一、個(gè)人在婚前購買的房產(chǎn)用于出租的，出租收益是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是共同財(cái)產(chǎn)？
按照《婚姻法》及其司法解釋：“一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益”應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”。一方將婚前購買的房產(chǎn)出租后而取得的收益，這也是一種投資行為，上海高院認(rèn)為如果一方“將屬于個(gè)人所有的房屋出租，因?qū)Ψ课葸@類重大生活資料，基本上是由夫妻雙方共同進(jìn)行經(jīng)營管理，包括維護(hù)、修繕，所取得的租金事實(shí)上是一種夫妻雙方共同經(jīng)營后的收入，因此，婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的租金一般可認(rèn)定為共同所有。但若房屋所有人有證據(jù)證明事實(shí)上房屋出租的經(jīng)營管理僅由一方進(jìn)行，則婚姻存續(xù)期間的租金收益應(yīng)歸房產(chǎn)所有人個(gè)人所有”；
筆者認(rèn)為，婚前購買的房產(chǎn)在婚后出租而取得的租金收益被認(rèn)為是夫妻共同進(jìn)行經(jīng)營后的收入，故原則上是共同所有的財(cái)產(chǎn)。只有產(chǎn)權(quán)人能夠證明經(jīng)營管理只由其負(fù)責(zé)，另一方?jīng)]有參與，在這種情況下，租金收益應(yīng)歸產(chǎn)權(quán)人。其實(shí)，這條規(guī)定是對最高院司法解釋的擴(kuò)充解釋，因?yàn)樽罡咴旱乃痉ń忉尣]有將“一方以個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益”分為“個(gè)人經(jīng)營管理”還是“共同經(jīng)營管理”，而統(tǒng)一認(rèn)為都屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)，所以，區(qū)分“個(gè)人經(jīng)營管理”還是“共同經(jīng)營管理”是出租收益歸個(gè)人所有還是共同所有人界限。
從該規(guī)定的出發(fā)點(diǎn)來看，上海高院主要是從公平角度來考慮的。如果另一方對出租所得的收益沒有貢獻(xiàn)，則無權(quán)要求分割產(chǎn)權(quán)人基于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)而得到的利益。反過來說，如果另一方能證明其對租金收益作出了貢獻(xiàn)，則可要求對分割租金。
二、以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買的房產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間拋售后產(chǎn)生的增值部分是個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)？
上海高院認(rèn)為，用個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買了房產(chǎn)、股票、債券、基金、黃金或古董等財(cái)產(chǎn)，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，因市場行情變化拋售后產(chǎn)生的增值部分，由于這些財(cái)產(chǎn)本身僅是個(gè)人財(cái)產(chǎn)的形態(tài)變化，性質(zhì)上仍為個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，拋售后的增值是基于原物交換價(jià)值的上升所導(dǎo)致，仍應(yīng)依原物所有權(quán)歸屬為個(gè)人所有。
筆者認(rèn)為，判定個(gè)人財(cái)產(chǎn)在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所取得的收益是否屬于夫妻共同所有時(shí)，由法院對各種形式的個(gè)人財(cái)產(chǎn)的婚后收益，從是基于原個(gè)人財(cái)產(chǎn)的自然增值還是基于夫妻共同經(jīng)營行為所產(chǎn)生來判斷，前者原則為個(gè)人所有，后者原則為共同共有。此外，若收益是基于個(gè)人財(cái)產(chǎn)與共同財(cái)產(chǎn)混同后進(jìn)行投資行為所產(chǎn)生，無證據(jù)證明具體比例的，推定為共同財(cái)產(chǎn)投資收益，歸夫妻共同所有。
這一條規(guī)定的理由與前一條相同，主要考慮到另一方是否對財(cái)產(chǎn)的增值是否做出過貢獻(xiàn)。如果一律將個(gè)人財(cái)產(chǎn)的增值部分都認(rèn)為還是屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn)而不考慮另一方做出的貢獻(xiàn)的話，對另一方而言有失公平。因此，如果個(gè)人購買的房產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)是在婚后拋售取得增值，而不是基于共同的經(jīng)營行為，那就歸個(gè)人所有，否則就歸夫妻共同所有。
