作者：莫小斐，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所

商業(yè)地產(chǎn)兼具地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性，招商與運(yùn)營往往系商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之核心。在筆者經(jīng)手的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，尤其是商業(yè)中心類項(xiàng)目，有的將運(yùn)營環(huán)節(jié)交由商業(yè)管理公司與物業(yè)管理公司分別管理，有的項(xiàng)目直接將運(yùn)營環(huán)節(jié)完全托付于物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。無論采取上述哪一種管理模式，物業(yè)管理公司在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)中除擔(dān)負(fù)商業(yè)物業(yè)的日常運(yùn)營及維護(hù)外，還需實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)自身的保值及增值。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)，通常包括兩方面：其一，物業(yè)支持性管理服務(wù)，主要是為業(yè)主或商戶提供日常性服務(wù)，包括但不限于保潔服務(wù)、消防管理服務(wù)、公共設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)、安保管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)等；其二，商務(wù)支持性管理服務(wù)，主要是針對提升商業(yè)物業(yè)整體收益而提供的服務(wù)，包括但不限于租金管理、租戶管理、商業(yè)物業(yè)形象推廣等。

本文擬就商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)過程中的六大常見法律風(fēng)險(xiǎn)防控?zé)狳c(diǎn)予以簡要提示，以供探討。

熱點(diǎn)一、因暴雨導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)倒灌水事件從而引發(fā)人身損害及財(cái)產(chǎn)損失

暴雨天氣通常引發(fā)車庫等商業(yè)物業(yè)出現(xiàn)倒灌水事件，如若物業(yè)管理公司管理不當(dāng)，難免會面臨索賠。當(dāng)出現(xiàn)上述索賠時，物業(yè)管理公司通常以不可抗力的觀點(diǎn)予以抗辯，但就現(xiàn)有裁判案例來看，基于暴雨具有可預(yù)見性，該抗辯理由不一定能夠得到法院的支持。

為此，筆者建議，物業(yè)管理公司得知暴雨預(yù)警時，應(yīng)盡快做好防范措施，并采取如下措施進(jìn)行處理：①通過ＮＣ系統(tǒng)向各業(yè)主或商戶發(fā)送暴雨預(yù)警短信，在公告欄處粘貼暴雨預(yù)警提示公告，并進(jìn)行拍照證據(jù)固定；②對于地勢低洼處，提早準(zhǔn)備防汛袋，并進(jìn)行拍照證據(jù)固定；③檢查各公共關(guān)鍵排水管道及排水點(diǎn)是否通暢，并制作完善的檢查記錄；④對于易發(fā)生倒灌的高危點(diǎn)，派值班人員看守。

熱點(diǎn)二、因商業(yè)物業(yè)被盜發(fā)生的財(cái)產(chǎn)損失

在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)過程中，盜竊事件的發(fā)生難以完全避免。然而，一旦發(fā)生盜竊事件，物業(yè)管理公司通常面臨業(yè)主或商戶的索賠。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)的規(guī)定，物業(yè)管理公司在盜竊致?lián)p事件中承擔(dān)的是過錯責(zé)任，當(dāng)物業(yè)管理公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同約定的安保管理義務(wù)時（包括但不限于：物業(yè)管理范圍內(nèi)監(jiān)控設(shè)施出現(xiàn)故障、無法提供物業(yè)管理服務(wù)合同約定的巡邏記錄或出入口登記記錄等），將承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

因此，筆者建議，物業(yè)管理公司在為商業(yè)物業(yè)提供服務(wù)時需注意：①定期檢測及升級監(jiān)控系統(tǒng)，以盡量避免監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)故障。當(dāng)部分監(jiān)控系統(tǒng)出現(xiàn)故障時，應(yīng)盡快予以維修，同時安排人員就出現(xiàn)故障的監(jiān)控點(diǎn)加強(qiáng)人工巡邏；②注意保存定點(diǎn)巡邏及出入口登記記錄；③知悉發(fā)生盜竊事件后，第一時間趕到現(xiàn)場，協(xié)助業(yè)主或商戶報(bào)警，并協(xié)助封鎖現(xiàn)場及排查實(shí)施盜竊行為人員。

熱點(diǎn)三、因商業(yè)物業(yè)消防管理措施瑕疵及火災(zāi)導(dǎo)致的人身損害及財(cái)產(chǎn)損失

根據(jù)《中華人民共和國消防法》第18條規(guī)定，同一建筑物由兩個以上單位管理或者使用的，應(yīng)當(dāng)明確各方的消防安全責(zé)任，并確定責(zé)任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設(shè)施和消防車通道進(jìn)行統(tǒng)一管理。當(dāng)出現(xiàn)因商業(yè)物業(yè)消防管理措施瑕疵導(dǎo)致火災(zāi)后果進(jìn)一步擴(kuò)大的，物業(yè)管理公司作為商業(yè)物業(yè)管理者，往往難以推卸其責(zé)任。

為此，筆者建議，物業(yè)管理公司應(yīng)重視商業(yè)物業(yè)的消防管理，并采取如下措施：①在物業(yè)服務(wù)合同中明確消防安全管理義務(wù)主體、范圍及責(zé)任；②定期檢查消防設(shè)施（包括但不限于滅火器、自動報(bào)警裝置等），并保存檢查巡邏記錄；③不定期開展防范火災(zāi)等預(yù)防火災(zāi)宣傳活動，并對活動現(xiàn)場照片、業(yè)主／商戶聯(lián)名簽字記錄等予以證據(jù)固定；④選購商業(yè)保險(xiǎn)，以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。

