部分應(yīng)當(dāng)由業(yè)主補(bǔ)交;若有結(jié)余，仍屬于業(yè)主所有。

三、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同的流程

1、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

根據(jù)《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的規(guī)定程序由業(yè)主大會(huì)決定。

2、與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定合同條款

物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)由雙方協(xié)商約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

3、簽訂物業(yè)服務(wù)合同

四、業(yè)委會(huì)與物業(yè)服務(wù)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)注意的法律事項(xiàng)

1、注意程序合法性

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)委會(huì)無權(quán)自主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及確定物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方案或者物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容應(yīng)該經(jīng)過業(yè)主大會(huì)通過方可生效。選聘或者解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。特別需要注意的是，有些小區(qū)的《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》對(duì)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的條件和方式等約定了具體規(guī)則，比如有的要求物業(yè)服務(wù)合同文本必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過業(yè)委會(huì)方可簽訂，業(yè)委會(huì)的行為需嚴(yán)格遵守小區(qū)規(guī)則。如果程序不合法，可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同無效或者被撤銷。

2、注意明確雙方各自的權(quán)利和義務(wù)

如果約定不明，會(huì)帶來很多不必要的麻煩。

物業(yè)服務(wù)活動(dòng)包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序等，服務(wù)內(nèi)容豐富、范圍較廣，每個(gè)小區(qū)的具體情況又各不相同。由于認(rèn)知上的差異，很可能導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主對(duì)合同條款的理解出現(xiàn)偏差，產(chǎn)生矛盾。因此，明確各自的權(quán)利和義務(wù)，對(duì)合同雙方來說都具有不可忽視的意義。

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物業(yè)服務(wù)合同中容易因約定不明而產(chǎn)生糾紛的部分主要有:(1)收益歸屬:車庫、車位的收益歸屬，供暖、公共部位廣告、地下室出租的收益歸屬，其他公共部位收益的歸屬;(2)服務(wù)范圍和標(biāo)準(zhǔn):哪些事項(xiàng)屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些不屬于物業(yè)服務(wù)范圍，哪些服務(wù)可以另行收費(fèi)，哪些不應(yīng)當(dāng)另行收費(fèi);約定應(yīng)符合北京市住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)規(guī)范(試行)一級(jí)、二級(jí)還是三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，如果有超過或低于該標(biāo)準(zhǔn)的特別約定應(yīng)另行寫明;(3)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間和方式，何種情況下業(yè)主享有拒交物業(yè)費(fèi)的抗辯權(quán)，無正當(dāng)理由業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的違約責(zé)任;(4)物業(yè)管理用房的使用，有的物業(yè)公司擅自將物業(yè)管理用房出租，而物業(yè)服務(wù)合同對(duì)此卻沒有相應(yīng)規(guī)定，引發(fā)一系列行政投訴和民事訴訟;(5)合同終止的條件:期滿解除或提前解聘或不可抗力，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)在什么情況下可以提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，除經(jīng)雙方認(rèn)可的不可抗力外物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得提前解除合同;(6)合同終止后的交接:物業(yè)公司在合同終止后向業(yè)委會(huì)移交公共部位和物業(yè)管理資料的期限和方式，明確需要移交的部位和資料目錄，財(cái)務(wù)的交接。

3、注意細(xì)化雙方的具體權(quán)利和義務(wù)

某些概括性條款，應(yīng)當(dāng)加以細(xì)化。合同約定得越明確越細(xì)致，越有利于合同雙方實(shí)現(xiàn)權(quán)利、履行義務(wù)。比如“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同”，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步補(bǔ)充約定“監(jiān)督”的方式和步驟，以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何配合監(jiān)督工作;“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)”，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步補(bǔ)充約定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在何時(shí)或何種情況下應(yīng)當(dāng)以何種方式向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)以及業(yè)主公布相關(guān)情況。

4、注意明確違約責(zé)任

要在物業(yè)服務(wù)合同里明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反約定應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，約定的責(zé)任要具有實(shí)用性和可操作性。特別是對(duì)提前解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不及時(shí)退出或未解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前撤出的情況，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了國家行政機(jī)關(guān)對(duì)其處罰的內(nèi)容，但是它彌補(bǔ)不了給業(yè)主帶來的實(shí)際損失，所以一定要約定如果出現(xiàn)這種情況，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按天交納違約金，這樣才能有效保護(hù)全體業(yè)主的利益。

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