文｜《中國企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯｜王芳潔

頭圖攝影｜曾靖

“只要干不死，就往死里干?！?/p>

這句地產(chǎn)圈流傳甚廣的名言，出自2017年底的中梁控股（以下簡稱中梁）浙魯豫區(qū)域。當(dāng)年，46歲的溫州老板楊劍帶領(lǐng)中梁攻城略地，試圖復(fù)制碧桂園的規(guī)?；瘮U(kuò)張路線。他以每三天拿一塊地、每個(gè)月新進(jìn)一城的速度，上演高周轉(zhuǎn)模式下的規(guī)模奇跡。

須知中梁的突飛猛進(jìn)，發(fā)生在房地產(chǎn)市場的“白銀時(shí)代”，在規(guī)模觸頂、嚴(yán)格調(diào)控的背景下，多數(shù)房地產(chǎn)公司采取了謹(jǐn)慎的發(fā)展策略，以至于整個(gè)市場格局呈現(xiàn)相對固化的局面。然而，中梁卻實(shí)現(xiàn)了跨越式的增長，從一家區(qū)域開發(fā)商突擊進(jìn)入全國規(guī)模前列。根據(jù)招股書引用的中指院數(shù)據(jù)，于2018年末，中梁在全國房企規(guī)模排名中位列第30名，但該公司官網(wǎng)則宣稱，已躋身全國房企20強(qiáng)。

根據(jù)最新版的中梁招股書，2016至2018年，該公司的全年銷售額分別為190億元、649億元、1015億元；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入從2016年的29.25億元，增長到2018年的302.15億元，年復(fù)合增長率達(dá)到221.4%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2015年，中梁的銷售額僅為168億。三年時(shí)間，中梁通過高周轉(zhuǎn)、高激勵(lì)，重倉三四線的經(jīng)營策略，迅速完成“業(yè)績”三連跳，銷售額由百億擴(kuò)張到千億，營收也呈現(xiàn)幾何式增長。對比行業(yè)龍頭萬科、恒大、碧桂園，他們的千億邁進(jìn)之路也只能望其項(xiàng)背。

不過，冠以“小碧桂園”之稱的中梁，也是目前國內(nèi)千億級(jí)房企中，唯一一家沒有上市的企業(yè)。以“速度與激情”聞名的中梁，為了突破融資“藩籬”，謀求上市已久。自去年底招股書披露后，有媒體用“快、準(zhǔn)、猛”概括中梁沖刺IPO的必得之勢。然而，今年5月，中梁的招股書顯示為失效，三天后，該公司再次提交了招股書。

據(jù)招股書披露，此次IPO募資款項(xiàng)有以下用途：一是公司現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目或項(xiàng)目階段（溫州中梁鹿城中心、宿遷中梁首府及新的江油中梁首府）的建筑成本。二是償還絕大部分現(xiàn)有信托貸款，其中主要是2019年到期的四筆信托貸款。

“現(xiàn)在市面上有很多信托產(chǎn)品在為中梁融資?！蹦硡⑴c中梁融資事務(wù)的機(jī)構(gòu)人士告訴《中國企業(yè)家》，今年下半年，他所負(fù)責(zé)的某西部城市本息過億的基金業(yè)務(wù)面臨到期?！拔覀兊娘L(fēng)控做得扎實(shí)，應(yīng)該能正常兌付?！辈贿^，近期中梁“黑馬止步”的傳聞也讓他有所警覺，“我現(xiàn)在關(guān)心基金投資者（能否）順利拿到錢?！?/p>

溫州鹿城人楊劍，生于1971年，建筑工程專業(yè)。在地產(chǎn)行業(yè)一把手中，他屬于較為年輕的一代。除了中梁創(chuàng)始人、董事長，他還擁有其他社會(huì)身份，比如，蘇州市溫州商會(huì)常務(wù)副會(huì)長、上海市寶山區(qū)溫州商會(huì)名譽(yù)會(huì)長。

在網(wǎng)上一個(gè)名為“中梁楊劍”的博客中，有文章評(píng)價(jià)稱，楊劍“做事確從不優(yōu)柔寡斷，看準(zhǔn)目標(biāo)，便一劍出擊”，“身上處處彰顯著溫州人那種愛拼搏，不怕失敗的精神”。

中梁的前身要追溯到1993年，楊劍在溫州成立溫州華城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和浙江中梁置業(yè)有限公司。隨后，他將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至江蘇。2001年，中梁進(jìn)軍蘇州市場，官方口徑稱，“楊劍帶領(lǐng)中梁開始了一次大膽擴(kuò)張，并在2008年成為蘇州住宅市場占有率第三名”。

2009年，楊劍將視野放至長三角，成立上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，但是浙江仍然是他的大本營。有數(shù)據(jù)稱，2015年，中梁在浙江土地儲(chǔ)備最多，浙江項(xiàng)目占比高達(dá)80%。

