【案情簡(jiǎn)介】

2009年9月22日，張某與陶某簽訂租房合同書一份，約定張某將其所有的坐落于徐州市鼓樓區(qū)某新村10號(hào)樓401室房屋出租給陶某居住使用，租賃期限為2009年9月22日至2010年9月22日。在租賃期限到期后，雙方并未續(xù)約，陶某仍繼續(xù)租用涉案房屋支付租金。

2014年8月19日4點(diǎn)39分左右，涉案房屋發(fā)生火災(zāi)，公安消防部門在接到火警后迅速到達(dá)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理。后消防支隊(duì)出具的火災(zāi)接警出動(dòng)處理移交單上載明火災(zāi)基本情況為“4樓一房間著火，屋內(nèi)物品有電腦、床、衣柜”，火災(zāi)原因處記載“當(dāng)事人確認(rèn)不需要出具火災(zāi)認(rèn)定法律文書”，當(dāng)事人簽名處為趙某的簽字。趙某與陶某系夫妻關(guān)系。事故發(fā)生后，張某與陶某對(duì)于賠償?shù)臄?shù)額發(fā)生爭(zhēng)議，張某訴至法院，請(qǐng)求依法判令陶某及趙某賠償其財(cái)產(chǎn)損失50000元，并承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)用。

【法院審理】

一審法院認(rèn)為：承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。且兩被告作為火災(zāi)發(fā)生時(shí)的房屋占有人，對(duì)于發(fā)生火災(zāi)即使非其所致，亦具有創(chuàng)設(shè)證據(jù)和保全證據(jù)的義務(wù)，但火災(zāi)發(fā)生后趙某簽字的火災(zāi)接警出動(dòng)處理移交單載明“當(dāng)事人確認(rèn)不需要出具火災(zāi)認(rèn)定法律文書”，致使本案火災(zāi)發(fā)生原因無法查明，且被告亦未能提交證據(jù)證明火災(zāi)發(fā)生的原因與其二人無關(guān)，故，依法認(rèn)定兩被告對(duì)涉案房屋沒有盡到妥善保管的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)對(duì)火災(zāi)給他人造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，法院認(rèn)定原告的財(cái)產(chǎn)損失為42712.83元，故判決兩被告應(yīng)當(dāng)賠償張某財(cái)產(chǎn)損失42712.83元。

被告陶某、趙某不服，提起上訴。

二審法院認(rèn)為：因趙某確認(rèn)不需要出具火災(zāi)認(rèn)定法律文書，致使本案火災(zāi)發(fā)生原因無法查明，且亦未能提交證據(jù)證明火災(zāi)的發(fā)生與其無關(guān)，故，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定上訴人陶某、趙某對(duì)涉案房屋沒有盡到妥善保管的義務(wù)。對(duì)上訴人主張的火災(zāi)原因無法查清系因房主不要求出具火災(zāi)認(rèn)定文書所致等，上訴人對(duì)此未提供相應(yīng)證據(jù)，本院不予采納。另，涉案資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告沒有考慮折舊因素。鑒于涉案房屋系2002年裝修并投入使用，至2014年8月火災(zāi)發(fā)生已歷經(jīng)十余年，完全不考慮折舊因素對(duì)上訴人顯失公平，綜合考慮上述因素，本院酌定損失數(shù)額為30000元。

【律師分析】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于：承租人對(duì)于火災(zāi)所造成的財(cái)產(chǎn)損失應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任以及損失數(shù)額應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定。

首先，雖然房屋租賃合同到期后雙方并未就涉案房屋租賃合同續(xù)簽，但雙方都認(rèn)可合同到期后仍繼續(xù)租用涉案房屋，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十六條之規(guī)定，“租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期?！惫?，原被告雙方形成了不定期租賃合同關(guān)系。

根據(jù)《中華人民合同法》第二百一十八條“承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！钡诙俣l“承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！保舫凶馊撕侠硎褂米赓U物的，對(duì)于租賃物的損耗不承擔(dān)責(zé)任。同時(shí)，若租賃物的損毀、滅失原因與承租人無關(guān)，并非保管不善導(dǎo)致的，則承租人也不承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，火災(zāi)原因無法查清系因承租人確認(rèn)不需要出具火災(zāi)認(rèn)定文書所致，同時(shí)，承租人亦沒有提交證據(jù)證明火災(zāi)發(fā)生的原因與其無關(guān)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任。

另外，對(duì)于損失的數(shù)額，目前多數(shù)還是按照資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行認(rèn)定。但是評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估報(bào)告并非一定準(zhǔn)確及全面，因此在確定損失數(shù)額時(shí)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合考慮鑒定基準(zhǔn)日、折舊率等因素，進(jìn)行綜合判斷。