最近，看到一則關(guān)于三四線城市數(shù)據(jù)的解讀，說(shuō)是-三四線城市經(jīng)歷棚改大幅縮減、樓市嚴(yán)控政策、金融收縮等-系列雷后，還是沒(méi)有下降。

依據(jù)是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近幾個(gè)月公布的數(shù)據(jù)三線城市樓市整體趨穩(wěn)，穩(wěn)中小漲?？?0月數(shù)據(jù)，三線城市新建住宅和二手房?jī)r(jià)格同比分別上漲7.7%和4.6%。

文中還分別從人口角度（百萬(wàn)級(jí)別普遍存在/人口出生率扛大旗）、經(jīng)濟(jì)角度（三四線經(jīng)濟(jì)普遍還發(fā)展的不錯(cuò)）等角度分析了下。

最后，得出結(jié)論：三四線城市，房?jī)r(jià)是有強(qiáng)力支撐的。大家信念也不允許下跌。還表示，大多媒體之所以唱空三四線，是因?yàn)橄胱屢欢€房?jī)r(jià)下降幾乎很難實(shí)現(xiàn)，從而只能寄希望于三四線。

這個(gè)說(shuō)法，很強(qiáng)大......

三四線，涼不了？

不得不說(shuō)，這個(gè)觀點(diǎn)有一定的道理。尤其是最后一個(gè)點(diǎn)，因?yàn)橐欢€不會(huì)跌，所以只能寄希望于三四線下跌，這樣就能去買(mǎi)三四線的。

這讓我想起了前段時(shí)間的一篇刷屏文章《我終于花了5萬(wàn)塊，在鶴崗買(mǎi)了一套房》。鶴崗-這個(gè)城市，想必大多數(shù)人都對(duì)這個(gè)城市不陌生。

文中主人公鶴崗的新家

說(shuō)的是一位老家在舟山買(mǎi)不起房的中年人李海，最終在鶴崗買(mǎi)房的事情。說(shuō)實(shí)在的，每一個(gè)體驗(yàn)過(guò)買(mǎi)房心酸的業(yè)主，看完這篇文章估計(jì)都會(huì)心有感慨。買(mǎi)房不容易，尤其是在這個(gè)房?jī)r(jià)普遍超薪資的時(shí)代。

不過(guò)，對(duì)于三四線城市房?jī)r(jià)有強(qiáng)力支撐，人口、經(jīng)濟(jì)、信念都不允許跌的觀點(diǎn)。觀察君對(duì)此還是難以認(rèn)同，不會(huì)跌，鶴崗這樣的城市哪里來(lái)？

先簡(jiǎn)單看下其三四線，涼不了的論據(jù)。觀察君大概給概述為三方面：

首先，人口。主要是一份人口調(diào)查數(shù)據(jù)，下面是關(guān)于部分地區(qū)人口統(tǒng)計(jì)

人口規(guī)模來(lái)看，70個(gè)三線城市中，不乏人口300萬(wàn)以上的，就連500萬(wàn)以上的也不在少數(shù)。人口在300萬(wàn)以下的只有15個(gè)城市。

其次，說(shuō)經(jīng)濟(jì)。三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不錯(cuò)，雖沒(méi)有一線耀眼產(chǎn)業(yè)加持，但多年發(fā)展下來(lái)也小有成果

論據(jù)是：

克爾瑞整理是我一份2018年分能級(jí)城市GDP貢獻(xiàn)情況，15個(gè)新一線城市及68個(gè)三線城市貢獻(xiàn)的GDP份額最多，皆為21%，四線城市份額17%。 

最后得出經(jīng)濟(jì)上的結(jié)論：人口多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也不錯(cuò)，再加上這類城市自身所處的行政級(jí)別，足以對(duì)周邊的下級(jí)城市進(jìn)行輻射和吸納。

最后，政策以及信念。原話是，撐起三四線的，不僅僅有人口和經(jīng)濟(jì)實(shí)力，還有不允許暴跌的信念

一是政策維穩(wěn)，

二是橫盤(pán)下時(shí)間會(huì)消化掉上漲的房?jī)r(jià)，

三是人們的信念也不允許房?jī)r(jià)大幅度下滑。綜合這三個(gè)因素得出，三四線，涼不了。

這個(gè)結(jié)論，能信嗎？敢信嗎？三四線城市樓市的真實(shí)現(xiàn)狀到底如何？

三四線，真實(shí)現(xiàn)狀是...

