相較于賣方而言，買方的法律風(fēng)險(xiǎn)就要大的多，也要復(fù)雜的多。這主要是近年來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化的加劇，房產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期處于上行狀態(tài)，房屋稀貴、一房難求的局面長(zhǎng)期存在。雙方的交易地位決定了在雙方達(dá)成書面交易合同到房屋實(shí)際交付、過(guò)戶的過(guò)程中，買方往往處于先履行狀態(tài)，具有先履行的合同義務(wù)。

只有在買方付款，甚至是支付了絕大部分房款后才能要求賣方交房和辦理過(guò)戶登記手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)就陡然增大。特別是，很多暫時(shí)沒(méi)有辦理房產(chǎn)證的二手房，雙方在交易后的幾年內(nèi)無(wú)法辦理過(guò)戶登記手續(xù)，若干年后市場(chǎng)行情又發(fā)生了天翻地覆的變化(一般表現(xiàn)為增值)，賣方違約的風(fēng)險(xiǎn)就進(jìn)一步加大。具體而言，買方的主要風(fēng)險(xiǎn)有：

1、賣方未按約交房。

二手房交易中，賣方一般會(huì)利用其優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)地位在合同中約定買方支付了大部分房款后才交付房屋給買方占有使用，但也有賣方在剛達(dá)成交易就喪失誠(chéng)信，拒絕交付房屋。

總體而言因交易合意剛剛達(dá)成，此類風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率相對(duì)尚小，只需要在設(shè)計(jì)合同時(shí)設(shè)置較為妥當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任即可。

2、賣方不協(xié)助辦理過(guò)戶登記

此類風(fēng)險(xiǎn)是所有二手房交易中最容易發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，占到所有二手房買賣糾紛的80%左右。特別是二手房交易時(shí)尚沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)登記的二手房、經(jīng)濟(jì)適用房等。許多經(jīng)濟(jì)適用房的二手房交易中，辦理過(guò)戶登記手續(xù)的時(shí)間一般在賣方取得所有權(quán)5年以后，5年或者更長(zhǎng)時(shí)間以后，房屋作為價(jià)值較大不動(dòng)產(chǎn)，一般會(huì)增值，賣方以種種借口及理由拒絕、推諉辦理房屋過(guò)戶登記手續(xù)的糾紛時(shí)有發(fā)生。

有的賣方借機(jī)要挾買方要求增加房款作為辦理過(guò)戶登記的條件，有的賣方甚至毫無(wú)理由地拒絕履行協(xié)助過(guò)戶登記義務(wù)，導(dǎo)致買方無(wú)法獲得房屋所有權(quán)。此類風(fēng)險(xiǎn)必須引起買方的高度重視，專業(yè)人士也須盡最大可能設(shè)計(jì)好合同條款，對(duì)此類法律風(fēng)險(xiǎn)給予充分防范。

3、買賣交易無(wú)效

由于房產(chǎn)市場(chǎng)法律環(huán)境的復(fù)雜性，我國(guó)目前存在不同性質(zhì)的諸如小產(chǎn)權(quán)房、宅基地自建房、廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房等法律不允許交易或者交易受到限制的二手房。對(duì)于此類不允許交易或交易受到限制的二手房，許多社會(huì)公眾對(duì)其法律性質(zhì)和交易限制條件并不十分了解，但這些房產(chǎn)中不乏物美價(jià)廉，極具性價(jià)比或者極具居住使用價(jià)值的房屋。買方往往從自身?xiàng)l件、居住使用的角度考慮仍然打算購(gòu)買此類房屋。

此時(shí)雙方所簽訂的交易合同極有可能屬于效力待定的合同，甚至是無(wú)效合同。一旦雙方為此發(fā)生糾紛，常常會(huì)給買方帶來(lái)極大的法律風(fēng)險(xiǎn)。值得一提的是，效力待定、甚至是合同無(wú)效，僅意味著買方無(wú)法按預(yù)期獲得房屋所有權(quán)，并不當(dāng)然意味著買方的利益絲毫得不到保障。此類法律風(fēng)險(xiǎn)的防范有著極高的法律實(shí)務(wù)技術(shù)技巧，亦是買家及法律專業(yè)人士在此類交易中應(yīng)予重點(diǎn)考慮的重大事項(xiàng)。

4、賣方配偶聲稱不知情

值得注意的是，房產(chǎn)一般屬于成年人的重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，并且大多屬于夫妻婚后財(cái)產(chǎn)。一些二手房直接登記在夫妻雙方名下，但大部分二手房登記在夫妻一方名下，但這些登記在一方名下的財(cái)產(chǎn)仍然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。在房屋增值后，一些賣方為了達(dá)到毀約的目的，往往以交易時(shí)另一方不知情為由提出合同無(wú)效，常常釀成大量法律糾紛。

因此，專業(yè)法律人士在設(shè)計(jì)和辦理二手房交易事項(xiàng)時(shí)，一定要充分了解待交易房產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)、出賣人的婚姻狀況，必要時(shí)許由出賣人出具相應(yīng)的書面承諾，對(duì)此設(shè)置必要的違約責(zé)任條款。如屬夫妻共同房產(chǎn)，務(wù)必由配偶親自到場(chǎng)一并簽署相關(guān)的法律文件。

5、賣方不遷出戶口

此類風(fēng)險(xiǎn)雖所占比例不大，但也較為常見(jiàn)，且一旦因此發(fā)生糾紛，處理起來(lái)極為棘手。

大多二手房交易中交易雙方往往對(duì)此問(wèn)題發(fā)生了疏忽，有的房產(chǎn)中介合同中雖有提及賣方應(yīng)當(dāng)在房屋過(guò)戶后某日內(nèi)將其戶口遷出該已售出的房屋，但一旦賣方不按約定遷出，法院往往不受理強(qiáng)制遷出戶口類糾紛，導(dǎo)致買方極難有效維護(hù)自己的合法權(quán)益，糾紛難以有效解決。

專業(yè)的二手房交易律師對(duì)此應(yīng)當(dāng)按照法律訴訟程序的預(yù)案專門設(shè)置便于訴訟維權(quán)的有效合同條款，使此類問(wèn)題的解決得覓佳徑。