珠海是新二線城市！
說說珠海近兩年樓市！

2016年，在整體樓市大好行情和橫琴、港珠澳大橋等利好的催動下，珠海的房價快速上漲，不斷爆出地王，當(dāng)時拿地的樓面價比售價還高，市場一度極其瘋狂。為了控制住珠海市場，政府不得不出臺嚴(yán)厲的調(diào)控措施：限售3年限購5年，嚴(yán)厲程度比肩一線城市。限購限售后，珠海樓市比較平淡，但房價一直堅挺到現(xiàn)在！

前兩天珠海放松了限購，港澳人士在珠?？梢再徺I兩套住宅！市區(qū)包括橫琴一套，西區(qū)斗門金灣也可以買一套！而內(nèi)陸人士只要珠海無房，唐家和金灣都可以無條件購買一套。事實上市區(qū)橫琴外地人也都能操作購買！（具體私我）

2019年1-4月，珠海網(wǎng)簽14539套，相比2018年同期同比增長44%。樓市有一個很重要的特征就是量在價先，就是說房價變化前，一定會先有成交量的變化，而珠海樓市成交已經(jīng)在明顯回暖。

目前珠海哪里最有價值？最有發(fā)展前景？

（1）主城區(qū)：指老香洲、新香洲、吉大和拱北。這里聚集了珠海市最優(yōu)質(zhì)的教育、商業(yè)、醫(yī)療和環(huán)境資源，珠海6大商圈有4個都在中心城區(qū)，珠海一半的人都住在這里，可以說是本地人最宜居宜業(yè)的地方。目前中心城區(qū)的房價大概在3-4萬，作為老城區(qū)，相比橫琴4-5萬的房價并不高！但是中心城區(qū)沒什么概念和熱點(diǎn)可以炒作，也沒有什么新地能用來開發(fā)建設(shè)，從升值角度來說潛力就不大了。簡單來說就是適合改善型自住和保值，沒有任何風(fēng)險！

（2）唐家灣：唐家灣片區(qū)位于珠海市香洲區(qū)北部，深珠通道珠海落腳點(diǎn)，也是離深中通道最近的地方，可以說是未來最直接受到深圳輻射的地方。同時這里離主城區(qū)也很近， 13公里左右！唐家半島是新開發(fā)的區(qū)域，一方面是環(huán)境好，比中心城區(qū)更為舒服。另一方面，這里規(guī)劃得很完善，既有產(chǎn)業(yè)，也有配套。唐家灣這里規(guī)劃成科技創(chuàng)新海岸，有南方軟件園、清華科技園、哈工大集團(tuán)珠海新經(jīng)濟(jì)資源開發(fā)港等一批專業(yè)園區(qū)，屬于高端產(chǎn)業(yè)片區(qū)。但并不僅僅是一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)，各種配套也在跟進(jìn)中，最關(guān)鍵一點(diǎn)就是教育：中山大學(xué)附屬小學(xué)、附屬中學(xué)，高校有中山大學(xué)珠海校區(qū)、北京師范大學(xué)珠海學(xué)院、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院等。 很多開發(fā)商都很看好這個板塊，所以這里出了很多地王，萬科、雅居樂、招商、格力、華發(fā) 保利 仁恒等大開發(fā)商都在這里拿了地蓋樓。簡單說就是唐家灣人文地理環(huán)境好，公園多 學(xué)校多 一線海景，規(guī)劃有深珠通道，深珠通道是公鐵兩用，有高速公路有高鐵還是地鐵（具體是地鐵還是高鐵沒定）未來可期！

唐家還有個北圍片區(qū)，在珠海城軌北站那邊靠近中山，2016年轟動珠海的地王就出自北圍片區(qū)，但個人不建議買這邊，周邊荒涼要啥沒啥，離未來深珠通道也遠(yuǎn)，自住不方便，升值沒希望！地王都套住了，目前地王在售的價格比樓面價還低。這邊算是目前珠海房產(chǎn)的一個大坑！（3）保十琴

保十琴是指《橫琴新區(qū)與保稅區(qū)、洪灣、灣仔區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃》 于橫琴新區(qū)政府官網(wǎng)公布該文件，表示將根據(jù)《規(guī)劃》全面指導(dǎo)一體化發(fā)展區(qū)的開發(fā)建設(shè)?！兑?guī)劃》從產(chǎn)業(yè)功能、交通規(guī)劃、公共設(shè)施等方面，對一體化發(fā)展區(qū)進(jìn)行了全面而具體的規(guī)劃，致力于將其建設(shè)成為珠海城市新市中心、粵港澳深度合作新引擎、大灣區(qū)城市客廳。

簡單說就是保十琴是珠海的發(fā)展方向！是珠海的未來！是珠海的新市中心！目前珠海只有市區(qū)沒有市中心！

保十琴是珠海最特殊的區(qū)域，全是精華，包括舊的商務(wù)中心保稅區(qū)、十字門和新發(fā)展的自貿(mào)區(qū)橫琴，融合新舊兩大核心，是珠海商務(wù)未來最集中的區(qū)域，現(xiàn)在整個區(qū)域給人的印象就是高樓大廈寫字樓和各種在建的工地。

