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來源：上海信和安律師事務(wù)所，感謝作者授權(quán)。 前 言 房產(chǎn)作為夫妻財產(chǎn)的重要組成部分，其歸屬和分割問題已經(jīng)成為離婚訴訟中的焦點。本文基于對登記主體、出資主體、購買時間、房產(chǎn)性質(zhì)等情況的考察，對離婚糾紛中的房產(chǎn)歸屬和分割問題作了分類研究。 一、登記在不同主體名下的房屋權(quán)屬認(rèn)定
代表登記的現(xiàn)象在生活中大量存在。夫妻雙方的房屋往往只登記在夫妻一方名下，或者登記在其子女甚至第三人的名下。夫妻離婚時，由于從登記情況無從判斷房屋產(chǎn)權(quán)的真正歸屬，極易發(fā)生糾紛。如果夫妻一方婚前購買房屋并登記在己方名下的，原則上應(yīng)當(dāng)歸登記方所有，除非有特殊約定。即便登記在其子女、父母或他人的名下，也較少涉及夫妻雙方在離婚時對該房屋的分割糾紛。這里的“婚前購買”指的是婚前全款購買房屋或者婚前已將貸款結(jié)清的情況。如果是婚前按揭購房的情況，夫妻另一方還有權(quán)分割婚后共同還貸部分的增值部分，且房屋產(chǎn)權(quán)亦有可能歸屬非登記方所有【見（二）詳解】。1. 對于登記在夫妻一方名下的房屋權(quán)屬認(rèn)定原則上婚姻關(guān)系存續(xù)期間購買的房屋產(chǎn)權(quán)均應(yīng)認(rèn)定為夫妻雙方共同共有。如果登記方主張該房屋產(chǎn)權(quán)歸己方所有，則應(yīng)當(dāng)舉證證明該房屋系其個人出資購買或者符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（三）》（以下簡稱“《婚姻法解釋三》”）中關(guān)于父母出資為其購買等情況【見（三）詳解】。2. 對于登記在未成年子女名下的房屋權(quán)屬認(rèn)定夫妻雙方出于各種原因的考慮，有時會將房屋產(chǎn)權(quán)登記在未成年子女名下，但這并不意味著該房屋的真實產(chǎn)權(quán)人是未成年子女，法院一般會審查夫妻雙方在購買房屋時的真實意思表示。如果夫妻雙方確實要將該房屋贈與未成年子女，離婚時該房屋應(yīng)當(dāng)作為未成年子女的財產(chǎn)處理，否則該房屋還應(yīng)當(dāng)視為是夫妻共同財產(chǎn)。3. 對于登記在夫妻一方父母名下的房屋權(quán)屬認(rèn)定夫妻婚后購買房屋將產(chǎn)權(quán)登記在一方父母名下的，離婚時按照具體情況分別處理房屋權(quán)屬問題：第一，如果登記人承認(rèn)該房屋是夫妻雙方共同出資的，則認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)；第二，如果登記人曾向夫妻雙方出具過借條的，夫妻的共同出資視為對登記人的債權(quán)，夫妻雙方可就此債權(quán)進(jìn)行分割；第三，如果夫妻出資時，與房屋權(quán)屬登記人約定不明，夫妻對該房屋的出資應(yīng)當(dāng)視為對登記人的贈與還是借款，司法實踐中存有一定的爭議。筆者認(rèn)為，參照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題的解釋（二）》（以下簡稱“《婚姻法解釋二》”）第22條的規(guī)定，本著父母資助子女和子女孝敬父母的對等原則，在約定不明的情形下，該款項應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對登記人的贈與。4. 對于登記在他人名下的房屋權(quán)屬認(rèn)定如果房屋登記在其他家庭成員名下，要將房屋作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割的前提是要取得該家庭成員的認(rèn)可，即登記人承認(rèn)該房屋系由夫妻雙方共同出資購買。如果登記人對此不予認(rèn)可，那么必須先通過析產(chǎn)程序?qū)Υ诉M(jìn)行確認(rèn)。法院要么根據(jù)當(dāng)事人的申請將案件中止審理，并告知當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴，要么根據(jù)當(dāng)事人的申請對房屋部分的財產(chǎn)分割不予審理，由當(dāng)事人另案起訴。圖1 登記在不同主體名下的房屋權(quán)屬認(rèn)定 二、夫妻一方婚前按揭購房的房屋權(quán)屬認(rèn)定和利益分割對于夫妻一方婚前按揭購房的，如果夫妻雙方對于該房屋的分割無法協(xié)商解決，法院一般會將該房屋判歸登記方所有，當(dāng)然，如果夫妻雙方結(jié)婚時間較長，共同還貸的部分遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出購房者支付的首付款比例，或者登記方無力償還剩余貸款的，且非購房一方有能力支付尚未償還的貸款的，也可能根據(jù)案情將房屋判歸非登記方所有。取得房屋產(chǎn)權(quán)一方應(yīng)當(dāng)給予另一方補償。夫妻一方婚前按揭貸款，婚后夫妻共同還貸的房屋，其購置資金由以下兩個或三個部分組成：1、購房者于婚前購房時用個人財產(chǎn)繳納的首付款以及婚前償還的貸款；2、婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財產(chǎn)償還的房款；3、離婚后由取得房屋一方繼續(xù)用個人財產(chǎn)償還的貸款。