本文為深圳看房團(tuán)原創(chuàng)作品

在上一篇中談了唐家片區(qū)，接下來(lái)會(huì)分析中心城區(qū)、十字門中央商務(wù)區(qū)、橫琴新區(qū)和西部中心城區(qū)。

二、中心城區(qū)

中心城區(qū)，在珠海人心中泛指老香洲、新香洲、吉大和拱北，老香洲是老城區(qū)，街道兩邊有不少老舊多層建筑，是土生土長(zhǎng)的老珠海人聚集地，這里能看到珠海人真實(shí)的生活日常；新香洲和老香洲以迎賓南路為分界線，生活配套、吃喝玩樂(lè)都不缺；吉大是高檔酒店和寫字樓聚集的商務(wù)帶，還有博物館和濱海公園，是珠海風(fēng)情的最佳代表地；拱北是連接澳門的出入口，是珠海最繁華的商業(yè)區(qū)，逛街購(gòu)物吃夜宵的好地方。

中心城區(qū)，可以說(shuō)是集合了珠海市最優(yōu)質(zhì)的教育、商業(yè)、醫(yī)療和環(huán)境資源，教育方面，香洲區(qū)有文園中學(xué)、紫荊中學(xué)這類第一階梯的學(xué)校；商業(yè)方面，老香洲商圈、新香洲商圈、吉大商圈和拱北商圈，珠海市六大商圈，中心城區(qū)占了4個(gè)（南屏的華發(fā)商都也算是中心城區(qū)，見下面的規(guī)劃）；醫(yī)療方面，有珠海市人民醫(yī)院，中大五院，婦幼保健院等；環(huán)境方面，情侶路世界最長(zhǎng)的海濱觀光路，梅華路兩側(cè)的公園，吉大濱海公園，石景山公園等等，而且中心城區(qū)的綠化率非常高。

因此，對(duì)于珠海本地人來(lái)說(shuō)，如果有能力購(gòu)房換房，一定會(huì)優(yōu)先選擇中心城區(qū)房產(chǎn)，中心城區(qū)的房產(chǎn)可以最大限度享受城市帶來(lái)的優(yōu)質(zhì)資源。

在《珠海市城市總體規(guī)劃2020》中，珠海市政府對(duì)中心城區(qū)的定義范圍要更大：

規(guī)劃中提到，中心城區(qū)具體包括由新老香洲、吉大、拱北、前山等組成的香洲城區(qū)，由南屏、灣仔、洪灣組成的南灣城區(qū)，香洲城區(qū)和南灣城區(qū)兩者組成了中心城區(qū)。

片區(qū)職能：

中心城區(qū)：承擔(dān)全市主要的綜合性服務(wù)職能，是全市經(jīng)濟(jì)、文化和行政中心；

香洲城區(qū)：重點(diǎn)發(fā)展文化、旅游、休閑服務(wù)業(yè)；

南灣城區(qū)：以商務(wù)會(huì)展、行政服務(wù)、現(xiàn)代物流等功能為主。

目前珠海中心城區(qū)所面臨的問(wèn)題是，以全市三分之一的面積，承載了全市二分之一以上的人口，而且還有許多生態(tài)保護(hù)區(qū)是無(wú)法利用的，所以中心城區(qū)人多，堵車是非常常見的事，土地資源的匱乏，也極大的限制了片區(qū)未來(lái)的發(fā)展，從城市的發(fā)展和擴(kuò)張規(guī)律來(lái)看，老城區(qū)房產(chǎn)的升值潛力往往弱于新興片區(qū)，目前航空新城的房?jī)r(jià)已經(jīng)緊追市中心，橫琴新區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)超越市中心。

中心城區(qū)在售的樓盤有：新香洲世邦佰亞·燕都（3.5萬(wàn)）、尚東領(lǐng)御（3.1萬(wàn)），老香洲優(yōu)特綠城桂語(yǔ)香山（4.1萬(wàn)）、五洲花城三期（4.0萬(wàn)）、春暖花開花園（3.8萬(wàn)），吉大盛東·江山賦（3.8萬(wàn)）、萬(wàn)科·石花66號(hào)（2.9萬(wàn)），拱北龍光玖龍灣（3.8萬(wàn)）、仁恒濱海中心（6.0萬(wàn)）、嶺秀城壹號(hào)（3.5萬(wàn)）等等。新盤太多，僅介紹一個(gè)代表性樓盤：

