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原告蔡某與被告趙某張某簽訂房屋買賣合同，合同簽訂后，房屋價格上漲。賣方趙某以其丈夫張某不同意出賣房屋及政府限購令限制為由，拒絕與買方蔡某繼續(xù)履行合同。蔡某訴至云龍法院，請求法院判令趙某、張某繼續(xù)履行合同。  案情回放 被告趙某、張某系夫妻關系，涉案房屋系二被告共同所有。2017年5月16日，原告蔡某（買方）、被告趙某（賣方）以及案外人中介公司（委托方、居間方）簽訂《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》，協(xié)議約定：被告趙某、張某將其所有的涉案房屋出售給原告蔡某，房屋購買價格為77萬元，在簽訂協(xié)議時，蔡某交付購房預購金（定金）1萬元，由中介方保管，在購房時該定金即抵購房款、過戶費用或傭金，雙方同意在2017年6月20日前到產(chǎn)權處申請該房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 2017年5月31日，徐州市人民政府出臺《徐州市政府關于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（徐政發(fā)[2017]33號），并注明于2017年6月1日起實施。該意見第六條規(guī)定，在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有2套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有1套住房及以上的，家庭所擁有商品住房自權屬登記之日起未滿2年的，不得上市交易。涉案房屋為二被告名下的第二套房產(chǎn)，被告張某戶籍非市區(qū)范圍內(nèi)。 賣方趙某于庭審中辯稱，其丈夫張某對出賣涉案房屋并不知情。庭審中，本院電話聯(lián)系被告張某，張某本人陳述：“涉案房屋因一直閑置，就想賣出去，是由被告趙某進行操作的。2017年上半年，被告趙某告訴我房子有人買，我當時對賣房子沒什么意見，就給被告趙某說你賣了就行了。”原告于本案審理過程中，將剩余房款76萬元交至法院賬戶。 法院審理 一、涉案房屋雖為二被告夫妻共同財產(chǎn)，但根據(jù)庭審中本院撥打被告張某電話時張某的陳述，可以認定被告張某對被告趙某出售涉案房屋是同意且知情的，房地產(chǎn)買賣協(xié)議系原、被告雙方真實意思表示。二、徐州市人民政府頒發(fā)的徐政發(fā)【2017】33號《徐州市政府關于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》亦不能影響原、被告之間的《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》的效力。首先，涉案《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》簽訂于該文件頒布及實施之前。其次，合同的效力系法律對當事人之間成立的合同的法定評價，徐政發(fā)【2017】33號文件并非法律、行政法規(guī)，且屬于管理性強制性規(guī)定，而非效力性強制性規(guī)定，違反上述規(guī)定并不必然導致合同無效。三，相關限購政策僅是對產(chǎn)權過戶時間進行了限制，不影響房屋的實際交付使用。原告已將全部購房款交付法院，履行了付款義務。被告應當按照合同約定將房屋交付給原告，待具備過戶條件時，雙方再行辦理產(chǎn)權過戶手續(xù)。 法官釋法 合同的效力系法律對當事人之間成立合同的法定評價，合同是否無效取決于是否違反法律、行政法規(guī)，是否系當事人真實意思表示等。徐政發(fā)【2017】33號意見規(guī)定，在市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有2套住房及以上、非市區(qū)范圍內(nèi)戶籍居民家庭擁有1套住房及以上的，家庭所擁有商品住房自權屬登記之日起未滿2年的，不得上市交易。該規(guī)定并非效力性強制性規(guī)定，系針對當事人之間物權公示的政府管理性強制性規(guī)定。該限購政策僅是對產(chǎn)權過戶時間進行了限制，不影響房屋的實際交付使用，當事人若主張繼續(xù)履行合同，待房屋具備過戶條件時予以過戶的，應予支持。 |
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來自： 孺子牛8904 > 《商品房交付風險專題》