此類房產(chǎn)是婚前財產(chǎn)和婚后共同財產(chǎn)的混合體。判決取得產(chǎn)權(quán)的一方向另一方補償時需要考慮房屋的增值，而不能僅僅支付共同還貸的款項。雙方可以通過協(xié)商對房屋的現(xiàn)價達(dá)成共識，如協(xié)商不成，可以進(jìn)行評估。在確定房屋現(xiàn)值的基礎(chǔ)上，可以通過以下公式計算應(yīng)支付的補償數(shù)額：共同還款額÷【房屋成本（房屋價格+應(yīng)付利息）】×100%× 房屋現(xiàn)價 ÷ 2。也可以通過直接計算共同還貸的增值率也計算另一方應(yīng)得的數(shù)額。圖2 夫妻一方婚前按揭購房的房屋權(quán)屬認(rèn)定和利益分割三、 父母為子女出資購置房屋的權(quán)屬認(rèn)定（一）夫妻一方婚前接受父母贈與房屋的權(quán)屬認(rèn)定《婚姻法解釋（二）》第22條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人結(jié)婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外”。因此，夫妻雙方在結(jié)婚前，各方的父母為其購房的，無論房屋產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下，父母的出資均應(yīng)視為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外，夫妻雙方應(yīng)基于各自父母的出資份額對房屋產(chǎn)權(quán)按份共有。（二）夫妻一方婚后接受父母贈與房屋的權(quán)屬認(rèn)定《婚姻法解釋（三）》第7條在對實踐中父母為子女出資購房的情形進(jìn)行整理歸納的基礎(chǔ)上，作出了比《婚姻法解釋（二）》更為理性的規(guī)定，將產(chǎn)權(quán)登記情況作為判斷贈與財產(chǎn)歸屬的重要前提。父母在子女婚后出資購房，如果房屋登記在自己子女名下的，視為其明確表示贈與子女的情況：在全款出資的情況下，該房屋屬于出資方子女個人所有；在部分出資的情況下，該部分出資應(yīng)當(dāng)視為其子女個人的財產(chǎn)。離婚時該不動產(chǎn)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)，但應(yīng)認(rèn)定首付款及其增值部分為出資方子女個人所有。無論是全款出資還是部分出資，如果父母在子女婚后為其購房并登記在非出資方子女名下或者夫妻雙方名下的，該房屋均應(yīng)視為夫妻共同財產(chǎn)。圖3 父母為子女出資購置房屋的權(quán)屬認(rèn)定關(guān)于夫妻雙方離婚時對于公房如何分割的問題，在堅持婚后財產(chǎn)共同制的基礎(chǔ)上，可以分為以下兩種情況進(jìn)行認(rèn)定。（一）尚未購買公房的，對公房使用權(quán)的分割1996年最高人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答》中對夫妻雙方離婚時所居住公有住房的分配條件做了一定程度的限制。隨著住房制度改革的不斷深化，國家對公有住房進(jìn)入市場交易的政策進(jìn)一步放寬，公有住房的市場價值已經(jīng)接近或者相當(dāng)于私有產(chǎn)權(quán)房的機(jī)制。在目前的司法實踐中，在審理涉公有住房糾紛離婚案件中，一般會按照分割私產(chǎn)房屋的方式來處理公有房屋使用權(quán)的分割問題，對于夫妻雙方婚后取得公有住房使用權(quán)，應(yīng)作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割，判決由一方繼續(xù)承租的，按照公有房屋的市場價格給予另一方補償。（二）已經(jīng)購買公房并取得房屋所有權(quán)的，對售后公房所有權(quán)的分割按照夫妻婚后所得共同制，婚后用共同財產(chǎn)購置的公房，即使產(chǎn)權(quán)登記在一方名下，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為共同財產(chǎn)。如果登記方主張該售后公房屬于其個人所有，除了證明購置該房屋的財產(chǎn)系其個人所有之外，還應(yīng)當(dāng)證明售后公房的取得與對方并無任何關(guān)系，對方也不會因此利益受損。這是因為，按照國務(wù)院《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》規(guī)定，職工按成本價或標(biāo)準(zhǔn)價購買公有住房，每個家庭只能享受一次，還會涉及工齡扣減等。可見，售后公房的價格不是單純的房屋市場價格，該出售價格中包括了夫妻雙方的工齡折扣等福利待遇。如果該房屋由夫妻一方按照當(dāng)時購買價以個人財產(chǎn)購買并作為個人財產(chǎn)處理對另一方顯屬不公。（三）對尚未取得所有權(quán)或者只取得部分所有權(quán)的房屋的處理這主要是指夫妻雙方以標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有房屋。