn)的結(jié)果。

新房也是這樣，頂部的賣得好，價格低、性價比高的賣得好，中間這部分需求小。

年底是“淘房”的好時機

◎大老哥：

那么對于今冬明春購買二手房的網(wǎng)友，周總有什么建議？

◎周包軍：

年底買房其實是好時機。

年底行情不太熱，還能跟房東還還價。而且有些人可能急需變現(xiàn)，能淘到不少性價比高的房源，“淘”比“搶”要好。而且年底大家工作空閑一點，可以去淘一淘性價比高的“筍盤”。

對于改善而言，要注意周轉(zhuǎn)的時間，部分銀行放貸時間長，可能更緊。因此有置換的想法，時間點注意銜接，給自己留點余地。

購買二手房，要做好心理準備，買房周期可能相對長一點。