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大多數(shù)房地產(chǎn)交易中往往面臨一個(gè)共同的問題：互不信任。作為買家，你會(huì)在房屋狀況還沒有達(dá)標(biāo)前，就把辛苦賺來的錢交給賣方嗎？不會(huì)。同樣，如果你是賣方，你會(huì)在買家沒有結(jié)清余款前就把房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給他嗎？也是不可能的?；ゲ恍湃蔚那闆r下，如果沒有能夠消除雙方不信任的第三方存在，交易必將暫停。 為了讓交易能夠順利進(jìn)行，在一次房屋買賣過程中，有十三中角色是必不可少的（《美國(guó)房產(chǎn)百科：在美國(guó)買房要和13種角色打交道》），其中escrow可以說是這十三個(gè)角色中最為關(guān)鍵的之一。 房產(chǎn)買賣過程中，即使最簡(jiǎn)單的交易也涉及無數(shù)細(xì)節(jié)。像體育比賽一樣，房地產(chǎn)交易也需要一個(gè)裁判，幫助買賣雙方把過程中出現(xiàn)的每一個(gè)細(xì)微的問題，在交易完成前全部解決。Escrow便是那個(gè)使比賽保持公正的裁判。 再說的直白一點(diǎn)，就比如我們?cè)谔詫氋?gòu)買商品，就是依靠支付寶這個(gè)第三方托管，暫時(shí)幫買家保管商品的錢款，確認(rèn)收貨后才把錢打給賣家。那在美國(guó)買賣房產(chǎn)，Escrow就充當(dāng)了類似支付寶的職能。嚴(yán)格來說，Escrow不屬于買賣方任何一邊——他們是中立的、無私公正的第三方存在，不會(huì)有任何偏袒。 Escrow的目的，是站在公平公正的立場(chǎng)，保護(hù)房屋買賣雙方的利益，它擔(dān)保在所有條件都得以履行之前，您的資金和房產(chǎn)都不會(huì)轉(zhuǎn)手。Escrow公司有責(zé)任監(jiān)管資金或文件，并且在所有Escrow要求都得以實(shí)現(xiàn)后支付款項(xiàng)或轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)。 這么看來Escrow在美國(guó)房產(chǎn)交易中是不可缺少的，那么Escrow是怎么運(yùn)作的呢？買賣雙方該如何選擇Escrow？ 01 “Escrow” 的運(yùn)作流程是什么樣的呢 ？ 在買家和賣家簽訂了購(gòu)房合同之后，就意味著房產(chǎn)交易已經(jīng)進(jìn)行到很關(guān)鍵的一步，這時(shí)經(jīng)紀(jì)人就會(huì)將買方的首付定金存放至第三方托管公司的Escrow賬戶，這套房產(chǎn)的所有者就建立了房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓合同條款第三方托管公司也就是Escrow公司有責(zé)任確保這些條款的落實(shí)執(zhí)行。
簡(jiǎn)而言之，就是買賣雙方將所有與交易相關(guān)的文件、購(gòu)房資金、具有法律效益的合同或協(xié)議、以及指導(dǎo)交易如何進(jìn)行的說明，都交給Escrow，由Escrow在交易協(xié)議中注明并監(jiān)管后續(xù)的操作，Escrow 公司服務(wù)于買賣雙方，不偏向任何一方，而且還有責(zé)任確保協(xié)議條款的落實(shí)執(zhí)行。在整個(gè)托管過程中，對(duì)雙方都有著監(jiān)管的作用。 在合同規(guī)定的所有條件都完成之后，托管才會(huì)結(jié)束。就是說，如果買賣雙方規(guī)定只有完成房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓才算完成交易，那么在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓完成之前，買房的款項(xiàng)是會(huì)一直存在托管賬戶上，不會(huì)打到賣方的賬戶上，這樣就避免了賣方拿了錢之后不按時(shí)交房的事情發(fā)生，是非常安全可靠的。 一旦產(chǎn)權(quán)由賣方到買方完成了合法轉(zhuǎn)讓，也就意味著托管過程結(jié)束。