對于尚未取得完全所有權(quán)的房屋，法院在審理離婚訴訟時，不能對房屋所有權(quán)的歸屬和分割作出判決，只有在夫妻雙方取得該房屋的完全所有權(quán)之后，才可就房屋所有權(quán)的歸屬和分割向法院提起訴訟。離婚糾紛中一旦涉及房屋拆遷問題，首先要確定被拆遷房屋的性質(zhì)、歸屬以及居住等情況，并在此基礎(chǔ)上判斷拆遷安置房屋的歸屬和利益分割。被拆遷房屋是夫妻共同財產(chǎn)的情形爭議較小，拆遷安置利益是雙方共同財產(chǎn)的一種形式轉(zhuǎn)化。因為被拆遷房屋屬于夫妻二人的共同財產(chǎn)，故拆遷房屋所取得的利益同樣歸屬于夫妻雙方共同所有。 從拆遷利益的來源分析，夫妻一方的個人婚前不動產(chǎn)在婚后因拆遷而使物權(quán)消滅，拆遷利益實應(yīng)當(dāng)是對原物權(quán)主體的補償。但是，在房屋拆遷安置補償中，往往會分為兩個部分：一部分是對被拆遷房屋本身財產(chǎn)價值的補償；另一部分是對房屋中居住人的安置獎勵費。第一部分錢款更多是因為市場因素而導(dǎo)致房價上漲而取得的，應(yīng)當(dāng)視為一種房屋的自然增值，從而不作為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行分割。第二部分錢款則不是一方婚前房屋的自然增值，而是包含了非產(chǎn)權(quán)一方貢獻(xiàn)而產(chǎn)生的增值，應(yīng)當(dāng)予以分割。公房拆遷的政策性較強(qiáng)，法律很難明確的加以規(guī)范，需要結(jié)合各地的政策并依據(jù)法理進(jìn)行處理。比如，夫妻一方或雙方雖不是被拆遷房屋的權(quán)利人，但構(gòu)成同住人資格的，依然有權(quán)利獲得公有住房的拆遷補償利益；夫妻一方并非拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)人或同住人，但根據(jù)政策，配偶一方有時也可以獲得拆遷補償利益。六、夫妻間房產(chǎn)贈與行為的效力認(rèn)定（一）婚前或者婚姻存續(xù)期間的房產(chǎn)贈與行為《合同法》第186條規(guī)定：“贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。具有救災(zāi)、扶貧等社會公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈與合同或者經(jīng)過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定”?！端痉ń忉屓返?條規(guī)定：“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理?！被橐黾彝ヮI(lǐng)域涉及財產(chǎn)權(quán)屬協(xié)議的訂立、生效、撤銷和變更并不排斥《合同法》的適用，夫妻雙方在婚前或者婚姻存續(xù)期間將房屋贈與另一方的，在房屋發(fā)生權(quán)屬變更登記之前，贈與方均享有任意撤銷權(quán).（二）作為離婚協(xié)議一部分的房產(chǎn)贈與行為在協(xié)議離婚或者訴訟離婚中，當(dāng)事人為離婚達(dá)成一攬子協(xié)議，如果協(xié)議明確約定夫妻共有或夫妻一方所有的房產(chǎn)歸夫、妻或子女所有的，贈與方不能適用《婚姻法解釋（三）》第6條的規(guī)定撤銷贈與。因為離婚協(xié)議中除了房產(chǎn)贈與條款之外，還涉及諸如婚姻關(guān)系解除、子女撫養(yǎng)以及其他財產(chǎn)分割問題。離婚協(xié)議本質(zhì)上屬于附條件的民事法律行為，是夫妻雙方權(quán)衡利益之后，圍繞婚姻關(guān)系解除而形成的一個有機(jī)整體，其中一項財產(chǎn)分割內(nèi)容的變化，很可能引起其他方面的變化。因此，即便贈與房屋產(chǎn)權(quán)尚未完成變更登記，在不存在欺詐、脅迫等情形的條件下，贈與亦不享有任意解除權(quán)。對于婚前購買房屋婚后所產(chǎn)生的收益如何分割的問題，一般應(yīng)當(dāng)考察該房屋在婚后產(chǎn)生收益的性質(zhì)、類型以及是否經(jīng)過夫妻共同管理區(qū)別對待。如果是基于市場的變化而產(chǎn)生的收益，則屬于登記方一人所有，比如房價的上漲。如果是基于夫妻婚后的共同經(jīng)營管理而產(chǎn)生的收益，則屬于夫妻共同財產(chǎn)，比如房屋租金。《婚姻法司法解釋三》第5條規(guī)定：“夫妻一方個人財產(chǎn)在婚后產(chǎn)生的收益，除孳息和自然增值外，應(yīng)認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)”。司法解釋中的孳息包括自然孳息和法定孳息。這里的“孳息”應(yīng)當(dāng)做縮小理解。比如，房屋租金在理論上屬于“孳息”，但租金與房屋本身的管理狀況緊密相連，出租方應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修管理等義務(wù)，往往需要投入大量的勞務(wù)，故將房屋租金認(rèn)定為投資性收益更為合適。
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