優(yōu)特綠城桂語(yǔ)香山（均價(jià)4.1萬(wàn)）

項(xiàng)目地址：廣東省珠海市香洲區(qū)銀樺路102號(hào)

占地面積：56363.37㎡

建筑面積：305424.31㎡

總房源：2004戶

車位比：1：2

容積率：4.2

學(xué)區(qū)：文園中學(xué)、香華實(shí)驗(yàn)小學(xué)

樓評(píng)：

桂語(yǔ)香山是珠海老香洲第一個(gè)綜合體項(xiàng)目。

項(xiàng)目位于珠海老香洲，銀樺路與興業(yè)路交匯處，總建筑面積30萬(wàn)平方米，容積率4.2，由2棟高端住宅、1棟公寓樓、1棟類甲級(jí)寫字樓以及13.8萬(wàn)平米購(gòu)物中心組成，旨在打造集辦公、居住、娛樂(lè)、購(gòu)物、教育、節(jié)點(diǎn)交通為一體的老香洲綜合體項(xiàng)目，彌補(bǔ)了老香洲綜合體的空白。

項(xiàng)目區(qū)位比較好，位于新老香洲交界處，緊鄰五洲花城和山場(chǎng)小區(qū)，居住氛圍濃厚，生活配套齊全，初中是文園中學(xué)，價(jià)格在市中心也不低，戶型為115-170㎡的三到四房，屬于改善型住房產(chǎn)品。

三、十字門中央商務(wù)區(qū)

目前整個(gè)珠海來(lái)看，沒(méi)有一個(gè)真正意義上的CBD，新老香洲、吉大、拱北的片區(qū)職能多是以文化，行政，旅游為主，而十字門中央商務(wù)區(qū)將與橫琴共同組成珠海未來(lái)的CBD。

十字門中央商務(wù)區(qū)不大，占地面積約5.77平方米公里，但全是精華。位于珠海東部城區(qū)、西部城區(qū)和橫琴新區(qū)的中心，毗鄰灣仔、橫琴和拱北三大口岸，東面與澳門一水相隔，南至橫琴環(huán)島東路，西鄰珠海保稅區(qū)及橫琴大橋，北靠將軍山脈，通過(guò)港珠澳大橋與香港直接相連，其中：北部片區(qū)位于南灣海濱，占地約2.28平方公里；南部片區(qū)位于橫琴，占地約3.49平方公里。規(guī)劃總建筑面積1100萬(wàn)平方米，總投資將超過(guò)1000億元。

整個(gè)中央商務(wù)區(qū)以南灣大道為主要發(fā)展軸，依托商務(wù)中心、口岸中心和公園綠心構(gòu)成“三心”，未來(lái)圍繞軌道站點(diǎn)十字門站，近期啟動(dòng)的會(huì)展商務(wù)，以及商務(wù)組團(tuán)、商住組團(tuán)、居住組團(tuán)和山體生態(tài)組團(tuán)等四個(gè)類型的“五組團(tuán)”，最終打造成集會(huì)展、辦公、商業(yè)、酒店等功能為一體的中央商務(wù)區(qū)。

目前珠海的第一高樓——珠海中心大廈就位于十字門中央商務(wù)區(qū)，其下部為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)甲級(jí)寫字樓，上部為白金級(jí)五星級(jí)酒店，白金級(jí)五星級(jí)酒店由美國(guó)喜達(dá)屋集團(tuán)旗下的品牌瑞吉進(jìn)行管理。

交通方面，和橫琴方面有橫琴大橋相接，附近未來(lái)有廣珠城際輕軌延長(zhǎng)線（珠機(jī)城軌），設(shè)灣仔和十字門會(huì)展中心兩個(gè)站點(diǎn)。

珠機(jī)城軌分兩期建設(shè)。一期工程為拱北至橫琴段，線路全長(zhǎng)約16.86公里，預(yù)計(jì)2019年完工。二期工程為橫琴至珠海機(jī)場(chǎng)段，全長(zhǎng)約22.949公里，預(yù)計(jì)2023年1月完工。項(xiàng)目建成通車后，珠機(jī)城軌全線最高時(shí)速可達(dá)160公里/小時(shí)，從拱北到珠海機(jī)場(chǎng)只需30分鐘。全線共設(shè)11各站點(diǎn)，其中，灣仔北站、灣仔站、十字門站、金融島站、橫琴站、井灣站、鶴洲南站和珠海機(jī)場(chǎng)站為地下車站（無(wú)噪音影響），珠海站、井灣站、鶴洲南站、三灶東站為高架車站，長(zhǎng)隆站為地上+地下復(fù)合站。

