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（1）與中介簽訂中介合同，由中介將房屋信息進行推廣，尋找買家 （2）買家看房，與賣家簽訂買賣合同，支付定金，并確定解押款的資金來源，解押的時間等 （3）買家和賣家共同在貸款銀行面簽，賣家和自己的抵押貸款銀行預(yù)約提前還款時間 （4）買家貸款審批通過，在雙方約定的還款日買賣雙方到銀行辦理提前還款手續(xù)，賣方或雙方提供資金提前償還銀行貸款，銀行放證給中介 （5）買賣雙方到不動產(chǎn)登記中心辦理過戶登記，買方支付第二筆房款 （6）拿到新的房產(chǎn)證后，交給買方貸款銀行辦理抵押貸款手續(xù) （7）銀行將剩余房款放款至賣方賬戶，交易完成。
風(fēng)險一：簽訂合同后一方不履行合同 風(fēng)險二：房屋在過戶前被查封，導(dǎo)致房屋無法過戶 風(fēng)險三：銀行貸款沒有通過，買家無力支付房款導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行
在買賣雙方簽訂合同時，對房屋售價的確定常常憑借合同雙方對市場價格的判斷，在簽訂合同后，房價上漲，賣家有可能要求對合同的交易價格向上調(diào)整，否則不履行合同；房價下跌，買家也有可能認為房屋買“虧”了，而毀約要求退還定金，不履行支付房款的義務(wù)。而在這種情況下，任何一方在沒有足夠證據(jù)證明對方存在違約的情況下，解除合同或與他人簽訂新的房屋買賣合同，都有可能被認定為“預(yù)期違約”（預(yù)期違約是指是指在合同履行期限到來之前，一方無正當理由并明確表示其在履行期到來后將不履行合同，或者其行為表明在履行期到來后將不可能履行合同），從而承擔違約責(zé)任。
房屋被查封的風(fēng)險是伴隨著二手房交易的過程中的，由于二手房交易過程中，國家的行政干預(yù)少，賣方不用辦理銷售許可，賣方的信用和債務(wù)買方缺乏了解。買賣雙方在訂立合同過程中，憑借的是雙方的信任，一旦對方有較多債務(wù)，被債權(quán)人起訴并申請法院查封保全了購買的房產(chǎn)，那么在法院查封的情況下，房產(chǎn)是不能過戶的，而法院也有權(quán)對查封的房屋進行拍賣，這時賣方所欠債務(wù)較多，已經(jīng)交納的購房款很可能已被用于償還債務(wù)，從而使買家無法要回的情況發(fā)生，而只要房屋沒有過戶，在房屋過戶前都有被查封的風(fēng)險。
有很多買家，由于自身、銀行貸款政策等各種原因?qū)е裸y行貸款無法通過，也沒有全款支付房款的能力，就會導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行。而在這種情況下，買家有可能會嘗試向多家銀行申請貸款，而不會解除合同，一般房屋買賣合同中都會約定賣家有配合辦理銀行面簽的義務(wù)，如果沒有約定配合的次數(shù)，賣家不得不多次配合，否則將視賣家違約，承擔違約責(zé)任。導(dǎo)致買家無法繼續(xù)付款，賣家解除合同就會違約的兩難情況出現(xiàn)。而銀行貸款無法通過，銀行一般不會向當事人出具任何說明材料，也導(dǎo)致證據(jù)收集的困難。 律師建議：
在二手房買賣中，合同是買賣雙方權(quán)利的保障，不管合同是由誰提供的，都應(yīng)當仔細約定，并審查合同中是否將買賣的整個過程約定清楚，明確雙方的權(quán)利義務(wù)和違約責(zé)任的承擔，這是對權(quán)利的最大保護。在約定違約條款時，為了避免房價上漲可能存在不履行合同的風(fēng)險，可以將合同中的違約金適當約定高些，提高違約成本。并且按照合同的約定履行，避免違約。
依法訂立的合同是受法律保護的，合同的任何一方?jīng)]有法定理由，是不能擅自解除合同，否則視為不履行合同義務(wù)，守約方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同，并且要求違約方承擔違約責(zé)任。很多時候，也許是因為對方不履行合同義務(wù)而導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，一方解除合同不當，往往會造成承擔違約責(zé)任。在雙方都不履行合同義務(wù)的情況下，解除合同后，也會根據(jù)雙方的過錯承擔相應(yīng)的違約責(zé)任。所以，除非有足夠的證據(jù)證明合同無法繼續(xù)履行的情況下，雙方也不能達成解除的一致的話，擅自解除合同往往風(fēng)險很大。而如何合法解除合同避免承擔違約責(zé)任根據(jù)每個買賣的不同，處理的方式也所有不同，要根據(jù)合同的約定進行分析，但這并不意味著可以隨意不履行合同義務(wù)，中止履行合同義務(wù)需要合法，違反法律規(guī)定是必須要承擔違約責(zé)任的。
在購買二手房前，應(yīng)當對房屋的查封抵押到不動產(chǎn)登記中心查詢，確定房屋的限制情況，在存在查封和抵押的情況下，需要將抵押權(quán)人和采取查封措施的債權(quán)人的債權(quán)進行清償后，房屋才可以辦理過戶。比如：賣房者向銀行抵押貸款30萬，向張某欠款20萬，銀行在房屋上登記了抵押，因賣房者一直未歸還欠款張某申請法院對房屋進行了查封，那么在購房者需要將銀行貸款和張某的欠款清償后，銀行解除抵押登記，張某申請法院解除對房屋查封后房屋才能夠辦理過戶登記。在過戶前，如果債權(quán)人起訴并且案件已進入執(zhí)行階段房屋都是有可能被法院強制執(zhí)行，從而極有可能不僅導(dǎo)致財產(chǎn)的損失，而且房屋也無法過戶。發(fā)現(xiàn)有查封的房屋，可以在不動產(chǎn)登記中心通過查詢保全的裁定來聯(lián)系到法院和承辦案件的法官，了解是什么樣的案件，欠款金額有多少，可以剩余未支付的房款代償，雙方簽訂協(xié)議，對方向法院申請解封，房屋就可以正常過戶了，當然這個過程仍然有很大的風(fēng)險。
而貸款沒有通過會導(dǎo)致購房者有可能無力支付剩余房款，一般合同中約定的房款支付方式不是全款支付就是按揭支付，如果沒有約定在購房者貸款無法通過的情況下，賣方有權(quán)要求購房者全款支付房款的話，那么購房者就有可能不斷更換銀行申請貸款，而合同因為沒有約定賣方可以要求購房者全款購房，在沒有足夠證據(jù)證明購房者沒有支付能力的情況下，賣方解除合同，仍然存在風(fēng)險，如果購房者起訴，法院仍有可能判決賣方承擔違約責(zé)任。合同是雙方權(quán)益最有力的保障，盡管中介提供的是格式合同，但每個房子存在不同的情況，固定格式的合同，不可能涵蓋所有的個別情況，房屋買賣合同如果存在漏洞，雙方可以在合同中的附加條款進行特別約定； 而如何合法解除合同避免承擔違約責(zé)任根據(jù)每個買賣的不同，處理的方式也所有不同，要根據(jù)合同的約定進行分析，但這并不意味著可以隨意不履行合同義務(wù)，中止履行合同義務(wù)需要合法，違反法律規(guī)定是必須要承擔違約責(zé)任的。 二手房買賣出現(xiàn)問題，處理不當都會產(chǎn)生較大的法律風(fēng)險，如果在交易過程中遇到了任何麻煩，及時咨詢專業(yè)人士并獲得法律上的建議和幫助。
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