托管公司在審核所有文件已登記，并確認(rèn)合法轉(zhuǎn)讓已經(jīng)生效之后，會(huì)將相關(guān)文件、資金、保險(xiǎn)、合同等分別交與適當(dāng)?shù)囊环?，至此整個(gè)托管也就結(jié)束了。這時(shí)候您需要仔細(xì)核對(duì)文件信息，如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，要立刻聯(lián)系Escrow公司進(jìn)行修改。 聽起來是不是有點(diǎn)復(fù)雜？其實(shí)您了解了這個(gè)大致流程，剩下的只要選擇好專業(yè)可靠的Escrow公司，一切都會(huì)變得非常簡(jiǎn)單。這整個(gè)階段的時(shí)長(zhǎng)由購(gòu)房協(xié)議決定，時(shí)長(zhǎng)幾天或幾個(gè)月不等。 02 如何選擇Escrow？ 買家和賣家通常會(huì)根據(jù)其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的推薦來選擇Escrow公司。Escrow公司可以是律師、銀行、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或是發(fā)行所有權(quán)保險(xiǎn)政策的公司。 03 Escrow的費(fèi)用大約多少？ Escrow代管費(fèi)從幾百美元到幾千美元不等，根據(jù)房產(chǎn)的交易價(jià)格來定。一般是由買家或賣家其中一方支付Escrow費(fèi)用，或是兩方平均分?jǐn)?。不過，由誰支付代理費(fèi)這一點(diǎn)是可以協(xié)商的。 04 在簽署第三方托管文件之前需要做些什么？ 各方簽署文件時(shí)需攜帶恰當(dāng)?shù)纳矸葑C明，攜帶以下證件中任意一個(gè)至產(chǎn)權(quán)公司：有效駕駛證、州縣身份證、最新護(hù)照。公證人需要這類證件來核查買方的身份。這是例行程序，也是維護(hù)權(quán)益的必要步驟。 05 簽署 “ 托管結(jié)束 ” 文件后，下一步是什么？ 在各方簽完所有必須的條令和文件后， Escrow 工作人員將買方貸款文件退給貸方做最后復(fù)審。復(fù)審?fù)瓿珊?，貸方就準(zhǔn)備給買方放貸，并通知Escrow工作人員。 06 Escrow中途可以取消嗎？ 這一切還得看合同里的“contingencies”（意外事件）條款。這個(gè)條款可能包括資金籌備，房屋檢查，業(yè)主保險(xiǎn)和評(píng)估。在緊急情況下，賣方接受買方的報(bào)價(jià)，買方需要寫下“意外事件”清單。 若買家在后續(xù)檢查過程中發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重問題或房屋評(píng)估的價(jià)格低于銷售價(jià)格，而買家因此無法貸款，就可以退出交易，通過提交第三方托管撤銷指令來拿回托管的保證金。 07 Escrow Account第三方托管賬戶是什么？ 當(dāng)買家成為新的房主。買家的貸款方需要建立的一個(gè)賬戶，用來支付房產(chǎn)稅和各種各樣的保險(xiǎn)賬單，如:房主保險(xiǎn)、抵押貸款保險(xiǎn)和洪水保險(xiǎn)等，這個(gè)賬戶也就是“Escrow Account”（第三方托管賬戶）。對(duì)于公寓業(yè)主來說，一個(gè)“Escrow Account”（第三方托管賬戶）也可以用來支付HOA業(yè)主協(xié)會(huì)的費(fèi)用。房產(chǎn)交易結(jié)束后，買家可以提前支付幾個(gè)月的稅金和保險(xiǎn)費(fèi)。 在這之后，買家的一部分抵押貸款會(huì)被放入賬戶用來支付費(fèi)用。隨著稅率和保險(xiǎn)費(fèi)的波動(dòng)，這個(gè)賬戶里的錢也會(huì)減少。貸款人將每年進(jìn)行一次審核，以確保有足夠的資金用于支付費(fèi)用。如果你碰巧多付了錢，你的貸方會(huì)給你退款。 |
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