該項(xiàng)目建成通車后，還有望與廣佛江珠城際銜接，以及在橫琴口岸站與澳門輕軌對(duì)接，是珠三角軌道交通網(wǎng)的重要組成部分，也是內(nèi)陸及珠三角地區(qū)聯(lián)系澳門的重要客運(yùn)通道。

馬騮洲隧道，位于橫琴大橋和建設(shè)中的橫琴二橋之間，海底隧道橫跨馬騮洲水道，直通橫琴，用于臺(tái)風(fēng)等惡劣天氣情況下，確保橫琴島與珠海市區(qū)以及外界在極端天氣條件下全天候暢通。

十字門中央商務(wù)區(qū)，目前道路建設(shè)已經(jīng)趨于成熟，一些建筑物還在建設(shè)中，周邊沒(méi)有老房子，加上保稅區(qū)的大批企業(yè)，華發(fā)商都等大型商業(yè)體的輻射和便利的地下軌道交通，未來(lái)絕對(duì)是炙手可熱的片區(qū)。目前的房?jī)r(jià)是3.5萬(wàn)，一橋之隔的橫琴早已達(dá)到4-5萬(wàn)，項(xiàng)目戶型多為剛需。

在售的樓盤有：華發(fā)城建四季半島（3.6萬(wàn)），時(shí)代保利中環(huán)廣場(chǎng)（3.4萬(wàn)），天一居（4.6萬(wàn)）

時(shí)代保利中環(huán)廣場(chǎng)（均價(jià)3.4萬(wàn)）

項(xiàng)目地址：十字門中央商務(wù)區(qū)通航一路與銀灣路交匯處

占地面積：60000㎡

建筑面積：340000㎡

總房源：2940

車位比：1：0.8

容積率：4.26

學(xué)區(qū)：灣仔小學(xué)、鴻景小學(xué)、灣仔中學(xué)、容閎中學(xué)（貴族教育）、北大希望之星實(shí)驗(yàn)學(xué)校

樓評(píng)：

時(shí)代保利中環(huán)廣場(chǎng)位于珠海市十字門中央商務(wù)區(qū)通航一路與銀灣路交匯處，毗鄰灣仔、橫琴和拱北三大口岸及珠海保稅區(qū)，與澳門一水之隔，背靠大馬騮洲山。

項(xiàng)目為34萬(wàn)㎡城市綜合體，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓三大業(yè)態(tài)，采用“V”型抗風(fēng)抗震設(shè)計(jì)，有些戶型的視野會(huì)有遮擋。

項(xiàng)目周邊有國(guó)際會(huì)展中心，中演大劇院，十字門輕軌站，瑞吉酒店，喜來(lái)登酒店和華發(fā)商都。

戶型方面，約93-140㎡三到四房，私密性高，電梯為雙開門，每一戶都有單獨(dú)的電梯。缺點(diǎn)是得房率不高，周邊的所有配套都尚未兌現(xiàn)，短時(shí)間內(nèi)生活不便利，車位要花25萬(wàn)購(gòu)買。

四、橫琴新區(qū)

橫琴新區(qū)在珠海的光環(huán)不言而喻，其地位與廣州南沙和深圳前海一樣，都是特區(qū)中的特區(qū)，擁護(hù)者認(rèn)為橫琴是珠海乃至整個(gè)粵西地區(qū)的發(fā)展催化劑，質(zhì)疑者認(rèn)為橫琴發(fā)展金融業(yè)就是一個(gè)笑話，相比于深圳廣州沒(méi)有優(yōu)勢(shì)可言，澳門的輻射有限，橫琴只是炒高了房?jī)r(jià)……

橫琴的房?jī)r(jià)的確炒的很高，而且是早在4年前就已經(jīng)炒到5萬(wàn)了，在17年甚至達(dá)到了6萬(wàn)，通過(guò)近兩年的調(diào)控，房?jī)r(jià)逐步穩(wěn)定在4到5萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格買橫琴，是賺了還是虧了，值得深思。