三、離婚訴訟中，婚前由夫妻一方承租或由父母承租，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，如何處理？
筆者認(rèn)為，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，該房屋為夫妻共同所有。但是，從上海的實(shí)際情況處發(fā)，由于公房使用權(quán)可通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式上市交易，具有一定的交換價(jià)值。因此，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間，以共同財(cái)產(chǎn)將原有公房的使用權(quán)轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)后，在離婚分割該房屋時(shí)，一概不考慮原一方承租時(shí)的使用權(quán)價(jià)值，也有失公允，應(yīng)區(qū)分下列情形處理：
⒈ 一方婚前承租的公房是基于福利政策分配取得，婚后以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的，由于在婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)無法體現(xiàn)原公房使用權(quán)的交換價(jià)值，則該產(chǎn)權(quán)房可不考慮原公房使用權(quán)的交換價(jià)值單獨(dú)歸屬問題；
⒉ 一方婚前承租的公房使用權(quán)是其以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付對價(jià)取得的，婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)，在離婚分割該產(chǎn)權(quán)房時(shí)，應(yīng)當(dāng)將取得原公房使用權(quán)時(shí)所支付對價(jià)部分確定為當(dāng)時(shí)承租的夫或妻一方個(gè)人所有，產(chǎn)權(quán)房的剩余部分價(jià)值按共同財(cái)產(chǎn)分割；
⒊ 對于婚前由夫或妻一方父母承租、婚后又以共同財(cái)產(chǎn)購買為產(chǎn)權(quán)的公房，原公房使用權(quán)的交換價(jià)值可推定為父母對夫妻雙方的贈(zèng)與，離婚時(shí)可直接將產(chǎn)權(quán)房按共同財(cái)產(chǎn)分割處理。
筆者認(rèn)為，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)購買產(chǎn)權(quán)的公房，離婚分割時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮到公房使用權(quán)的來源，不同來源的分割方法是不一樣的。如果是一方基于福利分房而得，或者由一方父母承租，分割時(shí)應(yīng)將公房作為共同財(cái)產(chǎn)分割。如果公房使用權(quán)是一方在婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)受讓而來的，那在分割時(shí)應(yīng)在公房的價(jià)值中先減去一方婚前支付的轉(zhuǎn)讓款，剩余部分再作為共同財(cái)產(chǎn)分割。比如一方婚前以20萬元受讓了公房使用權(quán)，婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)買下產(chǎn)權(quán)，離婚時(shí)房屋價(jià)值60萬元，那應(yīng)在60萬元中先減去20萬元（這20萬元是一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)），剩下的40萬元再作為共同財(cái)產(chǎn)分割。
四、夫妻一方通過福利、補(bǔ)貼等方式取得產(chǎn)權(quán)房，但為取得該房產(chǎn)而與用人單位簽有服務(wù)期協(xié)議的，離婚時(shí)該房產(chǎn)如何處理？
上海高院認(rèn)為，夫妻一方在婚后通過福利、單位補(bǔ)貼取得產(chǎn)權(quán)房，但同時(shí)與用人單位簽有服務(wù)協(xié)議的，由于該方對此房的獲得具有較大貢獻(xiàn)，且其將來擇業(yè)的自由會(huì)在服務(wù)期內(nèi)受到限制，因此，夫妻離婚時(shí)，因服務(wù)期問題而導(dǎo)致房產(chǎn)權(quán)利受影響的事實(shí)尚未發(fā)生的，對該房產(chǎn)的分割應(yīng)考慮尚存服務(wù)期的長短、夫妻共同生活的時(shí)間，適當(dāng)多分給簽有服務(wù)期的一方。