溫州可謂是孕育“高房價(jià)預(yù)期”的溫床。1998年到2001年，溫州民間資本大量投入當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)，促使當(dāng)?shù)胤績r(jià)飆升，市區(qū)房價(jià)快速從2000元/平米升到7000元/平米以上，并在2010年下半年升至最高位。2012年前后，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以及溫州發(fā)生的民間借貸危機(jī)，使溫州房價(jià)大幅下滑，幾近腰斬，至今未能全面回暖。

在溫州這個(gè)曾經(jīng)歷過炒房頂峰和泡沫破滅低谷的地方，中梁始終穩(wěn)居地方龍頭。但當(dāng)?shù)胤酵屑娂娨驗(yàn)槭袌鰟×覄?dòng)蕩而折戟時(shí)，中梁卻奇跡般的穿越了生死線，甚至開始了更為激進(jìn)的全國化擴(kuò)張之路。2016年，中梁把集團(tuán)總部從溫州搬到上海。

前22年偏安一隅，之后三年高歌猛進(jìn)，這樣的反轉(zhuǎn)也讓楊劍由籍籍無名，步入財(cái)富的高光時(shí)刻。2018年，楊劍第一次登上“胡潤全球富豪榜”，2019年他一躍成為新一任溫商首富，以265億元的身家排在全球第575位，排名比去年上升172位。

除了楊劍已達(dá)成的個(gè)人財(cái)富之外，中梁地產(chǎn)的未來發(fā)展規(guī)劃更引人側(cè)目。2017年，該公司曾提出“雙千億”目標(biāo)：到2021年，銷售額和總資產(chǎn)均超過千億；中梁的目標(biāo)是進(jìn)入20強(qiáng)，并沖刺10強(qiáng)。2017年中，中梁內(nèi)部又提出“三千億目標(biāo)”——2021年實(shí)現(xiàn)銷售額3000億。

相較于更為遠(yuǎn)大的業(yè)績目標(biāo)，中梁內(nèi)部員工的判斷要謹(jǐn)慎許多。在某高管人士看來，中梁需要考慮和解決的，是保持適當(dāng)、合理、穩(wěn)健的可持續(xù)增長。“追求負(fù)債率、增長率、收益率‘三率均衡’下的無風(fēng)險(xiǎn)規(guī)模增長，增強(qiáng)品牌效應(yīng)和資源整合能力?！?/p>

中梁的成長路徑多處可見“榜樣”碧桂園的身影。

首先是在布局策略上，和碧桂園類似，中梁也偏好于三四線城市。據(jù)公開資料，截至2019年3月31日，中梁控股已在23個(gè)省份及直轄市，即124個(gè)城市開展業(yè)務(wù)，遍布長三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、中西部經(jīng)濟(jì)區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)、海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)及珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。擁有處于不同開發(fā)階段的353個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，土地總儲(chǔ)備約3890萬平方米。

中梁控股2016~2018年的拿地?cái)?shù)據(jù)顯示，其獲取的地塊數(shù)量分別為63幅、119幅、221幅。其中，位于三四線城市的分別有34幅、88幅及168幅。而在今年前3個(gè)月收購的23幅地塊中，則有10幅位于三四線城市。

“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬MINI。你開10輛大奔，我開50輛寶馬MINI，我還是大有機(jī)會(huì)。”對于三四線戰(zhàn)略，楊劍曾做過如此比喻。

急速擴(kuò)張不過短短三四年，如何使產(chǎn)品在更大范圍的三四線城市得到認(rèn)可？中梁采取的仍然是碧桂園式的套路，即標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。中梁內(nèi)部人士稱，棚改政策產(chǎn)生的市場機(jī)遇期內(nèi)，公司設(shè)立了標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)流程?！搬槍κ状沃脴I(yè)者、首次改善型置業(yè)者及再次改善型置業(yè)者的不同需求，中梁建立了香、御、國三種產(chǎn)品系列，每種產(chǎn)品系列下再細(xì)分兩條或三條獨(dú)立的產(chǎn)品線。”

可快速復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)流程，讓中梁的規(guī)模迅速膨脹，這也與碧桂園的三四線開發(fā)路徑極為相似。前述人士稱，公司的拿地策略遵循“戰(zhàn)略、市場、投資”為核心的投資機(jī)制，在不同市場周期采取不同的投資策略，可概括為“復(fù)蘇快上馬、高漲要輪動(dòng)、衰退全結(jié)構(gòu)、低潮狠并購”的20字方針。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看好中梁的基本面，但他同時(shí)分析稱，“如果項(xiàng)目過多布局在三四線城市，而此類城市又面臨市場降溫，實(shí)際運(yùn)營就會(huì)有很大壓力?！?/p>