為什么設(shè)立橫琴新區(qū)？

第一，香港和澳門如何融入中國(guó)，是一個(gè)沒(méi)有先例的難題，看似深圳包圍了香港，珠海包圍了澳門，但港澳在社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、政治等方面早已和大陸產(chǎn)生巨大差異，我們?cè)跊](méi)有成功先例的情況下只能摸著石頭過(guò)河，稍有不慎就可能讓港澳與大陸的融合演變?yōu)閮煞N文化的矛盾。而橫琴新區(qū)就是探索性的自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，它就相當(dāng)于兩種文化的過(guò)渡帶，不同文化的碰撞還可能產(chǎn)生制度上的創(chuàng)新，這也是領(lǐng)導(dǎo)人特別看重橫琴的原因；

第二，橫琴新區(qū)是粵西地區(qū)的發(fā)展引擎，深圳和珠海雖同為經(jīng)濟(jì)特區(qū)，但珠海無(wú)論是經(jīng)濟(jì)體量還是經(jīng)濟(jì)活躍度都無(wú)法和深圳相比，同為珠江西岸的中山江門同樣如此，這并非珠海制度優(yōu)勢(shì)不足，而是地緣優(yōu)勢(shì)不夠，以博彩為主的澳門，能夠轉(zhuǎn)移給珠海的產(chǎn)業(yè)微乎其微。橫琴新區(qū)的建立不單單是加強(qiáng)珠澳兩地的溝通，也是讓香港在帶動(dòng)完深圳之后，也能帶動(dòng)一下珠海，帶動(dòng)一下粵西地區(qū)。

第三，從地域來(lái)說(shuō)，香港和澳門都是嚴(yán)重缺乏土地，澳門大學(xué)因土地不足在橫琴島建了新校區(qū)，新校區(qū)的面積是舊校區(qū)的20倍，提升了澳大的世界排名。橫琴對(duì)于澳門來(lái)說(shuō)就像一塊肥肉，一張白紙，可塑性極強(qiáng)，而且橫琴對(duì)海外商品免收進(jìn)口稅，對(duì)符合資質(zhì)的公司實(shí)行15％的企業(yè)所得稅率，澳門的單牌車可以入出橫琴，以目前澳門的房?jī)r(jià)，橫琴的房?jī)r(jià)和優(yōu)惠政策對(duì)澳門人才和投資的吸引力非常大。

橫琴新區(qū)的各類房產(chǎn)，50%是港澳投資客購(gòu)買的，如果未來(lái)香港的單牌車可以入出橫琴新區(qū)，那么橫琴的房?jī)r(jià)將會(huì)再次被引爆。

橫琴新區(qū)將分為三大片十大功能區(qū)，其中三大片分別是商務(wù)服務(wù)片、休閑旅游片和科教研發(fā)片。

橫琴規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖

1、商務(wù)服務(wù)片

位于橫琴島東北部，小橫琴山以東、以北沿河地區(qū)，大力發(fā)展有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和人口集聚的商務(wù)服務(wù)業(yè)，形成輻射國(guó)內(nèi)外的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。片區(qū)包含口岸服務(wù)區(qū)、中心商務(wù)、國(guó)際居住三大功能區(qū)。

2、休閑旅游片

以大橫琴山為主，包含周邊沿海地區(qū)。片區(qū)有休閑度假區(qū)及生態(tài)景觀區(qū)兩大區(qū)域組成。

3、科教研發(fā)片

位于大、小橫琴山之間及杧洲地區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展具有創(chuàng)新引領(lǐng)功能的科教研發(fā)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等。片區(qū)包括教學(xué)區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、文化創(chuàng)意、科技研發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)等五大功能區(qū)。

未來(lái)橫琴新區(qū)將打造旅游休閑、商務(wù)服務(wù)、金融服務(wù)、文化創(chuàng)意、中醫(yī)保健、科教研發(fā)、高新技術(shù)七大產(chǎn)業(yè)。

目前在售的樓盤有：橫琴灣區(qū)1號(hào)（住宅4.7萬(wàn)，公寓3.6萬(wàn)）、中冶盛世國(guó)際廣場(chǎng)（住宅4.4萬(wàn)，公寓4萬(wàn)），紫檀文化中心（3.9萬(wàn)），三一·久隆中心（公寓4.3萬(wàn)），華發(fā)廣場(chǎng)（4.5-6萬(wàn)），龍光·玖龍璽（5萬(wàn)），華發(fā)悅府（1.5萬(wàn)），中大金融中心（4萬(wàn)），中冶逸璟公館（4.5-5萬(wàn)）等等

華發(fā)廣場(chǎng)（均價(jià)4.5-6萬(wàn)）

項(xiàng)目地址：橫琴十字門中央商務(wù)區(qū)，緊鄰離岸金融島和口岸服務(wù)區(qū)

