抵押，是抵押人（通常為債務人或其他第三人）不轉移財產的占有，將該財產作為債權的擔保。

設定抵押權的意義在于，當債務人不履行到期債務時，債權人可以就該財產折價或者以拍賣、變賣該財產的價款優(yōu)先受償，即當發(fā)生債務人財產不足以清償全部債權的情況下，抵押人的債權能比債務人其他債權人的債權更先以抵押物的交換價值得到全額清償。

通常，除土地所有權、集體土地使用權、公益設施及其他產權不明的財產等外，抵押物可以為抵押權人有權處分的不動產和動產，最為常見的抵押物無外乎是房屋及相應的土地使用權（本文以“不動產”為例，作為本文探討的抵押物所指代范疇）。

不動產的抵押權采用的是“登記生效”主義，因此在簽訂書面抵押合同后必須要辦理抵押登記并取得抵押權證，否則抵押合同不生效，抵押權也不具有法律效力。

由于抵押權人在行使抵押權時獲得的是抵押物的交換價值，基于這種財產的代位性，在抵押期間，相對于抵押權人而言，抵押人對于抵押物仍然享有處分權，但卻要受到一定限制。

1、出租權

抵押人將抵押物出租的，承租人的租賃權是否有效取決于抵押設定的時間。當租賃先于抵押時，應遵循“抵押不破租賃”的原則，在租賃物設定抵押后原租賃關系繼續(xù)有效。

其原因在于，承租人支配的是租賃物的使用價值，而抵押權人支配的是其交換價值，所以租賃物設定抵押不會損害承租人的利益，因此抵押人將租賃物設定抵押無須經過承租人的同意。但是如果租賃合同沒有到期抵押權人就依法行使了抵押權，租賃物所有人發(fā)生變化，租金的給付對象也發(fā)生了變化，故抵押人在設定抵押時，應告知承租人抵押事實，同時為避免負有租賃的抵押物變價困難，也應將租賃事實告知抵押權人。

（注：當抵押房屋因抵押權人通過法院被依法執(zhí)行拍賣時，如承租人依據“抵押不破租賃”要求帶租拍賣，執(zhí)行法院應予實質審查。以浙江為例，承租人只要在房屋被抵押、查封后占有房屋的，不論是否在前已簽訂租賃合同，執(zhí)行法院都可以裁定除去租賃關系而啟動拍賣；如果房屋被抵押、查封前已交付承租人，但申請執(zhí)行人有證據證明被執(zhí)行人與承租人間惡意串通以明顯不合理低價租賃，或有偽造租金交付證據的，執(zhí)行法院經審查后仍可能除去租賃關系拍賣）

反之，抵押人在抵押權設立后抵押物出租的，租賃關系不可以對抗已登記的抵押權，即抵押權實現后，租賃合同對抵押物受讓人不具有約束力。

2、出讓權

抵押期間，抵押人欲轉讓不動產抵押物的，必須通知并征得抵押人同意并將抵押情況告知受讓人，否則轉讓行為將歸于無效（如果是無需登記的抵押物，可能導致轉讓行為生效而致抵押權人蒙受損失），但如果受讓人代替?zhèn)鶆杖饲鍍斎總鶆諒亩麥绲盅簷啵词茏屓诵惺埂皽斐龣唷保┑某狻?/p>

如若抵押權人認為轉讓價款明顯低于抵押物價值時，抵押權人可要求抵押人提供相應擔保作為其同意轉讓的條件。對于轉讓所得的價款，債務人應當用于提前清償擔保的債權，剩余部分才由抵押人享有，如有不足的，還需債務人清償。

3、再抵押權

財產經抵押后，若財產的價值大于所擔保的債權金額，就余額部分抵押人可向其他債權人再次抵押，但是再次抵押的擔保債權金額不能超過抵押物的余額部分。

1、抵押物的處置方式（抵押權實現方式）

實現抵押權的方式有拍賣、折價、變賣三種。其中，變賣方式最為省時省力，但基本上建立于抵押權人與抵押人協商一致的前提下，當然如果法院在強制實現抵押權時，無法通過拍賣方式對抵押物變價的，也可由法院主持對抵押物進行變賣。

折價，可由抵押雙方在債務履行期屆滿后（如在訂立抵押合同或債務履行期屆滿前達成的，可能因被認定為“流質條款”而歸于無效）協商進行也可由人民法院在作出判決后，按抵押物的性狀，參照市場價格，把抵押物折價歸抵押權人所有，此種方式可能會導致不公平的后果，也易影響其他債權人的利益，一旦折價協議有失公允的，其他債權人可以請求撤銷，因此折價必須建立在公平估價的基礎上。

拍賣，是實現抵押權的一種最佳方式，通過引入競爭機制，競拍的價格能保證抵押物價值的充分實現，同時抵押權人也可以作為競拍人參與到競買中，基于此種方式的公平性和變現能力，其也是法院優(yōu)先采取的變價處理方式。

2、抵押權人的債權執(zhí)行權

（1）抵押權人債權執(zhí)行權包括對抵押物的執(zhí)行處分權

法律規(guī)定，當債務人到期無法清償抵押人債務時，抵押人只能先通過與抵押人協議以抵押物處置所得價款受償，協商不成的，再向人民法院提起訴訟或向仲裁機構提起仲裁確認債權后通過向法院申請強制執(zhí)行生效判決、調解書或仲裁裁決（可統(tǒng)稱為“執(zhí)行依據”）來處置抵押物受償，處置的方式同樣是折價、拍賣或變賣。