熱點(diǎn)四、因電梯、公共扶梯等公共設(shè)施設(shè)備致人損害

當(dāng)出現(xiàn)電梯、公共扶梯等公共設(shè)施設(shè)備致人損害事件時，物業(yè)管理公司作為公共設(shè)施設(shè)備的直接管理人，將往往面臨索賠。若物業(yè)管理公司無法證明其履行了物業(yè)服務(wù)合同約定的關(guān)于公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)義務(wù)，一旦發(fā)生訴訟，其難以避免承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

為此，筆者建議，在商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)中，物業(yè)管理公司應(yīng)注意如下事宜：①按照物業(yè)服務(wù)合同約定對公共設(shè)施設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)、維護(hù)，并保存保養(yǎng)、維護(hù)證據(jù)（包括但不限于外包服務(wù)合同、費(fèi)用支付憑據(jù)、保養(yǎng)／維護(hù)記錄等）；②對容易引發(fā)安全隱患的設(shè)施進(jìn)行必要的警示提示；③對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢修時，注意拉警戒線及放置安全提示牌；④發(fā)生安全事故時，除協(xié)助進(jìn)行救助外，應(yīng)第一時間與設(shè)備供應(yīng)商聯(lián)系。

熱點(diǎn)五、因違反安全保障義務(wù)導(dǎo)致人身損害及財(cái)產(chǎn)損失

根據(jù)《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第37條規(guī)定，商場等公共場所的管理人，未盡到安全保障義務(wù)，導(dǎo)致他人損害的，應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。因第三人的行為造成他人損害的，由第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，管理人未盡到安全保障義務(wù)的，承擔(dān)相應(yīng)補(bǔ)充責(zé)任。物業(yè)管理公司作為商業(yè)物業(yè)的管理人，當(dāng)公共區(qū)域發(fā)生因安保瑕疵、電梯維護(hù)瑕疵等侵害他人權(quán)益的事件，若物業(yè)管理公司未盡到安全保障義務(wù)，沒有采取積極有效的措施進(jìn)行處理，將面臨索賠。

為此，筆者建議，物業(yè)管理公司需注意如下事宜，并進(jìn)行證據(jù)固定：①在商戶對經(jīng)營場所進(jìn)行裝修時，需嚴(yán)格審查裝修圖紙，勿變動建筑物主體結(jié)構(gòu)等，并進(jìn)行適當(dāng)免責(zé)提示；②保障商業(yè)物業(yè)的公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備符合關(guān)于消防安全、人身安全保障等現(xiàn)行法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)范性要求，并定期進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，保留相應(yīng)維護(hù)保養(yǎng)記錄；③針對易發(fā)生安全隱患的區(qū)域或可能發(fā)生傷害和意外事件的情形，進(jìn)行溫馨提示，履行告知義務(wù)。如：“小心地滑”、“小心碰頭”、“請看護(hù)好您的小孩”等；④對于設(shè)施設(shè)備損壞或發(fā)生安全事件的區(qū)域，應(yīng)及時予以現(xiàn)場封閉，積極修復(fù)，并張貼溫馨提示；⑤定期進(jìn)行安全檢查，并保存檢查記錄；⑥若已發(fā)生安全事件，應(yīng)及時采取有效救助措施，避免損失或損害進(jìn)一步擴(kuò)大；⑦購買商業(yè)保險(xiǎn)，以進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁。

熱點(diǎn)六、因物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)用、水電費(fèi)等欠費(fèi)事宜進(jìn)行斷水?dāng)嚯妼?dǎo)致商戶財(cái)產(chǎn)損失

在實(shí)踐中，當(dāng)業(yè)主或商戶就物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)用、水電費(fèi)等費(fèi)用欠付到一定程度時，物業(yè)管理公司常會采取斷水?dāng)嚯姷姆绞竭M(jìn)行催費(fèi)。然而，物業(yè)管理公司并非供水供電單位，其所為之水電費(fèi)繳納也是代收代繳。故，當(dāng)業(yè)主或商戶拖欠物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)用、水電費(fèi)等費(fèi)用，物業(yè)管理公司對商鋪進(jìn)行斷水?dāng)嚯姷?，若因此造成的業(yè)主或商戶損失，物業(yè)管理公司將面臨被索賠的風(fēng)險(xiǎn)。

為此，律師建議物業(yè)管理公司盡量不采取斷水?dāng)嚯娭袨?，若物業(yè)管理公司決定就欠費(fèi)事宜進(jìn)行斷水?dāng)嚯姷模敲凑堊⒁馊缦率乱?，但下述措施的采取無法完全規(guī)避因斷水?dāng)嚯娦袨樗鶎?dǎo)致的侵權(quán)等法律風(fēng)險(xiǎn)：①在物業(yè)服務(wù)合同中約定，當(dāng)出現(xiàn)業(yè)主或使用人欠付物業(yè)管理費(fèi)、能耗費(fèi)用、水電費(fèi)等費(fèi)用時，賦予物業(yè)管理公司斷水?dāng)嚯姍?quán)；②實(shí)施斷水?dāng)嚯娦袨闀r，盡量選擇商場打烊之時，以避免給商戶造成較大損失；③實(shí)施斷水?dāng)嚯娦袨榍?，向商戶發(fā)函告知，并進(jìn)行提示。

結(jié)語

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理較之傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理，在服務(wù)對象范圍、設(shè)施設(shè)備維護(hù)要求、安全消防和管理要求等方面存在較多差異，其法律風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)與傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)同樣存在差異。本文僅從商業(yè)物業(yè)管理常見六大法律風(fēng)險(xiǎn)防控?zé)狳c(diǎn)進(jìn)行概要性提示，以期拋磚引玉。