占地面積：150000㎡

建筑面積：500000㎡

總房源：1572戶

車位比：1：1.2

容積率：3.09

學(xué)區(qū)：橫琴新區(qū)第一小學(xué)、北大希望之星實(shí)驗(yàn)學(xué)校、人大附中珠海校區(qū)、珠海市橫琴第一中學(xué)

樓評(píng)：

項(xiàng)目賣點(diǎn)：橫琴核心，十字門商務(wù)區(qū)，緊鄰離岸金融島和口岸服務(wù)區(qū)，3.8公里無(wú)敵海岸線，地理位置優(yōu)越，與澳門直線距離僅180米。

項(xiàng)目配套，教育方面有：容閎幼兒園（小區(qū)內(nèi)）、橫琴小學(xué)、橫琴第一中學(xué)、澳門大學(xué)、哈羅公學(xué)、威雅公學(xué)（預(yù)計(jì)2020年招生）；商業(yè)：項(xiàng)目自有商業(yè)（41/43/50地塊商業(yè)街區(qū)）、勵(lì)駿友誼廣場(chǎng)（預(yù)計(jì)2019年年底開業(yè)）、橫琴中央?yún)R等；醫(yī)療：美國(guó)麻省醫(yī)院中國(guó)總院、橫琴醫(yī)院等；公園：橫琴濕地公園、橫琴長(zhǎng)隆海洋王國(guó)、皇馬中國(guó)主題公園、橫琴星樂(lè)度等。

交通方面：10分鐘即上港珠澳大橋延長(zhǎng)線，一小時(shí)通達(dá)香港；珠機(jī)城際輕軌，預(yù)計(jì)2019年通車，金融島站、橫琴站距離項(xiàng)目約2分鐘車程；聯(lián)澳隧道（規(guī)劃中），就在家門口，下樓即可過(guò)澳門；馬騮洲隧道，直通市區(qū)，新老城區(qū)全線貫通。

在售產(chǎn)品：B-1戶型89.98 ㎡、H戶型113.3 ㎡、I戶型119.74 ㎡

項(xiàng)目區(qū)位非常好，海景也是一級(jí)棒，但缺點(diǎn)在片區(qū)分析中介紹的非常詳細(xì)了，投資屬性不高。

五、西部中心城區(qū)

西部中心城區(qū)位處珠海市西部地區(qū)，規(guī)劃范圍東至天生河、坭灣門水道，南至西湖大道，西至機(jī)場(chǎng)高速、雞啼門水道，北至西部沿海高速。雙核心為斗門片區(qū)中心和金灣片區(qū)中心。重點(diǎn)發(fā)展服務(wù)西部中心城區(qū)的大型行政、辦公、文化、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研、會(huì)展及商業(yè)設(shè)施，同時(shí)積極發(fā)展輻射珠江口西岸甚至更大區(qū)域范圍的高標(biāo)準(zhǔn)的商務(wù)辦公、文化娛樂(lè)、教育科研及旅游休閑等設(shè)施。

金灣片區(qū)

作為高起點(diǎn)高規(guī)劃的西部中心城區(qū)，金灣的每一場(chǎng)土拍都受到市場(chǎng)的追捧，2016年7月，崇峰以單價(jià)1.9萬(wàn)的樓面價(jià)拿下金灣航空城地王，金灣航空城已成為各大房企的“兵家必爭(zhēng)之地”，為何金灣區(qū)如此備受追捧？

金灣區(qū)是珠海唯一一個(gè)能同時(shí)擁有機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路、城軌、高速公路等所構(gòu)建的海陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)的區(qū)域，它不僅僅是珠海的城市副中心，也是珠海未來(lái)的交通樞紐。

洪鶴大橋正在施工當(dāng)中，預(yù)計(jì)2020年完工，它將與港珠澳大橋連線對(duì)接，促進(jìn)港珠澳大橋與金灣形成聯(lián)動(dòng)。此外，洪鶴大橋還將與廣澳高速珠海段、金海高速、江珠高速、鶴港高速形成真正意義上的高速公路網(wǎng)，加大港珠澳大橋延長(zhǎng)線對(duì)粵西地區(qū)的輻射作用，打通粵西直達(dá)港珠兩地的通道。