被“唱空”的三四線城市，真實(shí)情況如何？可能，有點(diǎn)出乎你的意料。

這里，簡(jiǎn)單提下三四線概念：

我們平常提及的三四線樓市，這里的三四線，甚至還包括了下屬的縣城；但城市在定義上，其實(shí)縣城少有能稱為三四線城市的。

回歸正題。

關(guān)于人口：三四線，主城區(qū)人口流入的很多，當(dāng)然也有凈流出的，整體趨勢(shì)是，人口大幅流出。這種趨勢(shì)，只要經(jīng)濟(jì)落差在就有

以人口大省河南為例，在第六次人口普查中，河南17個(gè)省轄市的人口，在有下級(jí)縣級(jí)市、縣鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村補(bǔ)充的情況下，6個(gè)市區(qū)人口凈流出。

除了省會(huì)鄭州，基本沒(méi)有凈流入的城市。這就是三四線的人口現(xiàn)實(shí)。

之所以會(huì)給我們一個(gè)大部分三四線（真）城市房?jī)r(jià)還在穩(wěn)中有漲的感覺(jué)，很大一部分原因在于：可以從下屬縣鎮(zhèn)鄉(xiāng)甚至是農(nóng)村拉取人口。

但這明顯是不可持續(xù)的。看似人口不少，要知道，這個(gè)人口是存續(xù)人口，多數(shù)地區(qū)處于凈流出狀態(tài)。現(xiàn)在還能保持平衡，但一旦平衡轉(zhuǎn)化...

以駐馬店這個(gè)內(nèi)陸四線城市為例，人口超800萬(wàn)，但卻不斷減少，不僅如此，人口趨勢(shì)更加傾向老年化，凈流出的以青壯年為主。

這樣的城市還有信陽(yáng)、周口、商丘、南陽(yáng)，估計(jì)很多地方都難以想象戶籍流出百萬(wàn)加是什么情形。當(dāng)然，這并不是一年的數(shù)據(jù)，而是人口普查下的一段時(shí)間的變化，但也更能看到這些城市的未來(lái)。

雖然，最近的人口出生率上看，三四線顯然要比一二線高，但這也只不過(guò)是人口定律：經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)地區(qū)人口出生率越低。即使高了又如何？到時(shí)候依然外流。

關(guān)于經(jīng)濟(jì)：三四線城市的經(jīng)濟(jì)，大部分城市的主要構(gòu)成，除了建筑行業(yè)，就是工廠、以及集體企業(yè)，外加一部分個(gè)體戶等服務(wù)行業(yè)

怎么說(shuō)呢，在我接觸過(guò)的三四線城市中，地方政府多數(shù)還是比較盡心盡力的。

很多地方都以旅游為發(fā)力，積極發(fā)展旅游城市，并且還開(kāi)展一系列吸引人們歸鄉(xiāng)的創(chuàng)業(yè)政策。引導(dǎo)現(xiàn)在的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型。但是結(jié)果...

一是，經(jīng)商環(huán)境欠佳，縣級(jí)地區(qū)的人情往來(lái)、勾心斗角其實(shí)要比發(fā)達(dá)地區(qū)厲害的多

二是，往往匆忙上馬項(xiàng)目，沒(méi)有詳細(xì)考察，加上愿意回去的還是少數(shù)，農(nóng)業(yè)創(chuàng)業(yè)前期太累，能夠真正堅(jiān)持下來(lái)的沒(méi)幾個(gè)，對(duì)氣候的依賴大

等等原因，綜合在一起，真正完成轉(zhuǎn)型的真心沒(méi)幾個(gè)。真正賺錢(qián)的行業(yè)是：

高收入單位，公職人員，國(guó)企。企業(yè)主要是一些重工業(yè)，比如電廠、鋁廠等。

私企較好的，餐飲、地產(chǎn)服務(wù)（裝修等五金行業(yè)），還有一些個(gè)體戶吧。

其他一些已經(jīng)有點(diǎn)沒(méi)落的，就不說(shuō)了，比如酒吧KTV之類的。不能否認(rèn)，三四線城市的經(jīng)濟(jì)依托地產(chǎn)取得了重大成績(jī)，但是后續(xù)無(wú)力。

舉個(gè)例子（坐標(biāo)一三線城市下屬縣，GDP規(guī)模千億左右）：

觀察君舅舅，在我們那縣城收入算是比較高的，年收入多的年頭有上百萬(wàn)，最近幾年半退休，年收入穩(wěn)定在幾十萬(wàn)左右?？傎Y產(chǎn)數(shù)千萬(wàn)吧。