在前者協議受償方式下，抵押物的處置人是抵押人，而在后者訴訟或仲裁受償方式下，因處置行為的啟動有賴于抵押權人的申請，因此處置人實為抵押權人，只不過其處置權是須依附法院執(zhí)行程序實現的執(zhí)行處分權。在執(zhí)行依據生效至抵押物處置前，抵押物的孳息可由抵押權人收取并享有（即抵押權人的處置權還及于抵押物的孳息）。

（2）抵押權人債權執(zhí)行權包括對抵押物執(zhí)行處分的優(yōu)先受償權

抵押權人就抵押物處分所得價款具有優(yōu)先受償權，該優(yōu)先受償性是針對無擔保的普通債權人，但是當不動產抵押物同時抵押給多個債權人的，在受償優(yōu)先性上也存在區(qū)別：在先登記的抵押權人應先于后登記的抵押權人受償，若發(fā)生后登記抵押權人債權先到期情形的，后登記債權人有權先行要求處置，但只能就抵押物價值超出在先抵押擔保債權的部分受償。）

1、抵押物若經多輪法院查封將可能極大妨礙抵押權的順利實現

依據相關法律規(guī)定，已經設定抵押的財產因涉訴或涉及仲裁程序被法院采取查封、扣押等財產保全或執(zhí)行措施（以下以查封為例）的，不影響抵押權的效力，也即不影響抵押權人對抵押物的優(yōu)先受償權，但是當債務人負債較多，抵押物被其他債權人申請法院多輪查封時，將會大大增加抵押物的處置時間和成本，從而導致抵押權人喪失對抵押物的優(yōu)先處置權。

如果有多個法院對同一抵押物先后進行查封，最先查封的法院為正式查封，后來辦理查封登記的法院為輪候查封，如果正式查封法院解除查封，那么排列在先的輪候查封變?yōu)檎讲榉?。在?zhí)行環(huán)節(jié)中，正式查封法院若對抵押物進行全部處理的，排列在后的輪候查封將自動失效；若為部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封則轉為正式查封。

之所以要區(qū)分正式查封與輪候查封，是因為依據《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產的規(guī)定》，只有正式查封的法院對于查封財產才能依執(zhí)行債權人的申請進行處置（即相較于輪候查封債權享有執(zhí)行優(yōu)先權），如果在其他債權人已申請法院就抵押物進行查封，抵押權人無法再與抵押人以協議方式處置抵押物，此種情形下，除非抵押權人在首封法院執(zhí)行抵押物期間，申請加入到首封法院對被執(zhí)行人（債務人）的財產分配中，對執(zhí)行變價所得款要求優(yōu)先受償的，如果抵押權已經就債權起訴或申請仲裁，但未就抵押物查封或就抵押物由其他法院輪候查封的，抵押權人優(yōu)先受償權與首封法院的執(zhí)行優(yōu)先權沖突，可能會存在以下影響抵押權實現的隱患：

（1）因抵押物變價款難以清償已有全部債權致首輪查封人濫用優(yōu)先處分地位對抗抵押權人

抵押物的評估價格與最終變現價值往往會存在一定差距，如果抵押物變價所得的款項在優(yōu)先清償抵押權人債權金額及強制執(zhí)行費后所剩無幾，或根本無法滿足首封法院債權的清償要求的，首封債權人基于本位主義可能會怠于申請拍賣抵押物，且即使首封債權人申請拍賣，法院也會因拍賣屬于對本案債權清償無實際利益的“無益拍賣”而不予啟動拍賣程序，如此局面容易迫使抵押權人與其私下達成協議放棄部分債權份額的清償。

（2）抵押權人和法院信息不對稱導致抵押物被提前處置

由于抵押權人無法全盤掌握債務人的債務、涉訴或被執(zhí)行情況，實踐中可能發(fā)生首封法院（尤其是異地首封法院）已經將被查封的抵押物處置完畢，而輪候查封法院且享有優(yōu)先受償權的抵押權人一無所知的情況，從而導致抵押物滅失。

（3）抵押人與他人通謀虛假債務進行惡意訴訟

抵押人為了逃避債務，可能授意他人依據虛假的債權文書向法院起訴要求對抵押物進行查封，通過怠于行使債權或人為復雜訴訟過程，又或者與他人達成還款協議，約定較長的還款期限，同時約定還款協議未履行完畢前不得解除抵押物的查封，從而使得抵押權人無法順利實現抵押權。

（4）首封法院對債權人債權訴訟、判決程序進程緩慢牽制抵押權的實現

如首先查封的法院所采取的執(zhí)行措施為執(zhí)行財產保全裁定（即在法院還未就案件進行審理判決前，為防止將來債務人轉移被查封財產導致發(fā)生無可供執(zhí)行財產的局面，法院先行就已知特定財產進行保全的一種強制措施），具體的財產分配要等到該院案件審理終結后執(zhí)行。因此，抵押權人實現抵押權要嚴重受制于受封法院對相應債權糾紛的審理進程。再者，如果債務人涉嫌刑事犯罪的，根據“先刑事后民事”的審判原則，民事案件應先移送進行刑事審判，由此，首封法院的債權糾紛的審理期限就會變得額外冗長。

2、關于解決抵押權人優(yōu)先受償權與執(zhí)行優(yōu)先權沖突各地的實踐做法

現有的相關法律對于財產處分法院的確定依據四個原則，即方便執(zhí)行、終局執(zhí)行、無益拍賣禁止及公平保護原則，即需綜合考慮：是否為財產所在地法院；是否已進入終局執(zhí)行；優(yōu)先受償債權與在先查封債權間的優(yōu)先順位如何；在先查封債權、優(yōu)先受償債權與查封財產價值間的關系。