廣佛珠江城際線，起于廣州芳村，經(jīng)廣州、佛山、江門、珠海，在珠海金灣設(shè)有金灣站和珠海機(jī)場(chǎng)站兩站。

未來(lái)，金灣區(qū)坐擁珠海機(jī)場(chǎng)、緊鄰高欄港的“雙港”優(yōu)勢(shì)，加上港珠澳大橋和洪鶴大橋的開通，形成“一橋雙港”交通樞紐體系，交通格局實(shí)現(xiàn)從“交通末梢”向“交通樞紐”的轉(zhuǎn)換。

配套方面，以金灣航空城為核心，配有國(guó)際商務(wù)中心、市民藝術(shù)中心、公共文化中心等6大中心，除此之外還有三級(jí)甲等金灣區(qū)人民醫(yī)院、金山公園和濕地公園、金灣一中等配套設(shè)施。

產(chǎn)業(yè)方面，2018年金灣區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)600億元，增速全市最高。高新技術(shù)企業(yè)數(shù)達(dá)到269家，西部中心B片區(qū)落戶72家智能制造企業(yè)。

目前，金灣航空城片區(qū)已相繼引進(jìn)保利、時(shí)代、中海、華發(fā)、龍光、碧桂園、龍湖、金地、星河等全國(guó)知名房企進(jìn)駐，片區(qū)規(guī)劃建設(shè)相當(dāng)高端，只是暫時(shí)還缺乏人氣。

在售樓盤：九洲保利天和（2.4萬(wàn)），星河傳奇（1.8萬(wàn)），恒隆御雅園（2.4萬(wàn)），崇峰壹號(hào)院（3.5萬(wàn)），碧桂園·瓏悅（2.1萬(wàn)），碧桂園華發(fā)·濱海天際（2.9萬(wàn)），東方潤(rùn)園（1.9萬(wàn)）等等

崇峰壹號(hào)院（均價(jià)3.5萬(wàn)）

項(xiàng)目地址：西湖片區(qū)金河?xùn)|路北側(cè)、金鑫路東側(cè)

占地面積：78570㎡

建筑面積：250000㎡

總房源：887戶

車位比：1：1.24

容積率：2.23

學(xué)區(qū)：灣一中、廣東科學(xué)技術(shù)職業(yè)學(xué)院、珠海城市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、珠海市實(shí)驗(yàn)中學(xué)、航空新城小學(xué)

樓評(píng)

崇峰是金灣的地王，樓面價(jià)1.9萬(wàn)，一進(jìn)小區(qū)，豪的氣息撲面而來(lái)，綠化的樹都是日本羅漢松，每戶都帶空中花園，賣到3.5萬(wàn)，確實(shí)是高品質(zhì)豪宅。

項(xiàng)目建筑面積為251219.22平方米，由13棟高度不超60米的樓棟組成。將由4種戶型以及樓頂復(fù)式構(gòu)成，樓體高度為59.5米19層，樓體高度為57.8米17層，區(qū)內(nèi)含一個(gè)2750㎡的藝術(shù)空間。該項(xiàng)目是金灣少有的南北朝向、一梯兩戶小高層產(chǎn)品。

戶型為178-188㎡洋房和336-340㎡的復(fù)試洋房。

斗門片區(qū)

現(xiàn)在斗門的環(huán)境可能不盡如人意，未來(lái)15年后斗門會(huì)變成什么樣？據(jù)《珠海市斗門區(qū)戰(zhàn)略性總體規(guī)劃》（2015—2030），斗門將堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，建設(shè)成為美麗中國(guó)城市樣板，以國(guó)際化、現(xiàn)代化、都市化方向快速推進(jìn)，融合“田園城市”理念，使斗門成為四季常綠的綠城，四季花開的花城，低碳、智慧、生態(tài)、濱水、宜居之城。

區(qū)域定位

斗門鎮(zhèn)：南宋文化旅游風(fēng)情小鎮(zhèn)、富山產(chǎn)城融合北部配套區(qū)、浪漫活力新城鎮(zhèn)。

富山北：新型工業(yè)化臨港先進(jìn)制造業(yè)基地，珠江西岸物流中心之一，斗門區(qū)的產(chǎn)業(yè)新城。

尖峰南-白藤：斗門“心臟”地區(qū)，三江六岸核心風(fēng)貌和形象展示區(qū)域，綜合商業(yè)、商務(wù)辦公和高品質(zhì)居住集聚區(qū)。

白蕉北：連接城市平臺(tái)和農(nóng)業(yè)平臺(tái)的“城市之窗”，未來(lái)的混合型國(guó)際化街區(qū)。

井岸：斗門區(qū)政治文化和商務(wù)中心，規(guī)劃定位為具有濱江城市特色的生態(tài)宜居新區(qū)，面向粵港澳合作的高端產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。

