▌一、在建工程轉(zhuǎn)讓的基本條件

1、已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；

2、開(kāi)發(fā)投資總額達(dá)到25%以上（不含土地出讓金）；

3、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，報(bào)有關(guān)政府部門(mén)審批，由受讓方辦理土地使用權(quán)證，并補(bǔ)繳土地出讓金。

▌二、在建工程轉(zhuǎn)讓常見(jiàn)的限制條件

1、存在司法查封

2、未繳納土地出讓金，未取得土地使用權(quán)證

3、在建工程已被抵押

4、施工方工程款未結(jié)清，拒不退場(chǎng)

5、在建工程各項(xiàng)手續(xù)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òㄋ淖C轉(zhuǎn)讓?zhuān)h(huán)保、交評(píng)、消評(píng)備案等）

6、已取得預(yù)售許可證并已部分預(yù)售的（如已網(wǎng)簽，撤銷(xiāo)難度較大）

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▌三、在建工程轉(zhuǎn)讓涉及的主要稅種

▌四、發(fā)生的費(fèi)用

▌五、在建工程轉(zhuǎn)讓合同的效力

我國(guó)法律、行政法規(guī)無(wú)“房地產(chǎn)交易”受讓人需具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的強(qiáng)制性規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：

（1）《城市房地產(chǎn)管理法》第三章對(duì)“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”和“房地產(chǎn)企業(yè)”作了規(guī)定，第四章對(duì)“房地產(chǎn)交易”作了規(guī)定，但并沒(méi)有任何條款規(guī)定房地產(chǎn)交易中買(mǎi)受方應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)；

（2）《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二十條規(guī)定了“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目”應(yīng)符合的條件：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條、第四十條規(guī)定的條件” ，但是沒(méi)有任何條款規(guī)定房地產(chǎn)交易中買(mǎi)受人應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的規(guī)定。

最高法院判例：

（1）《烏魯木齊高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)三盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與新疆維吾爾自治區(qū)機(jī)械設(shè)備成套局房產(chǎn)續(xù)建合同糾紛案》（最高人民法院在(2001)民一終字第77號(hào)）

判決認(rèn)為：

項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同的受讓方并不需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，不能因此認(rèn)定合同無(wú)效，只是受讓以后進(jìn)行續(xù)建，才必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資格。

（2）《大連新中保發(fā)展股份有限公司與大連天成大廈有限公司代建合同糾紛上訴案》（最高人民法院（2004）民一他字第71號(hào)）

判決認(rèn)為：

購(gòu)買(mǎi)在建工程的單位沒(méi)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效；受讓人購(gòu)買(mǎi)在建工程資產(chǎn)后，可以用該在建項(xiàng)目資產(chǎn)另設(shè)公司申請(qǐng)資質(zhì)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

（3）《《南京和平建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司與南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司等建設(shè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同糾紛案》》（最高人民法院民事判決書(shū)（2000）民終字第2號(hào)）

判決認(rèn)為：

1998年4月26日，南京櫻花園美食娛樂(lè)有限公司與南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司簽署《和平大樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。約定南京凱豐經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)總公司將和平大樓項(xiàng)目及土地使用權(quán)在建工程轉(zhuǎn)讓給南京櫻花園美食娛樂(lè)有限公司。櫻花園公司在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)成立具備獨(dú)立法人資格、具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的“和平大廈實(shí)業(yè)有限公司”。

1998年10月16日，和平公司開(kāi)業(yè)，該公司經(jīng)營(yíng)范圍為和平大廈商品房的建設(shè)、銷(xiāo)售、租賃和售后服務(wù)、物業(yè)管理。一審法院江蘇省高級(jí)人民法院判決：該《和平大樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。最高人民法院以（2000）民終字第2號(hào)判決書(shū)維持了一審判決，認(rèn)定《和平大樓項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓協(xié)議》合法有效。