文|喬櫻 這段時(shí)間二手房交易市場很火爆,快房網(wǎng)整理了在買賣過程中容易出現(xiàn)的各種問題,請(qǐng)了二手房中介機(jī)構(gòu)專業(yè)人士、資深律師蘇小為、快房資深專家大老哥一項(xiàng)項(xiàng)給予解答。 1 意向環(huán)節(jié) 1、發(fā)現(xiàn)意向合同上賣方缺少共有人簽名,但是定金已付,要求解約可以嗎? 解答:效力待定。如之后確認(rèn)共有產(chǎn)權(quán)人同意,協(xié)議有效,如共有產(chǎn)權(quán)人不同意,協(xié)議無效,按協(xié)議約定追責(zé)。如共有產(chǎn)權(quán)人為夫妻,一般認(rèn)定有效。 2、定金托管在中介,但中介不配合執(zhí)行意向合同約定,賣方應(yīng)該怎么辦? 解答:要求居間服務(wù)必須按協(xié)議約定執(zhí)行,如中介違約,可按協(xié)議約定追責(zé)。 2 交易環(huán)節(jié) 1、簽訂轉(zhuǎn)讓合同后,買方首付款遲遲不到位咋辦? 解答:根據(jù)協(xié)議約定要求買房及時(shí)到款,可按協(xié)議條款約定追責(zé)或解除,看協(xié)議約定。從履行協(xié)議角度,要求買方盡快完成首付。 2、賣方拿到首付款項(xiàng)后,以種種理由拖延三證過戶,咋辦? 解答:一般協(xié)議中都有約定辦理時(shí)間,如故意拖延并超過約定,有權(quán)通過法律途徑追究損失 3、最終以買方辦不出按揭為由,來要求與賣方中止轉(zhuǎn)讓合同咋辦? 解答:除非協(xié)議中有約定按揭辦不出合同解除的條款,否則不能以該條款作為解約依據(jù)。如協(xié)議中無此條款,買房需自籌資金完成合同。如單方終止屬于違約,需承擔(dān)違約責(zé)任 4、交易過程中,國家稅費(fèi)政策出臺(tái)新變化,引起稅費(fèi)承擔(dān)方的約定金額有爭議,咋辦? 解答:如協(xié)議上有約定按約定辦理,如無約定可通過雙方協(xié)商解決。如無法協(xié)商,按協(xié)議約定誰承擔(dān)誰受益原則。
5、買賣期間房屋涉及房東其他法律糾紛,法院介入封存咋辦? 解答:要求房東解決問題,如無法解決,并已違反相應(yīng)協(xié)議約定規(guī)定,可提出解約并追究房東違約責(zé)任。在實(shí)際操作過程中,如發(fā)現(xiàn)房東房源被查封,需馬上停止辦理流程,已減少實(shí)際追究難度。 6、中介突然關(guān)門,交易進(jìn)行到合同約定的中間步驟,應(yīng)該咋辦? 解答:杭州二手房交易實(shí)行資金監(jiān)管,中介如發(fā)生中途倒閉關(guān)門,可交由另外中介公司辦理后續(xù)環(huán)節(jié)。已繳納的服務(wù)費(fèi)用可向原中介討回。 3 交割環(huán)節(jié) 1、由于賣方交付的房屋存在質(zhì)量問題,遭到買方索賠或要求解除合同,咋辦? 解答:該質(zhì)量問題是否符合雙方約定或相關(guān)法律規(guī)定的解除條款,如不符合,買賣雙方可走法律程序解決。相關(guān)質(zhì)量問題如確實(shí)存在,雙方認(rèn)可,買方可要求賣方解決或賠償。 2、發(fā)現(xiàn)原房屋業(yè)主方物業(yè)費(fèi)長期拖欠咋辦? 解答:如協(xié)議無特殊規(guī)定,一般要求物業(yè)交割時(shí)物業(yè)費(fèi)結(jié)清并交割。如后期發(fā)現(xiàn)未結(jié)清,可要求房東補(bǔ)繳齊。為避免出現(xiàn)這種情況,最好在交割時(shí)到物業(yè)核對(duì)費(fèi)用。 3、前房屋業(yè)主戶口遲遲不肯遷出咋辦? 解答:按照浙江省戶口管理?xiàng)l例第三十五條有規(guī)定,可向當(dāng)?shù)嘏沙鏊暾?qǐng)強(qiáng)制遷出 4、賣方在合同約定的交房時(shí)間還未交房咋辦? 解答:要求按協(xié)議約定交房,如不同意可走法律程序要求對(duì)方交房并進(jìn)行相應(yīng)賠償。 5、水、電、氣等費(fèi)用未結(jié)清,后面才發(fā)現(xiàn)的,咋辦? 解答:為避免出現(xiàn)這種情況,最好在交割時(shí)到物業(yè)核對(duì)費(fèi)用?,F(xiàn)在一些大型品牌中介公司推出了服務(wù)承諾,物業(yè)水電費(fèi)如交割后發(fā)現(xiàn)未結(jié)清,由其現(xiàn)行墊付結(jié)清。
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