“榜樣”早已感知到市場變化。2017年，碧桂園的拿地策略天平已經(jīng)偏向一二線，當(dāng)年新增土地在一二線的占比為53%，三四線占比為47%。當(dāng)然，可以看到的是，2018年下半年之后，中梁控股重倉三四線的思路正在轉(zhuǎn)變。

2019年初，中梁進(jìn)駐沈陽、青島、大連等城市，年內(nèi)布局城市數(shù)量超過10個(gè)，其中不少城市為中梁首次進(jìn)入?？梢钥闯?，今年布局城市基本以二線城市為主。

據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)的中梁地產(chǎn)近三年拿地?cái)?shù)據(jù)，中梁控股于今年2月首進(jìn)天津。在與北科建、綠地、武清恒茂、正榮、新城的激烈角逐后，耗資7.91億拿下兩處宅地。另有消息稱，今年中梁以“控風(fēng)險(xiǎn)”為主，盡可能多地去二線城市拿地，以確保2000億銷售目標(biāo)順利完成。

“京津冀一直沒有項(xiàng)目，不好干?！闭f這話時(shí)，馮珂（化名）已經(jīng)離開中梁將近4個(gè)月。2017年9月，中梁控股在北京設(shè)立京津冀區(qū)域集團(tuán)。三個(gè)月后，他加入公司。此后在職的將近一年時(shí)間里，他所在的項(xiàng)目公司未能獲取到一個(gè)項(xiàng)目。

如果說中梁是一輛馳騁在地產(chǎn)市場的MINI車，那么帶動(dòng)車輪轉(zhuǎn)動(dòng)的系統(tǒng)并不神秘，即已被碧桂園等多家公司驗(yàn)證過的高周轉(zhuǎn)模式。

2018年底，中梁總裁黃春雷稱，高周轉(zhuǎn)模式意為一種“批發(fā)”的邏輯，貨如輪轉(zhuǎn)，靠資金的高效流動(dòng)帶來流量的幾何式增長。

在他看來，四大因素成就“中梁速度”：對城市輪動(dòng)機(jī)會(huì)的把握和迅速采取行動(dòng)；非常強(qiáng)調(diào)資金的流動(dòng)性；采取阿米巴管理模式，小組織切分，全業(yè)務(wù)職能下放，激活組織能動(dòng)性；力度極大的激勵(lì)制度。

黃春雷稱，激勵(lì)和考核是阿米巴模式的重要一環(huán)。招股書顯示，阿米巴生態(tài)系統(tǒng)的支撐體系之一是激勵(lì)計(jì)劃，其中包括為中梁的高級(jí)管理層和其他雇員提供具有利益共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)功能的共同投資計(jì)劃。

據(jù)招股書，憑借阿米巴生態(tài)系統(tǒng)，中梁境內(nèi)附屬公司數(shù)量從截至2016年12月31日的223家增至截至2018年12月31日的839家，且同期雇員人數(shù)已由截至2016年12月31日的2100人以上，增至截至2018年12月31日的12500人以上。

不過，阿米巴模式在刺激業(yè)績的同時(shí)，也增強(qiáng)了內(nèi)部之間的PK。有業(yè)內(nèi)人士透露，“中梁的人員流動(dòng)性相對其他公司較大，干三個(gè)月吃不消，走了的人很多?！?/p>

在記者近期獲取的一份《中梁運(yùn)營之道》相關(guān)資料中，對高周轉(zhuǎn)模式有更為落地的表述：

高周轉(zhuǎn)的本質(zhì)是，讓資金飛起來，降低市場風(fēng)險(xiǎn)。三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)是，現(xiàn)金流回正時(shí)間、預(yù)售節(jié)點(diǎn)管控、產(chǎn)品銷售速度。高周轉(zhuǎn)實(shí)質(zhì)是追求資金高周轉(zhuǎn)，核心是最大程度減少自有資金占用，使其效益最大化。實(shí)施456制度：要求項(xiàng)目拿地后立即進(jìn)場施工，4個(gè)月開盤，5.5個(gè)月現(xiàn)金流回正，6個(gè)月再周轉(zhuǎn)，首期推盤一個(gè)月內(nèi)銷售面積去化率達(dá)到70%。

中梁將高周轉(zhuǎn)發(fā)揮到了極致，甚至發(fā)生質(zhì)量問題。招股書顯示，2017年8月，公司旗下位于徐州的某樓盤，發(fā)生重大安全事故。事故原因是拆除工作不符合建筑工程標(biāo)準(zhǔn)及流程相關(guān)安全要求。而事故涉及的平臺(tái)結(jié)構(gòu)，是應(yīng)徐州旭鑫（中梁旗下公司）要求違規(guī)樹立的，造成為取得預(yù)售許可證而提前工程進(jìn)度的印象。