蓮洲：珠海市的城市“谷倉(cāng)”，國(guó)家級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范基地、粵港澳生態(tài)旅游度假區(qū)、區(qū)域性重要的生態(tài)保育區(qū)。

從區(qū)域定位來(lái)看，尖峰南-白藤是最有價(jià)值的片區(qū)，可重點(diǎn)關(guān)注。

交通：一環(huán)九區(qū) 城鄉(xiāng)互融

對(duì)外軌道交通將保留并強(qiáng)化廣珠鐵路的貨運(yùn)功能，以貨運(yùn)促動(dòng)港區(qū)的發(fā)展。遠(yuǎn)景建設(shè)完善的連接珠三角的城際軌道交通系統(tǒng)，強(qiáng)化珠海與深圳、江門、中山等周邊城市的聯(lián)系，形成城際軌道客運(yùn)樞紐，主要建設(shè)廣佛江珠和廣中珠澳兩條城際軌道，此外，珠斗城際軌道將與市區(qū)進(jìn)行聯(lián)系。

內(nèi)部軌道交通將建設(shè)大斗門快速環(huán)線。大斗門快速環(huán)線連通斗門北部農(nóng)業(yè)、西部工業(yè)和東部城市三大板塊，規(guī)劃10個(gè)軌道站點(diǎn)，全長(zhǎng)約68km，時(shí)速60至80公里/小時(shí)；中速有軌電車環(huán)線則將整個(gè)斗門分成蓮洲、斗門鎮(zhèn)、富山北、富山南、井岸、乾務(wù)-新青、尖峰南-白藤、白蕉北、白蕉南9個(gè)分區(qū)，每個(gè)分區(qū)可由一條有軌電車環(huán)線覆蓋，采用20公里/小時(shí)的中速度，依次串聯(lián)起白蕉城區(qū)、井岸城區(qū)、富山產(chǎn)業(yè)園、斗門古鎮(zhèn)、蓮洲生態(tài)農(nóng)業(yè)園、白蕉北部等地區(qū)，片區(qū)之間可以聯(lián)系和換乘。

片區(qū)在售樓盤：恒裕江山匯花園（1.9萬(wàn)），家和城（1.7萬(wàn)），佳兆業(yè)御金山（洋房1.0萬(wàn)，別墅1.8萬(wàn)），佳兆業(yè)·誠(chéng)豐雅園（1.1萬(wàn)），香海壹號(hào)（1.86萬(wàn)），五洲家園（2.2萬(wàn)），海倫堡·湖心里（1.35萬(wàn)），龍光·玖龍湖（1.4萬(wàn)）等等。

五洲家園（均價(jià)2.2萬(wàn)）

項(xiàng)目地址：湖心路1088號(hào)

占地面積：210000㎡

建筑面積：680000㎡

總房源：4100戶

車位比：1：1.1

容積率：2.13

學(xué)區(qū)：廣東省科技干部學(xué)院、城南小學(xué)、金灣中學(xué)、金灣小學(xué)、珠海實(shí)驗(yàn)中學(xué)、中特文武學(xué)校、藝術(shù)學(xué)院

樓評(píng)

五洲家園位于湖心路，交通方便，在斗門也算是品質(zhì)比較高的大體量項(xiàng)目，戶型贈(zèng)送面積非常大，湖心路一帶近年來(lái)發(fā)展非?？欤烽T在售項(xiàng)目大多集中在湖心路兩側(cè)，像家和城也是比較好的項(xiàng)目。

五洲家園建筑面積約68萬(wàn)平方米，規(guī)劃有聯(lián)排別墅、雙拼別墅和高層住宅的組合，小區(qū)配套有幼兒園、標(biāo)準(zhǔn)泳池、10萬(wàn)㎡古樹森林湖境園林，戶型為90-108平方米的四房，得房率非常高。

項(xiàng)目的缺點(diǎn)是，入住率不高，周邊二手房?jī)r(jià)格普遍在1.3萬(wàn)左右，新房性價(jià)比不高。

總結(jié)：

1、珠海是否值得投資？

整個(gè)珠海來(lái)看房?jī)r(jià)都是虛高的，珠海能炒的熱點(diǎn)概念非常多，北部唐家有高新園、深中通道和深珠通道，南部有十字門中央商務(wù)區(qū)、保稅區(qū)、橫琴新區(qū)，西部有金灣航空新城，交通樞紐等等，在2016-2017年，珠海的房?jī)r(jià)就已經(jīng)遠(yuǎn)超出這座城市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)體量所能支撐的范圍，經(jīng)過(guò)兩年調(diào)整，逐步穩(wěn)定下來(lái)，但還是有些虛高。

