一般來(lái)說(shuō)，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專業(yè)人士都明白，國(guó)家為了嚴(yán)厲打擊哄炒地皮的行為，是禁止土地在獲取后未經(jīng)開(kāi)發(fā)直接對(duì)外轉(zhuǎn)讓的。即使你轉(zhuǎn)了，恐怕也難以完成土地過(guò)戶手續(xù)。但是萬(wàn)一房地產(chǎn)公司真的要轉(zhuǎn)手呢，咱們來(lái)看看都有哪些需要注意的地方以及涉及到的稅務(wù)問(wèn)題。

通常像這種情況，我們還是建議地產(chǎn)商能夠滿足投資強(qiáng)度達(dá)到25%以上時(shí)再行轉(zhuǎn)讓，如此一來(lái)，你不再是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（視為無(wú)形資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)），而是轉(zhuǎn)讓在建工程；相對(duì)應(yīng)的，所涉及到的增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅，也會(huì)比單純的轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)負(fù)擔(dān)要輕一些。最為重要的是，轉(zhuǎn)讓在建工程可以向交易方按轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)具增值稅專用發(fā)票，這樣便能順利地辦理土地過(guò)戶手續(xù)了。

《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)于土地轉(zhuǎn)讓行為作出了明確規(guī)定：按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。前者說(shuō)的是二級(jí)開(kāi)發(fā)或一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，而后者指的是土地一級(jí)開(kāi)發(fā)。

當(dāng)然咯，實(shí)踐中我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，各個(gè)地方的政策執(zhí)行口徑并非完全一致。有些城市的稅務(wù)主管部門(mén)允許企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，對(duì)于投資強(qiáng)度并未作硬性要求。所以，企業(yè)需要結(jié)合自身情況積極的向所屬地稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行商磋，爭(zhēng)取拿出一個(gè)最佳的解決方案。

下面，瀝嘔君就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓在建工程這兩種形式，分別聊聊所涉及的稅負(fù)差異。

※增值稅※

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

如果只是土地使用權(quán)，那毫無(wú)疑問(wèn)是按照無(wú)形地產(chǎn)稅目下的土地使用權(quán)來(lái)征稅的。

營(yíng)改增前取得的土地使用權(quán)可以選擇5%簡(jiǎn)易計(jì)稅，且可以扣除土地成本后差額征稅；

營(yíng)改增后取得的土地則只能選擇9%一般計(jì)稅，并且不可扣除土地成本。

2、轉(zhuǎn)讓在建工程

如果是在建工程，則不再是按照“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”，而是按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”繳納增值稅。

老項(xiàng)目可以選擇5%簡(jiǎn)易計(jì)稅，但不可扣除土地成本；

新項(xiàng)目只能選擇9%一般計(jì)稅，且可以扣除土地成本后差額征稅。

結(jié)論：大家可以看到，轉(zhuǎn)讓在建工程和土地使用權(quán)，在是否可扣除土地成本這一方面，二者完全是顛倒過(guò)來(lái)的。營(yíng)改增前，簡(jiǎn)易計(jì)稅的可以扣除土地成本；營(yíng)改增后，一般計(jì)稅可可扣除土地成本，反之亦然。

附相關(guān)政策：

2016年36號(hào)文件附件《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》關(guān)于《銷(xiāo)售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)注釋》的規(guī)定：

銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無(wú)形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按照銷(xiāo)售無(wú)形資產(chǎn)稅目繳納增值稅。同時(shí)規(guī)定轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時(shí)一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅。

《河北省國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)改增有關(guān)政策問(wèn)題的解答(之八)：“第一條關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目繳納增值稅問(wèn)題：

單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目時(shí)，不論是否辦理立項(xiàng)人和土地使用人的更名手其實(shí)質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按以下方法繳納增值稅：

1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入竣工階段的在建項(xiàng)目，按 '轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)'稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目繳納增值稅。

2.轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按'銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納增值稅。

在建項(xiàng)目是指已立項(xiàng)投入建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目。

財(cái)稅【2016】36號(hào)文件附件《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》明確規(guī)定：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額為銷(xiāo)售額。

※土地增值稅※

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照土地增值稅現(xiàn)行政策無(wú)法享受成本加計(jì)扣除。

2、轉(zhuǎn)讓在建工程

如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)投入25%以上，形成在建工程再對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，則可以依照《中華人民共和國(guó)土地增值稅法》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地價(jià)款和前期發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本都可以允許加計(jì)20%扣除。比照商品房正常計(jì)算繳納土地增值稅，并且在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)必須進(jìn)行該項(xiàng)目土地增值稅清算。

是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，還是投入一定資金開(kāi)發(fā)強(qiáng)度至25%以上形成在建工程再行轉(zhuǎn)讓，決定權(quán)當(dāng)然在于企業(yè)自身的選擇（前提是要在符合現(xiàn)行相關(guān)監(jiān)管政策的大前提之下）。從稅收角度優(yōu)劣性對(duì)比的角度而言，我們也可以看到，無(wú)論是增值稅還是土地增值稅，在營(yíng)改增后，對(duì)于具備一般納稅人資格的房開(kāi)企業(yè)而言，選擇轉(zhuǎn)讓在建工程顯然是要優(yōu)于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。當(dāng)然咯，世事無(wú)絕對(duì)，再者我們考慮問(wèn)題也要多方面加以權(quán)衡，決不能僅僅遵從稅收這一個(gè)角度。最終選擇何種方式，企業(yè)還是要結(jié)合自身情況綜合考量。

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