先說說十字門吧！十字門位于橫琴大橋旁，右邊是保稅區(qū)，與澳門也是隔江相望，目前交通有情侶路，港珠澳大橋西延線，城軌十字門站，廣澳高速等！片區(qū)內(nèi)有珠海大廈 華發(fā)國際會展中心，五星級酒店 容閎學(xué)校 華發(fā)商都等！目前就兩個樓盤在售，（保利中環(huán)精裝均價3萬出頭）（華發(fā)城建四季半島毛坯3萬出頭）如果說覺得橫琴太貴市區(qū)沒發(fā)展，那十字門就是珠海最佳的投資自住地段！我一直覺得十字門進(jìn)可攻退可守，離老城區(qū)拱北不遠(yuǎn)開車也就一二十分鐘，房價3萬出頭不算貴！各種配套齊全，未來升值潛力巨大，買房買十字門準(zhǔn)沒錯！

保稅區(qū)的話跟十字門就隔條馬路，目前還沒有住宅項目在售，主要是商住兩用的項目在售，房價2萬到3萬左右，如果有想投資酒店式公寓，簡單的收點(diǎn)租金的可以去看看。

橫琴：大灣區(qū)三大自貿(mào)區(qū)之一，對標(biāo)上海浦東和深圳前海！橫琴除了自身發(fā)展還有一個重要的任務(wù)：讓香港和澳門融進(jìn)內(nèi)陸來！有國家隊撐腰完全不用擔(dān)心橫琴發(fā)展不起來，只是時間問題！

橫琴的光環(huán)太多了！自貿(mào)區(qū) 免稅島 離岸金融島 國際休閑旅游島 港澳合作示范區(qū) 琴澳同城 可以說集萬千寵愛于一身！

橫琴的利好東西太多了，國家都在為它打廣告！總之就是很高大上很牛叉，一切都是高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，包括基建和批準(zhǔn)投資的項目！所有資源都在向這里傾斜！但是目前投資橫琴是長線投資，適合手上閑錢比較充足的客戶！橫琴自從2015年正式掛牌成立自貿(mào)區(qū)，到現(xiàn)在有4年左右了，但一直在搞基礎(chǔ)建設(shè)，橫琴口岸附近幾公里地下全部都是挖空互通的，走在橫琴看不到電線桿，所有電線管道都是走地下，雨水是可以收集循環(huán)利用的！橫琴現(xiàn)在也還沒有向中央交島，注冊的企業(yè)也還沒有進(jìn)駐，一切還未成熟，所以現(xiàn)在也是最好投資的時候！中央說橫琴是新時代新使命，未來可期！

4.金灣

金灣是珠海唯一海陸空交通俱全的區(qū)域，珠海機(jī)場就在金灣，所以金灣是被規(guī)劃成珠海未來的交通樞紐。包括洪鶴大橋與港珠澳大橋連線對接，預(yù)計2020年完工；廣佛珠江城際線，連接廣州、佛山、江門、珠海，在珠海金灣就設(shè)有金灣站和珠海機(jī)場站兩站。同時，在珠海城市遠(yuǎn)期規(guī)劃中，由于香洲缺乏可開發(fā)土地，未來將逐漸西移到金灣，而鶴洲就是中心的選址地。雖然規(guī)劃美好，但金灣現(xiàn)在人氣太少，整個金灣20萬人都沒有，整個配套也不完善，規(guī)劃實現(xiàn)20年內(nèi)都難有機(jī)會。

金灣最重要的概念，就是航空新城概念。保利、時代、中海、華發(fā)、龍光、碧桂園、龍湖、金地、星河等全國知名房企都已經(jīng)進(jìn)駐，片區(qū)規(guī)劃建設(shè)相當(dāng)高端，但問題還是缺乏人氣。金灣人不多，但金灣的地王倒是拍了很多。在地王推動和概念炒作下，金灣房價已經(jīng)到2-3.5萬，直追香洲中心城區(qū)，從投資的角度來說不太穩(wěn)妥，想要等到價值兌現(xiàn)，恐怕要很久很久。

金灣未來五到八年價值都被透支了，也算是個坑，不建議大家投資。
5.斗門

斗門是珠海房價最便宜的片區(qū)，房價1-2萬/平，也是目前珠海剛需的最后選擇區(qū)域！斗門的低價，吸引了很多人去買房，手上錢不是很多的客戶基本都去買了斗門。今年1季度，斗門的成交量占了珠海的60%。

怎么說好呢？純投資的就不建議買斗門了，考慮到以后自住的話可以去斗門看看，要買只建議買湖心路口這塊，因為湖心路口算是離市區(qū)近一點(diǎn)，未來還有香海大橋，全程高速通道！ 其他區(qū)域位置太遠(yuǎn)太偏很難發(fā)展起來，住起來不方便以后也很難出手。

回顧一下整個珠海，南橫琴 北唐家！

投資最佳選擇就是橫琴和十字門，然后是市區(qū)和唐家半島！唐家北圍片區(qū)和金灣基本是個坑，很難等到價值兌現(xiàn)！斗門是剛需區(qū)域，投資不建議，要買也只能買湖心路口片區(qū)，什么尖峰山那邊 白焦新城片區(qū) 井岸片區(qū)那邊都太偏了 規(guī)劃也跟不上，本地人的天下 外地人也很難融進(jìn)去！

珠海的發(fā)展空間的確很大，未來可期！投資房產(chǎn)還需要多看看對比，歡迎大家掃我交流！