早期他是跑業(yè)務(wù)的，后來(lái)做過(guò)開(kāi)發(fā)商，但感覺(jué)被...的太嚴(yán)重，后來(lái)就自己投資了?，F(xiàn)在，感覺(jué)沒(méi)有什么投資機(jī)會(huì)已經(jīng)閑下來(lái)了。

看下我了解的他的資產(chǎn)構(gòu)成：有塊地皮，年租金30萬(wàn)左右，出租對(duì)象：周大生。價(jià)值數(shù)百萬(wàn)的房產(chǎn)兩三套，分別在新城、新新城、醫(yī)院附近。理財(cái)資產(chǎn)若干，具體數(shù)額不清楚。據(jù)我所知，在外地投資的廠已經(jīng)轉(zhuǎn)手，目前僅有一家小型賓館（年凈利在5-10萬(wàn)）。

我舅舅明確告訴我，現(xiàn)在機(jī)會(huì)不多，錢(qián)也難賺了。他的資產(chǎn)主要構(gòu)成依然是房子?？梢?jiàn)，如今的地區(qū)面臨的轉(zhuǎn)型，真的是壓力不小。

關(guān)于政策，新房?jī)r(jià)格難跌，三四線城市即使不限制下滑，大部分也是趨上的。這些地區(qū)二手房?jī)r(jià)格分化嚴(yán)重，電梯房、高層房、老區(qū)房不一個(gè)概念的。

現(xiàn)在老家流行的是什么呢？

改善房

有能力改善的，一定會(huì)在新式小區(qū)買(mǎi)房，依然住在老城區(qū)的老式小區(qū)會(huì)被鄙視的。

什么是新式小區(qū)？

有物業(yè)、高樓、有電梯?；旧?，符合這個(gè)的都算是新式小區(qū)，能買(mǎi)的一定是咬咬牙就買(mǎi)了。

這種老家賣(mài)的最火，還賊貴

但是與之相反的是，那種沒(méi)物業(yè)、沒(méi)電梯、低樓層的二手房極其難賣(mài)。有點(diǎn)條件的都不會(huì)考慮，去年過(guò)年回家，我舅舅跟我說(shuō)，沒(méi)個(gè)高層房，相親都要被鄙視....

心頭.....

話說(shuō)回來(lái)，三四線真的就全部都沒(méi)前途嗎？當(dāng)然不是，怎么分辨？

我覺(jué)得下階段的三四線城市的發(fā)展，從大面上講會(huì)面臨兩個(gè)極端，越來(lái)越向上的城市就是那些離一線城市最近且能產(chǎn)生連接的城市。

簡(jiǎn)單講，就是距離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的相對(duì)位置。特別是距離一線超一線的三四線。

他們能異軍突起的很核心的一個(gè)原因就是一線城市的人口越來(lái)越來(lái)越滿了，房?jī)r(jià)也越來(lái)越走高，明顯的溢出效應(yīng)給這些城市注入了源源不斷的各類資源。

常州？張家港？

城市也只能說(shuō)一般，但靠溢出效應(yīng)的福利，發(fā)展的也是風(fēng)生水起。

但是，有一種三四線的房產(chǎn)，除了自住，養(yǎng)老，千萬(wàn)別去投資了。就是資源枯竭型城市，這是真正的基本沒(méi)有什么大的潛力的城市。

資源枯竭型城市名單

大慶、玉門(mén)、鶴崗等等其實(shí)只是眾多資源型城市的代表，如果沒(méi)有轉(zhuǎn)型好，結(jié)局應(yīng)該不會(huì)有什么不同。比如重慶萬(wàn)盛、安徽銅陵等地。

資源枯竭型城市，主要是沒(méi)有好的產(chǎn)業(yè)支撐。人口沒(méi)辦法留住，要是有好的產(chǎn)業(yè)，絕大多數(shù)人其實(shí)還是愿意留在家鄉(xiāng)，沒(méi)幾個(gè)人愿意背井離鄉(xiāng)。

關(guān)于建議：

如果你要押寶三四線，機(jī)會(huì)當(dāng)然還是有的，但就是要把自己變得跟地產(chǎn)人一樣去研究不同三四線城市背后的數(shù)據(jù)和發(fā)展邏輯。

否則，就繞開(kāi)吧。不是門(mén)清，不建議，坑真的很多、很多....

當(dāng)然，自住依然例外，看需求。真要買(mǎi)，也只建議考慮環(huán)大城市圈的三線城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的三四線城市，這些地區(qū)成長(zhǎng)的潛力大，不說(shuō)賺錢(qián)，最少保值不是。