三羊說物業(yè)|| 第十五回——前期物業(yè)哪里冒出來的？

欣欣向上MR 2016-05-31

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第二十一條
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。

看起來，這一條真的沒有什么？但是三羊總能從里面挖點什么東西出來，不是么？

來來來，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，好了，今天的章回結(jié)束了，哈哈哈（不要丟磚頭，不要丟西紅柿，還有那誰，不要丟臭雞蛋…..）

三羊第一個問題，前期物業(yè)服務(wù)合同只能有一份么？

不明白？例如，某建設(shè)單位選聘了一家物業(yè)企業(yè)服務(wù)花果山小區(qū)，但是很不走運，花果山小區(qū)由于入住率低，物業(yè)費定價也隨意（大家懂的，很多開發(fā)商為了多賣房子，是會把物業(yè)費隨意定的，只要在物價局核定范圍內(nèi)，自己的物業(yè)就定高一點，選聘的就定低一些），假設(shè)該物業(yè)企業(yè)干不下去，走了。

那么此時，開發(fā)商再選聘一家物業(yè)公司，是不是也稱之為前期物業(yè)服務(wù)合同？

答案無疑是確定的。

據(jù)長沙市物業(yè)管理協(xié)會統(tǒng)計，長沙市75%以上的住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主大會，沒有選舉業(yè)主委員會，這部分住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)實際上一直處于前期物業(yè)服務(wù)階段。對這部分處于前期物業(yè)服務(wù)階段的住宅小區(qū)新聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，三羊認(rèn)為應(yīng)明確規(guī)定由建設(shè)單位經(jīng)過重新招投標(biāo)選聘：

二十一條明確規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同”，該條例并未規(guī)定建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的次數(shù)，只要是住宅小區(qū)未成立業(yè)主委員會，無論何時選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，都應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘。從法律法規(guī)層面來看并未規(guī)定建設(shè)單位可以選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的次數(shù)，只要處于前期物業(yè)管理階段，由于沒有成立業(yè)主大會，沒有選舉業(yè)主委員會，故建設(shè)單位就應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

另外有一些地方也出臺了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目管理辦法》都明確規(guī)定了由建設(shè)單位重新招投標(biāo)選聘物業(yè)，可以參考：

例如《南寧市物業(yè)服務(wù)企業(yè)推出物業(yè)項目管理指導(dǎo)意見》（2009）第八條規(guī)定：“未成立業(yè)主大會的物業(yè)項目，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目管理，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理交接工作……（四）開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出前選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。開發(fā)建設(shè)單位決定提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)依法采取公開或邀請招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?！?/span>

再例如《合肥市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》第七條明確規(guī)定：“不符合成立首次業(yè)主大會或首次業(yè)主大會未及時成立的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)及時按規(guī)定選聘相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

而《杭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理暫行辦法》第八條更加明確規(guī)定：“在前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除合同日3個月前書面告知對方，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時另行選聘不低于原企業(yè)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費標(biāo)準(zhǔn)按原物業(yè)服務(wù)合同約定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。物業(yè)項目符合杭州市物業(yè)管理招投標(biāo)要求的，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定重新招標(biāo)”。

所以，三羊認(rèn)為，前期物業(yè)服務(wù)合同不止一份是正常的，在業(yè)主大會和業(yè)主委員沒有成立起來之前，開發(fā)單位必須承擔(dān)起相應(yīng)的選聘物業(yè)的責(zé)任。

現(xiàn)實情況是，很多開發(fā)企業(yè)由于資金壓力和管理不善，業(yè)務(wù)暫停，那么就導(dǎo)致一旦物業(yè)企業(yè)退出，該小區(qū)就處于無人管理狀態(tài)，此時，相關(guān)政府部門應(yīng)該果斷出手，依據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條：“因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)”之規(guī)定，此時業(yè)委會并未成立且開發(fā)商已經(jīng)不能組織相關(guān)選聘物業(yè)工作，相關(guān)部門必須承擔(dān)起來這部分業(yè)主委員會的職責(zé)。

第二個，需要廣大業(yè)主和物業(yè)公司注意的，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接驗收內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任等作出明確的約定。