趙某有一棟房屋，轉(zhuǎn)手分別賣與姚某、蘇某二人。蘇某在不知趙某一房二賣的情況下，將該房產(chǎn)賣給張某。房產(chǎn)雖幾經(jīng)轉(zhuǎn)賣，但一直沒有辦理過戶手續(xù)。2016 年6 月，梁某從張某處購得該房屋，并交付了定金、購房款等共計50萬元，雙方簽訂《房屋買賣合同》。

隨后，梁某在與原房主趙某溝通中得知，該房產(chǎn)因一房二賣導(dǎo)致涉訴。梁某趕緊與張某取得聯(lián)系，雙方經(jīng)交涉于2016 年7 月重新簽訂了《房屋買賣合同》，約定將首付款50 萬元改為40 萬元，張某返還梁某購房款10 萬元，剩余款項在房產(chǎn)過戶時一次性付清，并限定張某于2016 年12 月1 日前配合辦理過戶，如不能過戶，張某需退回交付的全部房款。

直至雙方約定的最后過戶時間，張某仍未按照第二次簽訂合同中的約定完成房屋過戶。雙方協(xié)調(diào)不下，2019 年4 月，梁某將張某訴至黃驊市人民法院，要求解除與張某簽訂的《房屋買賣合同》，并要求張某退還購房款40萬元以及賠償相應(yīng)的損失。另案中，原房主趙某一房二賣給姚某、蘇某的房屋買賣糾紛案最終裁判結(jié)果已確定，涉案房產(chǎn)判歸姚某所有，并已執(zhí)行完畢。

黃驊市人民法院審理后認(rèn)為，關(guān)于購房合同效力問題，根據(jù)原告梁某提交的《房產(chǎn)買賣合同》、打款證明等證據(jù)，結(jié)合張某退款10 萬元的情況，能夠證實梁某與張某兩次簽訂購房合同，且新的購房合同取代了原合同。合同系雙方真實意思表示，不違反法律禁止性規(guī)定，因此合同依法有效。而張某對雙方已解除《房產(chǎn)買賣合同》的主張未提交相關(guān)證據(jù)證實，法院不予采信。

關(guān)于張某因未取得房屋所有權(quán)，其簽訂的合同效力問題。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中第三條的規(guī)定，出賣人對締約標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)，不影響買賣合同效力。雖然張某并不是涉案房屋的實際產(chǎn)權(quán)人，但張某與梁某簽訂了合法有效的《房屋買賣合同》。因涉案房屋另案生效判決已將涉案房產(chǎn)判歸姚某，導(dǎo)致梁某的購房目的不能實現(xiàn)，合同已實際履行不能。梁某主張解除《房屋買賣合同》并返還40 萬元購房款和損失的訴求，依法應(yīng)予以支持。

關(guān)于梁某損失確定的問題。雖然梁某主張按照涉案房產(chǎn)的市場價值鑒定結(jié)果賠償損失，但綜合各方證據(jù)可以證實梁某系在明知涉案房屋涉訴、存在履行不能的風(fēng)險情況下，依然選擇與張某第二次簽訂《房屋買賣合同》，而沒有解除合同，其應(yīng)自擔(dān)風(fēng)險。故對梁某主張因不能實現(xiàn)合同目的導(dǎo)致不能獲得房產(chǎn)升值的價值損失，法院未予支持。但同時考慮張某系在承諾能夠取得涉訴房屋所有權(quán)的情況下維持房屋買賣合同，并實際占有支配了梁某交付的40萬元購房款?；诠皆瓌t，法院酌定張某按照資金占用利息賠償梁某損失。

最終，黃驊市人民法院依法判決，解除梁某與張某簽訂的《房屋買賣合同》；張某于判決生效之日起五日內(nèi)退還梁某的購房款（含定金）40 萬元，并以40 萬元為基數(shù)，按年利率6% 支付資金占用期間的利息，自2016 年7 月5 日起計算至購房款退清之日止。