筆者認(rèn)為，一方通過福利、單位補(bǔ)貼方式取得產(chǎn)權(quán)房的，在分割時(shí)并不必然要多分給該方，只有在該方同時(shí)與單位簽有服務(wù)協(xié)議時(shí)才會(huì)考慮適當(dāng)多分。這是從該方為取得房屋作了較大貢獻(xiàn)角度來考慮該問題的，但是由于該方與用人單位是否簽有服務(wù)協(xié)議，這對另一方來說很難掌控，因而有可能為了多分而提供虛假證據(jù)，這對另一方來說則較難判斷。
五、離婚訴訟中，當(dāng)事人提出采用競價(jià)方法確定房產(chǎn)權(quán)利歸屬的如何處理？
上海高院認(rèn)為，財(cái)產(chǎn)的處理應(yīng)在照顧女方和撫養(yǎng)子女一方的權(quán)益為原則。在處理共有房產(chǎn)時(shí)，當(dāng)事人提出采用競價(jià)方法確定房產(chǎn)權(quán)利歸屬，若符合下列條件的，可予準(zhǔn)許：1、雙方同意競價(jià)；2、雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同。
由此可見，夫妻均想要房而其它條件相同，則可按出價(jià)最高的一方獲得產(chǎn)權(quán)，并依照該出價(jià)給另一方補(bǔ)償。如男方最后出價(jià)100萬元，女方最后出價(jià)110萬元，則法院可判女方取得房屋產(chǎn)權(quán)，女方再將110萬元的二分之一即55萬元補(bǔ)償給男方。
六、夫妻雙方婚后出資購房，產(chǎn)權(quán)人可能登記為夫妻雙方或其中一方，也可能登記為夫妻雙方或某一方與子女，或者只登記為子女一人，如何確定該房產(chǎn)權(quán)利？
夫妻雙方婚后共同出資購買的產(chǎn)權(quán)房，無論登記為夫妻雙方或一方，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。若產(chǎn)權(quán)登記中有子女，則為夫妻雙方與子女共同所有。在產(chǎn)權(quán)登記中未約定按份共有的，應(yīng)認(rèn)定為共同共有。至于產(chǎn)權(quán)人只登記為子女一人的房屋所有權(quán)問題，上海高院認(rèn)為夫妻雙方共同出資購買房屋后，出于各種因素的考慮，有時(shí)將房屋產(chǎn)權(quán)只登記為未成年子女一人。但這并不意味著房屋的真實(shí)產(chǎn)權(quán)人即為該未成年子女，而應(yīng)考量夫妻雙方在購買房屋時(shí)的真實(shí)意思。因此，除非有相反的證據(jù)，否則通常仍然將該房屋視為夫妻及未成年子女共有財(cái)產(chǎn)。但是，對于因房屋產(chǎn)生的債務(wù)，應(yīng)由夫妻負(fù)責(zé)償還。鑒于未成年子女未出資，也不承擔(dān)還貸義務(wù)，在處理房產(chǎn)權(quán)利時(shí)可適當(dāng)調(diào)整子女所得的比例。
筆者認(rèn)為，在婚后購買的房產(chǎn)，無論登記為夫妻二人還是其中一人，均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如僅登記為子女的，仍被認(rèn)為是夫妻以及子女的共有財(cái)產(chǎn)，而非子女一人獨(dú)有的財(cái)產(chǎn)。家庭內(nèi)部分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，均應(yīng)按此種意見進(jìn)行分割。不過，如產(chǎn)權(quán)人（即產(chǎn)權(quán)證上具名的人）將房屋出售、抵押，其余沒有在產(chǎn)權(quán)證上具名的產(chǎn)權(quán)人不得以未經(jīng)其同意為由訴請買賣合同或抵押合同無效，因?yàn)榉康禺a(chǎn)權(quán)以登記為準(zhǔn)，沒有具名的產(chǎn)權(quán)人只能要求具名的產(chǎn)權(quán)人分割出售款或賠償其所受到的損失。
七、夫妻一方婚前出資購買的房屋，權(quán)利登記在雙方名下，離婚時(shí)該房產(chǎn)如何處理？
上海高院認(rèn)為，夫妻一方婚前出資購置房屋，權(quán)利登記在雙方名下，為夫妻雙方共有財(cái)產(chǎn)。如未約定按份共有，可認(rèn)定共同共有，但在離婚分割房產(chǎn)時(shí)，出資一方可適當(dāng)多分。
筆者認(rèn)為，只要房屋登記在二人名下，哪怕是在婚后購買的，只要雙方?jīng)]有約定按份共有，則房屋就是共同共有，只不過出資的一方在分割時(shí)可適當(dāng)多分。舉例來說，男方在婚前購買了房屋，價(jià)值100萬元，女方未出資，但產(chǎn)證上是兩個(gè)人的名字，假設(shè)雙方未約定按份共有（也就是說約定男方占多少比例產(chǎn)權(quán)，女方占多少比例產(chǎn)權(quán)），那么在離婚時(shí)，房屋將被按共同共有的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，原則上女方可以拿到一半，男方作為出資方可以適當(dāng)多分。這個(gè)指導(dǎo)意見雖然沒有說如果約定按份共有時(shí)如何分，但從法理上講，應(yīng)當(dāng)按雙方約定的各自比例分割，如約定男方80%產(chǎn)權(quán)，女方20%產(chǎn)權(quán)，則男方應(yīng)得80萬元，女方應(yīng)得20萬元。
