雖然房貸已經(jīng)放開，但杭州二手房的成交數(shù)據(jù)依然還在冰封期。

2022年前三月，杭州的二手房成交總套數(shù)在0.93萬套左右。這個數(shù)字只有去年同期的2.65萬套的三分之一左右。

杭州的二手房成交量自去年3月以1.15萬套的數(shù)據(jù)創(chuàng)下近五年來的新高以后，不斷下降，到去年的第四季度，已經(jīng)跌落到每月成交3000套左右的低點。

問題來了，當時大家的分析是房貸的收緊，對二手房東更加敏感，只要房貸放松，二手房的春天依然會回來。

然而，杭州的二手房已經(jīng)沒有春天了。

很多人曾經(jīng)擔心，亞運會后杭州樓市會不會驟冷?，F(xiàn)在看來，像玩偶一樣被牢牢控制住的新房，依然一邊分化，一邊紅盤迭出，而二手房市場卻是真的撐不住了。

撐不住的原因，有全國宏觀層面的原因，更有杭州市場的特殊原因。

這個特殊原因是，作為杭州樓市的雙刃劍，亞運會前杭州急劇膨脹的建成區(qū)面積，和不斷拓展的城市配套，在杭州嚴格的限購限價制度下，杭州的新房碾壓了杭州的二手房。

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樓市的降溫，房貸的松緊，學區(qū)房的瓦解，當然是杭州二手房成交量驟降的重要原因，但，這樣的原因也同樣出現(xiàn)在其他城市。

而事實上，與華東其他幾個省會城市和蘇州相比，杭州的二手房成交數(shù)據(jù)在2021年就已經(jīng)極不正常。

真相就在這里，同樣的大環(huán)境，同樣是限購限價的城市，杭州2021年的數(shù)據(jù)一個重要的特征就是新房比人家多得多，但二手房的成交數(shù)據(jù)卻大幅下降。

我們再來看看華東五市新房和二手房的套數(shù)增幅。

南京和蘇州的經(jīng)濟量級和樓市規(guī)模更加接近一些，也更能看得出來比較的結果：杭州的新房成交量吃掉了二手房的成交量。

當然，我們知道杭州2021年新房成交量有上一年度的延遲網(wǎng)簽的部分原因在，但這不影響我們得出上面的結論。

也就是說，杭州購房者除非是迫不得已，但凡有所選擇，都去買新房了。

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讓房東們著急的是，這樣的趨勢，接下來還將繼續(xù)。

李嘉誠的地段地段還是地段，害了很多人。因為，在每個人在眼里，什么是好的地段完全是云泥之別。所以，這句話沒有任何的指導意義，只是讓固執(zhí)者更加固執(zhí)而已。

為什么以前很多人愿意買市區(qū)的二手房，一個重要的原因是因為所謂的地段。然而，地段的三大核心價值：通勤、大型綜合體等商業(yè)配套、學區(qū)和醫(yī)院等公共配套，卻都在發(fā)生變化。

學區(qū)，杭州各個新城區(qū)都在引進好學校。

醫(yī)院，杭州最好的三甲醫(yī)院都在建新院區(qū)，而且浙一和浙二的總部都分別搬到了余杭和蕭山。

商業(yè)綜合體，從丁橋的天街，到蕭山新塘的銀泰，再到臨安錦南的寶龍，嗅覺更快的大型商業(yè)綜合體早已經(jīng)在新城區(qū)落地，購物體驗遠遠超過朝暉、潮鳴、城西等老城區(qū)。

甚至龍湖已經(jīng)在杭州布局了11座天街，但沒有一座位于杭州傳統(tǒng)意義上的老城區(qū)。

至于通勤，是更加重要的，也是亞運會對杭州最大的抬升，杭州的地鐵和快速路建設大大超速，在9月份的亞運會開幕前，杭州將有516公里的地鐵，和464公里的快速路，這將為杭州增加大量1字頭的「快速路房」，和2字頭的「地鐵房」。（點擊參閱此前文章：《15年的期待與悲喜都在這里，解讀杭州2035地鐵網(wǎng)的22大看點 | 葉建英》）

杭州此前就已經(jīng)分析過，雖然杭州的整體房價要高于南京，但事實上，對于200萬級預算的新杭州人和新南京人來說，杭州的置業(yè)門檻要低得多，杭州對年輕大學生友好得多。

一個突然變大的杭州，就像一個剛剛進入初中的男孩子，媽媽們會發(fā)現(xiàn)，他再也不愿意待在媽媽邊上了：有的是快樂、高效、高性價比的新城和新房子。

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和地鐵、快速路一起改變杭州的，還有如潮水一般涌上來的年輕人，和不斷的宅地供應量。

新杭州人很多，問題是新杭州人都是新引進的大學生，都年輕。

而已經(jīng)不需要再重申了，這批年輕人不喜歡或者沒有能力早婚早育。這意味著，老城區(qū)的二手房所謂的配套，他們根本不CARE。

雖然樓市的真實溫度已經(jīng)大幅下降，但因為有著奇特的限價制度，杭州的新房市場照樣可以「月月有紅盤，年年不降溫」，而杭州的宅地供應量仍然將按照每年引進40萬新杭州人的速度高配供應。

而且，正是因為亞運會前大量的公共配套建設，大大提高了郊區(qū)住宅的宜居性，以及郊區(qū)政府對土地出讓金的渴求程度。

這一輪的房產(chǎn)調控，限價是核心中的核心，限購可以提前松綁，大大地松綁，而限價不能，只能是在5%的天花板下局部調整。

這樣就意味著，杭州市中心的二手房，越來越像是為杭州新房市場不斷制造紅盤添火加油，抬橋子。