國泰君安的一份研究報(bào)告稱，目前房價(jià)單邊上漲預(yù)期基本被打破，未來地產(chǎn)商業(yè)模式回歸地產(chǎn)開發(fā)，房企比拼的將是誰的拿地與融資成本更低，誰的項(xiàng)目運(yùn)營能力更好，以及誰的品牌力更為出色。

當(dāng)中梁上演速度與激情的同時(shí)，人們感到好奇的是，誰在給這輛超速車加油？

梳理發(fā)現(xiàn)，發(fā)債+銀行+信托+跟投，共同構(gòu)成中梁的融資渠道。其中，信托融資占比較大。截至2018年12月31日，公司合計(jì)有109個(gè)信托或資產(chǎn)管理計(jì)劃尚未償還，未償還本金約為147.16億元，占借款總額約54.5%。招股書顯示，中梁未償還的信托貸款融資成本多數(shù)都在10%~12%。公司稱，上市募集到的一部分資金將用于償還2019年到期的信托貸款，這些貸款的利率均在11.5%以上。

“整體來說，信托的數(shù)量和本金的比值未偏離行業(yè)一般情況?！蹦巢辉妇呙闹辛簝?nèi)部人士解釋稱，“2016年~2018年上半年，中梁在三四線布局主要關(guān)注小型地塊，拿地金額較低，且信托資金僅是我司融資渠道的一部分?！?/p>

對于強(qiáng)資金需求的房企而言，精干的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)尤為重要。然而，最近一段時(shí)間，中梁的財(cái)務(wù)部門卻處于動(dòng)蕩狀態(tài)。

此前，在籌備赴港IPO消息傳出之際，中梁CFO羅俊曾加盟4個(gè)月就離職。而前一任財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人游德鋒也只任職了4個(gè)月。新遞交的招股書和去年一樣，財(cái)務(wù)高管只列出財(cái)務(wù)總監(jiān)凌新宇，首席財(cái)務(wù)官職位空缺?！暗禺a(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域，資金鏈才是致命的。只要資金鏈沒受影響，企業(yè)就沒問題。”國內(nèi)某人力機(jī)構(gòu)高管對此分析稱。

據(jù)了解，中梁啟動(dòng)了挖人計(jì)劃，內(nèi)部稱“B計(jì)劃”。其中就包括多名財(cái)務(wù)管理人員。旭輝原CFO游思嘉、碧桂園原江蘇區(qū)域財(cái)務(wù)總經(jīng)理吳淵已入職中梁控股，職位均為副總裁。游思嘉在2019年入職，主要負(fù)責(zé)中梁上市工作，未來負(fù)責(zé)企業(yè)上市后的境外發(fā)債工作；2018年入職的吳淵，工作則是梳理中梁的財(cái)務(wù)體系，統(tǒng)籌資金運(yùn)營、財(cái)務(wù)中心等。

當(dāng)然，在最新招股書中，中梁披露的凈負(fù)債率出現(xiàn)了大幅下降。2016年、2017年和2018年，這一數(shù)字分別為1790.2%、339.5%和58.1%。何以做到？前述內(nèi)部人士將其歸因于銷售結(jié)款和總權(quán)益增長。“來自物業(yè)銷售的內(nèi)部產(chǎn)生現(xiàn)金大幅增加，一定程度上減少了我們對外部借款的倚賴?！?/p>

除了解決人的問題、加大銷售力度，上市也是中梁紓解財(cái)務(wù)壓力的重要途徑。然而，當(dāng)中梁地產(chǎn)的IPO遲遲未決時(shí)，資本市場卻發(fā)生了變化。德勤數(shù)據(jù)顯示，2018年房地產(chǎn)行業(yè)新股數(shù)量由2017年占比28%降至23%。2019年第一季度，房地產(chǎn)行業(yè)新股數(shù)量比例進(jìn)一步降至21%，來自房地產(chǎn)行業(yè)的融資金額和比重同樣顯著下調(diào)。

據(jù)非官方統(tǒng)計(jì)，2018年內(nèi)，成功赴港上市的內(nèi)陸房企包括正榮、弘陽、大發(fā)、美的置業(yè)。銀城國際、德信中國、中梁控股、奧山控股、海倫堡也在當(dāng)年年內(nèi)提交了招股書。截至目前，去年提交上市申請的房企中，僅有德信中國和銀城國際成功掛牌。

“中梁是這一輪上市中節(jié)奏最慢的，確實(shí)比較尷尬?！蹦辰咏辛杭瘓F(tuán)層面的分析人士稱，從預(yù)期來講，中梁本身企業(yè)規(guī)模很大，按理很容易上市。這輪上市“失效”風(fēng)波過后，估計(jì)企業(yè)會(huì)面臨多重壓力。

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