由業(yè)主委員會(huì)直接選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，似乎是一種司空見(jiàn)慣的情形了，這可能與《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》法律文本本身的文字表述比較晦澀而引起誤讀、誤解有關(guān)。

實(shí)際上無(wú)論是否經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，業(yè)主委員會(huì)都不是進(jìn)行物業(yè)選聘的適格法律主體。在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)這件事情上，它只是業(yè)主大會(huì)決定、決議的執(zhí)行者，它是在物業(yè)服務(wù)合同文本上簽字的合同簽訂人，而不是選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決策、實(shí)施主體。

看幾個(gè)法條：

《物權(quán)法》第六章　業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)  

第七十六條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第十一條　下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
還有：《物業(yè)管理?xiàng)l例》

第十五條　業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行下列職責(zé)：（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；
    第二十一條　在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。
    第三十四條　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。
    第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
　　物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主大會(huì)選聘了新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)做好交接工作。

另外一個(gè)常見(jiàn)的情形是，業(yè)主委員會(huì)委托招標(biāo)公司，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施招投標(biāo)，也就是說(shuō)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。如果僅僅把招投標(biāo)當(dāng)做選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)諸多工作當(dāng)中的一個(gè)環(huán)節(jié)，最后經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)還算可以；但是如果直接有招標(biāo)公司決定中標(biāo)企業(yè)，那么就會(huì)因?yàn)閯儕Z了業(yè)主的共同管理權(quán)或者說(shuō)因?yàn)檫x聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)過(guò)業(yè)主共同決定，而違反法律、法規(guī)，導(dǎo)致結(jié)果違法。這種結(jié)果對(duì)業(yè)主委員會(huì)和中標(biāo)企業(yè)來(lái)講都不是希望看到的！

首先對(duì)于法律明確規(guī)定的業(yè)主共同決定事項(xiàng)，是不能隨意更改的，當(dāng)然也不能授權(quán)業(yè)主委員會(huì)來(lái)實(shí)施，在業(yè)主委員會(huì)不具備主體資格的條件下，再由業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行對(duì)招標(biāo)公司的授權(quán)自然也同樣不符合法律規(guī)定。

關(guān)于物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)，相關(guān)規(guī)定如下：“《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十四條　國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/span>

《物業(yè)管理?xiàng)l例》只是規(guī)定了住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)于業(yè)主和業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并沒(méi)有這種強(qiáng)制性規(guī)定。

再來(lái)看“《招標(biāo)投標(biāo)法》第三條 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)進(jìn)行下列工程建設(shè)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，必須進(jìn)行招標(biāo)：

－－（一）大型基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)等關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的項(xiàng)目；

－－（二）全部或者部分使用國(guó)有資金投資或者國(guó)家融資的項(xiàng)目；

－－（三）使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府貸款、援助資金的項(xiàng)目。

－－前款所列項(xiàng)目的具體范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，由國(guó)務(wù)院發(fā)展計(jì)劃部門會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門制訂，報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。法律或者國(guó)務(wù)院對(duì)必須進(jìn)行招標(biāo)的其他項(xiàng)目的范圍有規(guī)定的，依照其規(guī)定。”

顯然，物業(yè)服務(wù)不屬于強(qiáng)制招標(biāo)的范圍，就是說(shuō)可以不通過(guò)招投標(biāo)來(lái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

但如果選擇了招投標(biāo)這樣一種方法，看下面：

“《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較；設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。國(guó)務(wù)院對(duì)特定招標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)有特別規(guī)定的，從其規(guī)定。”

如果對(duì)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行招投標(biāo)，招標(biāo)人顯然是“業(yè)主大會(huì)”，業(yè)主大會(huì)對(duì)于法律明確規(guī)定“業(yè)主共同決定”的權(quán)利，是不能進(jìn)行授權(quán)其他組織和個(gè)人的。這樣一來(lái)，招標(biāo)公司能夠給出的結(jié)果也就是一個(gè)投標(biāo)公司的排名名單。

“《招標(biāo)投標(biāo)法》第四十五條 中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。中標(biāo)通知書對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果的，或者中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。”

如果招標(biāo)企業(yè)確定了中標(biāo)人，除非是作為招標(biāo)人的業(yè)主大會(huì)再經(jīng)過(guò)“業(yè)主共同決定”確定中標(biāo)人，否則這樣直接由招標(biāo)單位確定的中標(biāo)企業(yè)是不符合《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的！可是從《招標(biāo)投標(biāo)法》投標(biāo)人來(lái)說(shuō)，作為招標(biāo)人如果不執(zhí)行中標(biāo)結(jié)果，也是要負(fù)法律責(zé)任的。這種結(jié)果對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)就會(huì)陷入到進(jìn)退失據(jù)的尷尬境地!

 當(dāng)然，未經(jīng)過(guò)依法程序被聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也面臨著法律、經(jīng)營(yíng)等各種風(fēng)險(xiǎn)。
   召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，由業(yè)主投票決定是最直接、最有效、最穩(wěn)妥的選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方式。