稍微了解樓市，就不難發(fā)現(xiàn)珠海房產(chǎn)提前透支了利好，這一點(diǎn)我們都知道，香港澳門大陸投資客更知道，很多投資者缺乏有效的投資渠道，資金放在股市常論的是虧多少，放在樓市常論的是賺多少，而且投資者更加看重的是城市遠(yuǎn)期的未來(lái)發(fā)展，珠海核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍具有投資價(jià)值。

2、珠海的房子賣給誰(shuí)，或者應(yīng)該買珠海哪種房子？

目前來(lái)看，橫琴新區(qū)的住宅，公寓和商鋪大多被香港人和澳門人買了；“面朝大海，春暖花開“的海景房多被來(lái)自東北的投資客買了，一是投資，二是自?。恢行某菂^(qū)（新老香洲、吉大、拱北）多是被本地土豪或有能力的剛需族買了；唐家、金灣、斗門則是全國(guó)各地都有；沒(méi)有條件的本地剛需大部分買到坦洲，距離香洲約15分鐘車程，也是不錯(cuò)的選擇。想投資珠海的朋友可以對(duì)號(hào)入座。

3、珠海各個(gè)片區(qū)，哪個(gè)片區(qū)最有投資價(jià)值？

珠海樓市非常繁榮，商品琳瑯滿目，一不小心就可能挑花了眼。

第一梯隊(duì)：唐家和十字門中央商務(wù)區(qū)潛力高

唐家的環(huán)境十分優(yōu)美，高新產(chǎn)業(yè)，高等院校聚集在這里，距離新老香洲也很近，未來(lái)還有深中通道和深珠通道，會(huì)受到深圳前海的帶動(dòng)，目前珠海北站TOD小鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)甚至低于地價(jià)，珠海本地剛需請(qǐng)盡快入手，在對(duì)學(xué)位和配套沒(méi)有那么剛的時(shí)候，短期內(nèi)可能不適合居住，未來(lái)可以置換帶市中心。

十字門中央商務(wù)區(qū)，是未來(lái)珠海的CBD，有會(huì)展中心、五星級(jí)酒店和華發(fā)商都，未來(lái)會(huì)有人氣，與橫琴新區(qū)一橋之隔，但房?jī)r(jià)僅3.4萬(wàn)，橫琴已經(jīng)4-5萬(wàn)，部分買到6萬(wàn)。

第二梯隊(duì)：新老香洲、吉大、拱北，中心城區(qū)最穩(wěn)妥保值

中心城區(qū)，一是土地資源稀缺，再無(wú)概念和熱點(diǎn)可以蹭，未來(lái)的升值潛力可能弱于新興片區(qū)，但這里擁有全市最優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療、商業(yè)和環(huán)境資源，而且從規(guī)劃來(lái)看，未來(lái)5年內(nèi)，全市一半的人口仍會(huì)集中在市區(qū)。

二是周邊新區(qū)新城被炒得太高了，市中心被嚴(yán)重低估，尤其是高品質(zhì)的二手房，剛需首選。

本地人或打算長(zhǎng)居珠海的外地人沒(méi)什么好糾結(jié)的，買中心城區(qū)沒(méi)有問(wèn)題。

第三梯隊(duì)：金灣和斗門

金灣和斗門，金灣航空城要強(qiáng)于斗門，斗門環(huán)境有待改善，二手房存量大，流通性不高，金灣航空城大牌房企云集，規(guī)劃的非常好非常漂亮，但一是缺乏人氣，二是房?jī)r(jià)透支太多，工作在南屏和吉大的可以考慮航空城，或者打算長(zhǎng)期持有的也可以投資。

最后，橫琴新區(qū)，這個(gè)珠海最矚目的地方，已經(jīng)橫盤幾年了，未來(lái)如果香港的單牌車可以入出橫琴的話，這里的房?jī)r(jià)一定會(huì)漲，但這些都是不確定性因素，總體來(lái)說(shuō)未來(lái)是看好的，但不適合大多數(shù)投資客，擁有巨大財(cái)富的有錢人可以買一套壓壓驚。

4、提醒：用人才證明購(gòu)房限售8年，以上投資建議僅供參考。